諗Sir：
本人現年5X歲，退休公務員，長俸每月$34800。兒子21歲做長散收入不固定，（之前做長工，後來轉為長散，轉為長散後已無供mpf，一年入息約12萬）。他曾患情緒病，只完成中三，暫時未能期望他轉職或提高收入。
由於家庭狀況轉變，我和阿仔數年前搬離已供滿的物業，在我母親附近租住一個兩房居屋單位，以便照應老人家，租金$15000。今年一月售出原有物業，本人分得約1100萬，當時樓價急升而租約未完，加上未有目標自住樓，又不想買居屋，所以先將錢買物業出租，待日後再慢慢計劃轉買自住物業。購入的物業如下：
A. 於二月以498萬（以自己名）購入九龍一250呎連天台單位，現時租金$13600，唯單位有漏水問題，租客將於十一月尾退租，打算收回維修後再放租。按揭以我每月俸和租金收入申請，借270萬，22年期，十二月初開始供款$12800
B. 於四月以495萬（用阿仔名）購入油尖旺區樓齡332呎兩房連天台單棟樓，現租金$14800。按揭以親戚做擔保和租金收入申請，約借242萬，30年期，十二月開始供款$9300
A和B兩個物業都是八月趕及加息前申請按揭，11月初錢到戶口，兩份按揭連回贈共517萬
C. 於五月受地產經紀推介，用阿仔名購入御半山一個442呎兩房單位，折後樓價823萬幾，當時買是因為見發展商代付10.5%印花稅，而將來成交後，阿仔甩一間名（賣出其中一間或轉名給我）便可向政府退回11.25%印花稅。加上發展商提供以舊物業作抵押的貸款方法*，所以我就覺得可行就認購左。至今已付樓價10%，2019年五月要再付5%，關鍵日期是2020年7月，樓價尾數700萬。（*舊物業的估價須達所購御半山單位樓價的30%以上，即淘大花園的估價須達247.2萬，及預早3-6個月申請，每月供款樓價5%，即4.1萬幾，為期最多兩年，打算滿三年期將九龍樓或御半山出售）
其他資產：現金30萬。股票戶口有10萬現金，暫無持貨。有一份退休保2021年1月到期可取回23萬，如提早取回就只有15-16萬。另有兩個租吾出又賣吾去的電單車位（兩年前購入共約40萬）。
現樓市下跌，擔心將來御半山做吾到發展商的貸款，而且發展商的抵押貸款供款亦相當高。有想過向銀行申請按揭，但我和阿仔的入息額應不足夠。亦想過問親友借錢full pay，然後向銀行申請按揭，應可借樓價25%，但到時估價不低於800萬便借不到200萬。
現請諗sir給予意見，希望手頭的現金在一年半內盡量增值，作適當的準備，及想出更好的方案去成交御半山。
ANSWER:
有感很兩難。讀者幾萬人工，一年內完成購入三宅，拎34000長俸夠膽揸1800萬市值物業，唉…唔識講。未計清自己有幾多斤兩就輕舉妄動，唔話你又當我hea答，話你又恐怕有人玻璃心受不住大叫，究竟來信者意欲是求服務定想進步? 煩請撰文時提點筆者兩句。
斤兩如何秤? 讀者退休後有長俸34000(公務員如有長俸可當作收入去借錢買樓)，年初賣樓得1100萬，買九龍樓用左498萬萬現金而油尖旺單幢再用495萬現金，連埋雜費差唔多用左1100萬，年尾將樓番按退返517萬現金再手。樓兩間共供22k而收租共約27k。原本買入兩間樓留500萬cash係手又有用現金流+5000/月，雖葬左500萬cash去收只6萬蚊一年(衰過做定期)絕唔係好，但起碼有叫有些少錢收下未比人追返轉頭。讀者個人借貸力(34000*50%/10000*259萬)=440萬。係賣出一間1100萬樓再補回兩間收租可以理解。
敗筆當然係買新樓，再重申買唔買樓的決定是因人而異，請戒走純睇升跌去決定買賣之惡習，亦絕不是買親新樓就有問題。就當比你最佳時機沙士買入淘大，究竟當時有冇銀行肯借錢比你?加上入手後是否會被嚇親震走揸唔到尾? 好多野睇返轉頭講就容易，但成功既人往往很少因為大部份人只會講但唔會做，或只做了兩下但沒做到底。
現時讀者已付了5%訂，將會付10%，2020年中就要把700萬尾樓找清，而佢竟然而家先知佢同阿仔淨低既借貸力係唔夠借800萬，咁既慘劇點會發生係個半百歲而又屬高工資又挺身為市民計數既公務員身上呢? 筆者真係有講過公務員借錢係比其他人容易些，但親愛的你都唔使去到咁盡架。
好啦我地比解藥，佢呢個癌症二期唔敢講一定醫到，但起碼佢肯早出聲仲有時間救:
步驟一:阿仔佢可能有朋友的公司肯請佢，令佢月入多兩至三萬，留意要文件做齊返下工都可以，由2019年中開始打直至2020年中吧，這個借貸力由無變有之法買樓003教左。
步驟二: 讀者心想將手上500幾萬滾到800萬找數，由於呢800萬一定要找到，唔似其他收息同學只要收住息本人暫時升跌都冇問題，所以此任務是不宣利用不保本的債基去滾大的。絕不要用波幅大而又年派30%的A餐去增值，因A餐派息高會同時伴隨年15-30%的波幅。如果債基升500萬一年派息有150萬，兩年就有300萬夠數，但留意如跌都可以幾兇狼，在此先提醒咪再亂黎。
步驟三: 讀者唔夠錢找數之情況會在樓市跌時出現，不妨將10至20萬利用領展期權或內地房地產股的衍生物去沽空樓市，由於市面冇直接買樓市跌的工具，所以用領展同內房是相對好。領展及中原城市指數的關連性頗高。另電單車位唔識講，有人要就放左佢。
所以閣下不只要學我們是如何購入一些銀行唔肯推介的好投資物，另一重要是學點計自己負擔能力多少而唔好亂買突。
