2020-10-27

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【樓市辣招】公司股份轉讓物業 注意潛在風險

政府自2010年起,多次推出樓市辣招,當中包括針對炒家的三大辣稅-「從價印花稅」Ad Valorem Stamp Duty (AVD)、「買家印花稅」Buyer's Stamp Duty (BSD)、以及「額外印花稅」Special Stamp Duty (SSD)。

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買家方面,一向以來所有買家須繳交「從價印花稅」,稅率分兩個標準,若果買家是香港永久性居民、並同時為首置人士或換樓人士,便可以較便宜的第2標準稅率計算稅項,樓價愈高,稅率愈高;若果買家以公司名義置業、或在本身已持有住宅物業底下再購買多一層住宅物業,均須繳付15%的從價印花稅。此外,若果買家為非香港永久性居民或以公司名義置業,均須繳付15%的「買家印花稅」以及15%的「從價印花稅」。

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賣家方面,以往賣家一向不用繳交任何印花稅。但自2010年起,賣家在3年內出售或轉讓單位,須繳付賣出價10%至20%的「額外印花稅」,持貨期愈短,稅率愈高。

而近日有新聞報導,有買家以「公司股份轉讓」方式進行物業賣買,以節省過千萬元的印花稅項,事實上有關新聞於近年亦屢有所聞。

以「公司股份轉讓」方式進行物業賣買,一般指某公司持有一個或多個物業,買賣雙方以轉讓公司股權的形式進行交易,使新買家獲得該公司股份,並間接持有有關物業。而以此方式得到相關物業的擁有權,買賣雙方只需要各自繳付0.1%印花稅金額。因物業的持有人仍屬該公司,故此買方以及賣方都不需要繳交從價印花稅、買家印花稅、以及額外印花稅。

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以5,000萬元的物業為例,若以個人名義購買,雙方涉及的稅項最高可達2,500萬元,但若以公司股份轉讓方式購買物業,則只須繳付約10萬元的印花稅,稅款大幅削減。

以上方式看似吸引,亦有潛在風險,而且有關費用不少,一般出現大碼樓盤或商用物業。轉讓過程除了涉及繁複的手續、會計及法律等問題外,賣方持有之公司或存在隱藏債務或訴訟,銀行一般情況下不會處理有關按揭申請,買家需要準備充足的資金預算或財務安排,因此有關方法較適用於財力豐厚的投資人士。

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【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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