2020-09-22

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英國房地產投資回報 – 真的有那麼好?

最近因為香港有BNO人士將有機會以BNO簽證去英國,一時三刻香港迎來一波英國房地產熱。 再加上目前到明年3月底為止物業交易印花稅大減,結果不少香港人不理價格,不看回報,直接買入英國物業,不論是自住還是收租。他們是用香港炒樓思維去看英國樓市。

當然,先不要說BNO簽證細則未出台,到最後是怎樣也不知道,是否如預期寬鬆,還是中間會有一大堆要求,根據目前都只是猜測,但這遍文章不從簽證角度去討論英國樓市,姑且回歸理性從投資回報的出發點去考慮。

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首先如果是有認真研究過英國房地產市場的朋友,大概也會認同英國市場的玩法比香港複雜, 就算是只拿著100萬港幣,可以在英國投資的房子種類已可以由套房(Studio Flat)到一房,甚至兩房單位,可以選擇的城市有幾十個,更可以投資大樓的一個單位,或是連地一起買的別墅,更分永久和地租的,而地租更可以分通漲掛鈎或是固定價格,更不要說100萬也可以參與改建,或是買地蓋房。所以把香港物業回報模式套用到英國,是一個很不合理的思考模式。要說跟香港房地產市場的方式比較相似,大概也只有倫敦,但投資回報的考慮要點卻多個不同。更不要說另一個香港人投資熱點曼徹斯特,跟香港市場比,更是南轅北轍。

目前倫敦市場拿出來給零售市場的,大概表面回報是3%至4%,基本上5%或以上的差不多絕跡。但要記住,這些都只是表面回報,不是你最後能拿到手的投資回報。這裡面要扣除的東西可不少。

首先英國的類似物業稅,即是Council Tax,如果有出租,一般由租客支付(當然也可以約定由業主承擔,但如果只是租給單一租客,英國那邊會由租客負責為主),但若是空置的單位,則由業主承擔。即是說中間在沒有租客時,這筆錢就每月由業主去給。不要少看過這個金額,舉例來說,曼徹斯特的1房單位Apartment,一個月的Council Tax已經約在100+英鎊一個月,2房單位約在120+英鎊一個月,以目前曼徹斯特1房單位大概月租才750元,只要空置的話,100+英鎊一個月一定不是少的金額。

再來就是管理費,如果是委託第三方全權管理,市場一般是收8%到12%不等,還得外加20%增值稅VAT,以10%管理費為例,多加20%VAT就會變成12%,即每月1000英鎊租金會扣120英鎊。而近年由於英國修改條例後房地產中介不能向投資人收取費用,所以管理費有增加的趨勢,部份房地產中介已要求業主付廣告費,作為幫補中介在不同網站投放廣告支出的補助。

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另外如果沒有在英國住滿183日,或不是英國居民,就沒有所謂的個人免稅金額,即是說每1英鎊的利潤都要扣稅。而且在新的利息支出可扣除機制下,可扣的利息已不是足額抵扣,變相是繳交更多稅金。

所以七除八扣,以3%至4%表面回報,扣完這一大堆費用剩下多少可以想像。就算是有6%表面回報,只要空置幾個月,能有的回報又剩多少。英國人做事不像香港勤快,萬一是在轉換租客的時間中有要整修,起碼是用月份為單位去衡量整個工程時間,而且只有遲無早,更不要說英國的人工不便宜,整修費用的帳單自然不用小看。

總括而言,香港人怕「執輸」,很多事都要搶著行先,但不看回報,不注重投資基本功,往往是得不償失。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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