2022-12-29

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【理財個案2022】中年人無負擔想置業 這刻好時機?

龔成老師,我今年41歲,儲蓄有230萬,有穩定收入,月入八萬,扣除開支後,每月可儲蓄4萬元。我不需要供養父母,自己也沒有家庭,但至今仍未置業。

我想請問︰

(1)如果只是買樓自住,現在是入市好時機嗎?如果屬自住,我是否不用把租金回報率下跌列入重要考慮因素?

(2)如果我現在買樓,我應否把230萬全數用於首期及買樓相關開支(如裝修等費用),然後用每月的儲蓄(供樓後大概3萬)作投資股票之用?還是撥出多一點現金來購入股票資產?

(3)剛上緊你第2堂,根據你課堂所教的水桶模式買股法,我的歲數應為40/40/20,但根據我的實際情況,我可否調高水桶1或2的比率?期待你的回覆。

個案重點:
‧41歲
‧月入$8萬,每月可儲$4萬
‧擁$230萬儲蓄
‧未置業

重點目標:
‧想買自往樓
‧怎樣有效運用儲蓄
‧財富配置的問題

更多文章:【理財個案2022】28歲女擔心無人養 為將來打算

龔成老師分析:

1)租金回報率是其中一個考慮因素,另外交通便利性,同區配套和未來發展等,都是相關因素。想知平貴,你可以跟同區相類似樓盤作比較。現時香港樓價唔算好平,但作為自住居所,最重要係「供得起」。

簡單來說,如果你的目的是自住,只要你供樓方面無問題,現時是可以置業的,雖然無人能準確地預測樓市,但自住樓最重要是供得起原則,這點比樓價上落更加重要,以你的收入情況,只要你不是買一些金額太大的樓,其實無問題的。

在長遠計,我仍相信樓市在長遠計,因供求關係,較難大跌,不過,也不會有大升的情況出現。

樓市始終需求大,我見唔少適婚年齡的朋友,都正等機會買樓,但未買樓,這些是「潛在需求」,過往每年不斷累積,只要樓市跌少少,就會有需求走出來,這令樓市不能大跌。

更多文章:【理財個案2022】千萬財富大重組

不過,移民的確令需求減少,加上政府將加大力度找地起樓,所以長遠,供求將慢慢好翻,無過往咁失衡。

政府現時有較大決心處理好樓市問題,我相信會令之後的供應增加(不是中短期,要長期才慢慢見到),因此,樓市不會大升,但相信都較難大跌(始終需求大)。

長遠計,樓價會平穩,不是倍升,不會好似過往般倍升,而是平穩,同時,由於需求大,要大跌也不易。

因此,香港樓作為自住的價值仍在,長遠樓價平穩。但投資價值,就只是一般,未見好吸引的水平。

2)我地投資組合除左要係優質資產外,平衡配置都好重要。

如果你現時完全無股票係手,唔建議全部現金用盡去買樓。要留有部分去投資股票作增值,會較好。

所以,適當運用按揭,不要用盡現金,才是更好的方法,令你手上的資金,可以更靈活運用,以及可投資其他不同類別的資產。

長遠來說,你應該「股樓並行」,就能令你的財富組合較平衡,風險度也會較低。所以,你不應用盡手上的現金去買樓,要留部分。建議你做適當的按揭,完成買樓過程後,才開始買股票。

更多文章:【理財個案2022】財富組合重組 減持問題股

3)水桶模式比例可以參考,但你要因應自已情況,作出調整。但當然,唔可以調整得過份進取。

同時你要明白,水桶1要求你有一定的投資實力,這方面你要自己衡量翻。如果你本身的投資實力不算強,你可以跟課堂給你的指標比例,但水桶1就不能過多。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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