2019-02-21

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4個物業都可以做足6成按揭?

新年伊始,恭祝各位身體健康、五福臨門、安居樂業!

縱使去年年中起樓價升勢止步,第四季更錄得零星的負資產個案,但今年新春期間的開局不俗,小陽春更提早出現,可謂為樓市打下一支強心針。雖然不少人仍然靜候入市時機,但部份實力充裕的買家仍然無懼眼前的不明朗因素,大舉入市。最近就有客戶,將四個現契單位加按,更可以每間做足六成按揭,究竟是如何辨到呢?

根據金管局現有規定,如有按揭在身,不論是按揭借貸人或是擔保人,於銀行申請第二個住宅物業的按揭時,按揭成數必須扣減一成,即樓價1,000萬以下最多只能承造五成按揭,如果樓價1,000萬或以上更加只能貸款四成。不過,我們就曾經成功幫助客人,將四個已供滿的住宅物業皆成功申請到六成按揭,詳情如下:

暫稱客人為A先生,早年購入四個物業,四個現契物業皆是A先生全資擁有。現時A先生共有四名兒子打算買樓入市,不過礙於首期不足,需要父親的幫助。但如果由父親加按物業,將會面對三個問題:(一)在現時辣招的管制下,除了第一個單位可按足六成,另外三個單位只能夠承造五成按揭;(二)父親已為退休人士,難以尋找銀行承造按揭;(三)即使父親仍在工作,能夠通過加按四層物業的壓力測試亦十分艱難。

在這個情況下,其實是有辦法拆解的。因四名兒子打算以加按的資金再另外置業,可以先考慮由四名兒子分別成為各個單位的借款人。由於四個單位的借款人不同,因此只要各兒子的壓力測試能通過,四個單位都可以承造六成按揭,而爸爸仍然保留着四個單位的業主身份。

原理雖然簡單,但亦要留意兩點:第一、並不是所有銀行都接受借款人與業主非同一人,因此要懂得選擇一些可以分開計算的銀行;第二、由於四名兒子已於加按時成為借款人,即有按揭在身,雖然再購入物業不需要繳付15%印花稅,但按揭成數需要下降一成。因此他們亦可用同一方法,找妻子或親人成為按揭借款人身份。

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【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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