買二手樓必定要知的6個步驟

上次講完名校網，今個星期不如簡單講下最基本嘅首次置業知識啦，買一手樓比較方便但二手市場有可能較多選擇，如果是新手就要留意以下買二手樓的 6個步驟 ：

1. 物業估價及壓力測試
買家選定心儀物業及需要承造按揭之前，需找銀行為二手物業作出初步估價作為講價參考，建議找多幾間因為不同銀行會因應不同因素為二手物業作出估價。同時亦找銀行進行壓力測試，並查詢如利率或還款年期等基本條款，必定要計惦數知道有幾多彈藥先好簽訂臨時合約，因為一落訂後未能通過壓力測試而「撻訂」就得不償失了！

2. 簽訂臨時合約

與業主傾好價錢後在地產經紀安排下簽訂臨時合約，簽臨約時要準備落「 細訂」的本票， 「 細訂」就是成交價約3-5%的金額。簽臨時買賣合約是用來確定雙方認同的金額，以及確認購買的細節，例如會否有傢俬電器不搬走留給你。簽好後地產經紀就會拿合約讓上手業主簽名，雙方簽名後就代表同意成交了！如果在簽好臨約後其中一方「撻訂」，就要賠償細訂的金額予另一方，同時需負責雙方的經紀佣金。

3. 委任代表律師

簽臨約後立即找律師，最遲臨約要14天內簽正式合約，有部分地產經紀會有相熟律師可參考價錢，服務大致上差不多。 找律師要準備俾「大訂」，大訂金額＝ 成交價的10% - 之前俾的細訂金額 + 印花稅。簽好臨時買賣合約後，記得要「即刻搵律師」，因為要在14天內由律師準備正式合約 及由買賣雙方簽署 。同一時間帶同臨約及律師卡片到銀行查詢按揭資料。記得確定律師前先了解收費（由$6,000 - $10,000不等，文件費另付，有不少雜費要留意），一般都在完成所有手續後才付律師費的，通常是律師收費+文件費（土地註冊, 查冊等等）。簽好正式合約後律師就會替你辦理土地註冊轉名手續！

4. 簽署按揭契約

於簽臨約及正式合約後與銀行簽署按揭契約，最遲在收樓前幾天辦妥。到銀行申請按揭時要帶同臨約，住址證明及入息證明（過去三個月糧單，最近期稅單，出糧戶口月結單）往銀行申請，一般銀行需要5-10日批核，所以最好盡快找，因為按揭必定要在收樓前幾天做好，再由銀行轉帳給律師樓，律師樓再轉帳給上手業主才算完成手續的！確定好後就可以簽按揭合約了。記得簽好後告訴律師，萬一律師樓沒有收到銀行的文件也會更早發現呀。

5. 簽樓契

銀行按揭審批成功之後律師會叫你再到律師樓簽樓契繳及付尾數， 尾數 = 首期 - 已付大和細訂 + 律師費 + 經紀佣金 + 雜費如管理費及差餉（按年度差餉餘下月份計算）。成交前律師會通知你銀行已成功過數，如果收樓時無什麼大問題後就可以安排交吉收鎖匙了！

6. 收樓成為業主

簽樓契後在收樓當日檢查樓內設備是否與臨約上寫的相同，如有出入可通知地產經紀與業主溝通！整個買賣交易完成！ 交易完成後，若買家向銀行借按揭，樓契由按揭銀行保管，直至買方將全部貸款還清為止。

置業流程十分繁複，過程有好多不同細節需要處理，準備置業嘅朋友，不妨委託可靠的專家或代理幫忙，可以省卻不少煩惱。當然一手樓就比較方便啦，但大家都要小心買賣條款細則，以免有所損失呀。