2022-09-21

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【住宅按揭】按揭產品漸存異 選用比例將大洗牌?

根據金管局最新住宅按揭統計調查,7月份H按計劃選用比例報96.8%,按月下跌1.1%;P按計劃選用比例則上升0.4%至1%;而定息按揭計劃則維持0.1%。過往銀行提供的H按封頂息率普遍與P按的實際按息大致相同,加上低息環境下,拆息低企使H按實際按息一直低於P按,H按可謂「進可攻、退可守」,因此近年來一直備受置業人士喜愛及選用。

7月份H按選用比例稍有輕微回落,但仍屬歷史高水平。事實上,H按選用比例自2020年4月開始至今一直維持於9成以上,並反覆攀升至現時的歷史高水平,這段時期平均一個月拆息亦一直維持1厘以下水平。可見低息環境下拆息持續低企,加上H按設有封頂息率,使H按選用比例屢創新高。

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不過自今年7月中開始,已有13間銀行(包括四大銀行)陸續宣布上調H按計劃的鎖息上限0.25厘至2.75厘,更有一間銀行兩度上調鎖息上限至3厘。另外,2間大型銀行的P按計劃由P-2.5厘調整至P-2.4厘,即實際息率由2.5厘上調至2.6厘,比起H按鎖息低出15點子。以500萬貸款為例,年期30年,如選用新造H按及實際按息為封頂位2.75厘,每月供款為$20,412,壓力測試要求為$48,631;如選用新造P按,實際按息為2.6厘,每月供款減少$395或1.9%至$20,017,壓力測試要求減少$791或1.6%至$47,840。

上述例子可見,該兩間大型銀行的P按計劃實際按息、每月供款以至壓力測試要求均低於H按的鎖息上限,使其吸引力有所增加。未來按揭產品選用比例會否大洗牌?筆者認為不無可能。2018年8月份銀行新推的H按封頂息率普遍比P按高出10點子,業主選擇P按計劃承造按揭的誘因有所增加,並使H按的使用比例節節下退。而該年11及12月份P按比例更升至57.7%及51.6%,成為當時最大佔比的按揭計劃。

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過往銀行的H按計劃鎖息上限一般與P按計劃的實際息率保持一致,今次銀行開始根據息口走勢及其按揭業績而對其按揭計劃有所調整,相信日後銀行的按揭計劃亦會朝向不同方向發展。各銀行取態不一,息率及優惠亦有所不同,建議有意置業人士應密切留意息口走勢及市場環境變化,選擇合適的按揭計劃。

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【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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