2018-09-07

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買二手樓必定要知的6個步驟

上次講完名校網,今個星期不如簡單講下最基本嘅首次置業知識啦,買一手樓比較方便但二手市場有可能較多選擇,如果是新手就要留意以下買二手樓的 6個步驟 :

1. 物業估價及壓力測試
買家選定心儀物業及需要承造按揭之前,需找銀行為二手物業作出初步估價作為講價參考,建議找多幾間因為不同銀行會因應不同因素為二手物業作出估價。同時亦找銀行進行壓力測試,並查詢如利率或還款年期等基本條款,必定要計惦數知道有幾多彈藥先好簽訂臨時合約,因為一落訂後未能通過壓力測試而「撻訂」就得不償失了!

2. 簽訂臨時合約

與業主傾好價錢後在地產經紀安排下簽訂臨時合約,簽臨約時要準備落「 細訂」的本票, 「 細訂」就是成交價約3-5%的金額。簽臨時買賣合約是用來確定雙方認同的金額,以及確認購買的細節,例如會否有傢俬電器不搬走留給你。簽好後地產經紀就會拿合約讓上手業主簽名,雙方簽名後就代表同意成交了!如果在簽好臨約後其中一方「撻訂」,就要賠償細訂的金額予另一方,同時需負責雙方的經紀佣金。

3. 委任代表律師

簽臨約後立即找律師,最遲臨約要14天內簽正式合約,有部分地產經紀會有相熟律師可參考價錢,服務大致上差不多。 找律師要準備俾「大訂」,大訂金額= 成交價的10% - 之前俾的細訂金額 + 印花稅。簽好臨時買賣合約後,記得要「即刻搵律師」,因為要在14天內由律師準備正式合約 及由買賣雙方簽署 。同一時間帶同臨約及律師卡片到銀行查詢按揭資料。記得確定律師前先了解收費(由$6,000 - $10,000不等,文件費另付,有不少雜費要留意),一般都在完成所有手續後才付律師費的,通常是律師收費+文件費(土地註冊, 查冊等等)。簽好正式合約後律師就會替你辦理土地註冊轉名手續!

4. 簽署按揭契約

於簽臨約及正式合約後與銀行簽署按揭契約,最遲在收樓前幾天辦妥。到銀行申請按揭時要帶同臨約,住址證明及入息證明(過去三個月糧單,最近期稅單,出糧戶口月結單)往銀行申請,一般銀行需要5-10日批核,所以最好盡快找,因為按揭必定要在收樓前幾天做好,再由銀行轉帳給律師樓,律師樓再轉帳給上手業主才算完成手續的!確定好後就可以簽按揭合約了。記得簽好後告訴律師,萬一律師樓沒有收到銀行的文件也會更早發現呀。

5. 簽樓契

銀行按揭審批成功之後律師會叫你再到律師樓簽樓契繳及付尾數, 尾數 = 首期 - 已付大和細訂 + 律師費 + 經紀佣金 + 雜費如管理費及差餉(按年度差餉餘下月份計算)。成交前律師會通知你銀行已成功過數,如果收樓時無什麼大問題後就可以安排交吉收鎖匙了!

6. 收樓成為業主

簽樓契後在收樓當日檢查樓內設備是否與臨約上寫的相同,如有出入可通知地產經紀與業主溝通!整個買賣交易完成! 交易完成後,若買家向銀行借按揭,樓契由按揭銀行保管,直至買方將全部貸款還清為止。

置業流程十分繁複,過程有好多不同細節需要處理,準備置業嘅朋友,不妨委託可靠的專家或代理幫忙,可以省卻不少煩惱。當然一手樓就比較方便啦,但大家都要小心買賣條款細則,以免有所損失呀。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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