諗sir您好,
本人近日在網上搜尋到諗sir之blog， 深受啟發，隨即報讀收息101(51班)及月底之收息103， 因近期剛做樓按， 希望諗Sir能抽空為本人來緊之部署給些意見。
希望諗sir能提供一些意見， 謝謝!現況如下:本人30歲，月入40k (另雙糧及花紅各一個月，報足稅)，剛結婚，現金約10萬，扣除每月所有家用及開支約可儲5千， 除剛做之Mortgage外無負債
太太同年， 早年因身體狀況未能工作， 幾近完全康復， 但因未曾正式工作， 不將她往後可能的收入作計算， 現為家庭主婦， 未曾置業
本人名下有一full pay自住樓， 估價約630萬（樓齡49年， 藍籌屋苑)， 剛到獅子銀行做重按， 30年Mortgage， 套現6成得約370萬， 首年1.68%， 其後H+1.3%， Max P-2.85%
借貸力: (480,000+(80,000*0.7))/12*50%/10,000*2.59 = 5.78MIL (假設雙糧及花紅計7成) 已用64%借貸力
自知儲蓄率不高， 希望將套出金額收息10%-20%， 數年後如樓價跌， 人工又有增長， 並把Mortgage降至50%後出租拉高借貸力，到時可用太太名9成上會(我作擔保)購買另一物業，向一生三宅邁進。諗sir 於堂上有提到如現金不夠300萬之選擇， 但手上之籌碼又剛好比300萬多一點， 未知可否提供一些配置的意見(如: 債基/直債/現金之比例)。需要留多少現金作防守會較好? 另外因自住樓樓齡高， 是否需要考慮於短期換走? (因除獅子銀行肯做30年外， 其他數間銀行只肯做25年)。希望諗sir能提供一些意見， 謝謝!
answer:
49年樓都可獲獅子銀行重按 30年的，價碼600餘萬的，應是美孚新村吧。本案讀者明顯有讀好及理解筆者個案，給一個讚! 當然唔讀筆者個案而致富的更叻! 始終靠炒賣或收租致富的，對社會少貢獻，亦恐怕枉行人生路。讀者消化了的知識有:
1. 明白將自住樓結欠減至五成再出租，做足功夫後可令借貸力提升
2. 明白借貸力點計及知道借貸力用左幾多是關鍵
3. 明白自住樓已達49年是問題，幸好眾多銀行中仲有獅子肯幫佢
4. 明白在借貸中，業主及擔保人是不同角色不同責任
由於太太有病剛癒，初婚之際應先站好陣腳，過1-2年再考慮買第二間樓是合理選擇，到時太太有糧單借貸力應可提高。30歲有300萬，月供大致11K，應怎運用? 建議是股票加債基及直債打底。由於買直債一般是10-20萬美金入手，故流動資金少於此數者宜用更靈活的債基月月收息先。當然直債有到期保本之特性，很吸引，讀者可考慮一些入場門檻低一點的直債埋手，可考慮入手東亞銀行直債，之前一路講開個條冇到期日，派8.5%的。今次用條2020到期的，由於有到期要歸本，派息低一點，6.125%，10萬美金可以入啦。東亞為BBB評級，持有3-5年東亞直債，用收息101課程之對應表可查到，違約率約1.2%左右。
讀者將300萬當中80萬入直債，收$48000一年，可同時把利息及資金中抽5萬出黎，共十萬元每年投放一隻股票。限制自己每年只買一股，可以逼自己做足功課先投資。雖筆者少叫人買股但本身不抗拒股票，只不過反對用超過身家三成買股，更反對一些人以為買大隻股就可以擺埋唔理就賺。只有本身發行股票的人，才會叫你最好擺埋唔理。由於讀者年少可趁呢兩年學好分析股票，年升過倍的機遇確實股票能做到，但成功之前必先付出不少，勿只羨煞旁人而忽略其台下功夫。至於一些人說買股要長期持有的，就要看看你會唔會好似巴菲特咁不時有人通水比你走鬼，否則同一間公司長期談戀愛是很差的deal。筆者自己做生意，雖未是上市或公眾公司系列，不過再重申一次，同公司長期談戀愛是很差的deal。其實同香港長期談戀愛都是頗差的deal，不過可能你仔女同老母都係香港，你有孝心就繼續捱一下。你頂唔順就買野每月收下息，當每月多份糧好似喉糖咁幫你舒緩一下。
由於只將收番黎既息加些少錢買股，基本上買股蝕本門已封，如果選股有法，息口更是由6.125%再倍上! 至於淨低220萬，可50萬留現金，淨低170萬入手債基收息，讀者可以行E餐或C餐都得，分別派10%及15%。佢三月已修畢TEDV51，那最快4月10日就可有息收，最遲五月前都知派息到唔到呢個數。170萬收15%，一年派$21250，如果計埋東亞債那$48K，300萬留50萬CASH做BUFFER之情下，月收$25250。蓋過按揭供款11K後仲有14K淨，加快儲蓄進度。
