2018-07-03

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買樓是否人生絕對要做的事?

在進入正題之前,首先說一下一個怪現象。近10幾年在華人的社區裡,普遍會覺得有樓才是一切,有樓才是成功。若你沒有樓,你就注定一世人都是失敗的,婚也可能結不了,老了也不會有保障。筆者周遊列國多地,發現這個現象,在中國大陸、香港及台灣明顯特別嚴重。 雖然自2008年全球金融風暴以來,各國也在印鈔票,無論美國,歐洲,中國,日本等國家,無一不印下天量的鈔票。資產價格受惠全球的QE,現在都變得不再親民。當然,世界各地的年青人都在抱怨希望政府能多做點事,但把買樓作為人生絕對的,卻只有華人地區。

要為這個現象下結論,恐怕與理財有所偏離。但當中有一個問題與理財很有關係的,就是到底應該選擇買樓,還是租樓呢?這個問題,老生常談,但每每最後得出的結論都是有能力就應該買,買樓可以當是另類儲蓄這些阿媽是女人的答案。不如這次來一點另類的想法吧。

首先,既然大部人都覺得買樓穩賺不賠,不如把樓宇看成股票中的股王騰訊吧。我們來一個有趣的分析,把騰訊過去10年的股價升幅,與香港中原地產指數比較。當然,既然買樓可以有槓杆,那當然我們也把買股票可以槓杆考慮進去。假設兩邊都是投資500萬,兩邊也是3成首期,即支付150萬現金,其他都來自借款。一邊是買樓自住每月供樓,另一邊是投資騰訊以2008年第一個交易日一股11.2元買入44.6萬股,一直持有及收息至今,並每月租一個新界約500呎單位。我們來看看兩者的差別,以及10年後的今日到底誰勝誰負。

買入500萬物業的,中原地產指數由2008年1月68.87點升至今年約184.43點點,即物業的價值升了1.68倍。當年500萬的物業,今天值1340萬。而假設期間平均供樓利息1.2%,30年還款期,10年下來供了約140萬,其中還本金部分為103萬元。管理費3元一呎,每月1500元,10年下來付了18萬元管理費。另外,假設在這住的10年內付了40萬作為裝修費支出,買入經紀佣金5萬元。所以今天把房子賣掉,扣除經紀佣金13.4萬元,淨收回約為1020萬元。

同比,騰訊當年股價一股11.2元,今天每股400元 (中間還有1拆5),即升值178倍。而同時10年下來騰訊原來44.6萬股變成了今日223萬股,期間股息收入約為700萬(假設沒有再投資)。而同時,借款利息以5%算,還息不還本,10年下來合共付了175萬元的利息。另外由於租樓的關係,按過去10年租金上升了2.2倍去算,10年來單位的租金由12000元升至今日的26400元。 今天把股票賣掉去算,即使假設每年要給14個月租金(其中一個月給經紀佣金,一個月搬家費),扣除租金已付270萬租金,淨收回約為8.9億元。 (沒有看錯,是8.9億元)

簡單比較,其實會發現原來租樓買股票比更好,這正好推翻了那些一面倒說一定要買樓的人的說法。當然,有人會說股票不會再像以前有那樣升幅,也不一定買到騰訊。但同樣的,物業市場未來也是高處不勝寒,不一定會有同等升幅。沒有人有水晶球,但這裡只是想帶出幾個重要概念:第一,不要簡單以過去市場表現去推測未來,過去樓市等升幅不代表未來,沒有人能保證未能物業能穩賺不賠,當然也沒有人能保證股票就只升不跌,投資就是有風險;第二,從理財觀點而言自住物業更像是消費而不是投資,你付的裝修費,付的管理費,付出去就收不回來,租樓還沒有那麼麻煩,同一筆錢,還可以用在其他投資,而且流動性更過;第三,不要信以為買樓就一定比租樓好,如果都當成投資,看的是投資回報,也沒有一定有那項投資比另一項穩健,有人炒樓輸身家,也有人炒股發大達,所以在投資時應該在自己的擅長領域發揮所長而不是人投你投。搞清楚以上觀念,才能為你的理財決定負責。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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