2022-11-23

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【樓宇按揭】新居屋按揭備忘

新一期居屋開始進行揀樓程序,準買家已陸續獲邀揀選心儀單位。是次推出的7個新屋苑合共8,926個單位,均以市價51折出售,售價由約124萬至531萬元不等。首日已售出111伙單位,銷情理想。

是次銷情理想不無原因,新屋苑在地段、交通以至生活配套上各有優點,想欣賞維港美景可選北角驥華苑;著重生活配套可選沙田愉德苑或將軍澳昭明苑;啟德啟欣苑及土瓜灣冠山苑則屬34 校網,名校林立;而東涌裕雅苑則於年內落成,購買後可即買即住。

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成功揀選心儀單位的買家,最早可於屋苑關鍵日期前六個月申請按揭,部份銀行可彈性提早處理買家的按揭申請。因政府為新居屋買家提供按揭擔保,銀行均不會為買家進行壓力測試,同時買家不需透過申請按揭保險亦能承造高成數按揭,綠表買家最高可承造9成半按揭,白表買家最高可承造9成按揭,按揭還款年期最長可達25年。

另外,過往銀行只可向居屋買家提供P按計劃,現時房委會已經批準居屋買家選舉H按計劃。而一般銀行提供的P按計劃為P-2.5%(P=5.375%),H按計劃則為H+1.3%,封頂息率與P按一樣為P-2.5%(P=5.375%)。近期拆息一直維持3厘以上水平,H按計劃實際息率早已升至封頂位,因此現時兩種計劃的實際息率同為2.875%。另外銀行亦會提供約2%的現金回贈。

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以最快可入伙的東涌裕雅苑為例,最大單位售價約355萬元,如以白表申請9成按揭,年期為25年,首期為35.5萬元,以現時P按或H按實際息率為2.875%計算,每月供款同為$14,944,現金回贈為4.26萬元。現時情況下,選P按或H按在息率及供款上皆沒有分別,不過拆息(HIBOR)一般較最優惠利率(P)浮動,當在低息環境下,拆息顯著回落時,選用H按便可享較低息率供款。

另外亦要注意,新居屋買家雖有政府擔保並可免通過壓力測試,但市場料本港加息將會持續,不論選用P按或H按,未來一兩年的供樓負擔將逐步增加。建議買家做好風險管理,確保有長遠穩健的財務安排及預留備用資金,而即將揀樓的準買家亦要根據自身負擔能力,揀選合適的單位。

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【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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