2021-09-29

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【物業按揭】銀行為按揭審批的「把關者們」

置業需要龐大的資金,大部份業主均以按揭方式向銀行借貸上車。根據金管局數據顯示,平均按揭貸款金額一直上升,今年6月更達到509萬創歷史新高,表示現時愈多買家以高槓桿方式上車。「借定唔借?還得到先好借!」,銀行除了向大眾傳遞正確借貸態度的教育信息,在審批按揭上,銀行亦擔當着「把關者們」的重要角色。

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買家(借貸人)方面,銀行會對其作仔細的入息審查,包括審視其還款能力,即每月入息能否應付按揭供款。銀行亦會查核借貸人的信貸記錄,即過往有否逾期還款的習慣,從而判斷將來不償還貸款的風險。銀行亦會根據借貸人的工作類別(受薪僱員/自僱人士、所屬行業、固定收入/非固定收入),評估其借貸風險。此外,借貸人與銀行的關係亦是按揭審批的其中一個考慮因素,如銀行熟悉借貸人的財務實力(指若借貸人於該行設立戶口、生意往來或選用該行產品等),銀行或會以較優惠的條件批出按揭。

除了借貸人,銀行亦會對一手賣家(發展商)進行把關的工作。一般來說,發展商於建築前期或會向銀行申請融資,以獲得龐大資金完成工程。銀行決定與發展商合作前,會透過Know Your Client(認識你的客戶)及Due Diligence(客戶盡職審查),對其作出嚴謹的背景審查,當中包括瞭解發展商的背景、政策、資金來源以及身分審查等。而近年環球經濟氣候變幻莫測,銀行對有關風險監管更為嚴謹。此外,銀行亦會對發展商進行詳細的信貸評估,並參考發展商過往售樓紀錄,最後才決定會否處理其貸款,曾於銀行申請開戶的公司絕對感受良多。

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今年罕有地傳出銀行未能承造某些樓盤樓花按揭的新聞,當中原因或因發展商與銀行往來不多,銀行對其背景缺乏了解,內部評估時有不確定因素,擔心發展商或會出現債務問題而使其信貸風險增大,因而影響銀行向發展商提供樓花按揭。如買家遇上此等情況,或最終需以建期或FULL PAY的形式上會。

事實上,住宅按揭貸款是以抵押品(物業)作為還款保證,而發展商銷售一手樓花時,其樓宇仍在興建中,樓花按揭對於銀行而言,只屬於一份貸款合約,暫未有任何實質抵押品,因此必須有嚴謹的風險監管。購買一手樓花前,買家除了要考慮自身的財務狀況外,亦要了解市場及外來的潛在風險。如有任何疑問,可尋找專業按揭中介作免費咨詢。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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