其實近來好多朋友PM問我，之前個樓市跌左，但突然又升番上去，但佢又想兩房換三房，問我點算?
我去年係睇跌10%，今年再跌最多10%，總數加埋唔會超過20%，但好唔好彩，去年係跌左，但而家又升番晒。所以有時有D野係，我跟本不能預期，我只可以講我無水晶球，所以唔會知幾時升跌，我只能憑經驗同個人感覺說出。
其實我知道好多本地家庭可能生左一到兩個小孩，而佢地現有兩房單位跟本就不夠住，所以佢地好多時係想換三房。無錯，呢個係自身需求問題我絕對鼓勵，但係投資角度的話我又兩睇，咁你問我重有乜野方法先? 我會答: 雙租族
雙租族意思其實係你將現有居所租出俾人地住，而自己租住其它單位。其實就用一個屋苑例子，黃埔花園，兩房既租金大約為19000左右，以現市價租務回報大約3 – 3.5厘，但如果三房單位計，租金可能25000，回報可能只有2.5厘。你其實只要補多6000 就能住到三房加套廁單位。係市場上兩房出租承接力，好老實說係比三房高，三房單位既需求一定不及兩房，以佢地既回報，其實可以相差一厘或以上。而兩房同三房既樓價可能相差有400萬以上，我先唔講按揭等等既廢話，因為就算你做按揭，你都要有首期，而1xxx萬單位，就算自住按揭都只能做50%。咁你差額400萬的話，首期要幾錢? 應該都要200萬吧，我重未計，稅既洗費，只係稅你都45萬左右。
好開始計下條數，你原先單位放租，而租新3房單位自住，租金差額6000
你手頭上有245萬 (400萬 X50%首期 + 稅45萬)
我就當你全部去做定期，2厘左右，2450000X0.02 = 49000 (一年收息49000，平均每月4083，保本，無風險)
我當你全部買盈富基金，3厘左右，2450000X0.03 = 73500 (一年收息73500，平均每月6125，不保本，有跌市風險)
我當你全部買匯豐，6厘左右，2450000X0.06 = 147000 (一年收息147000，平均每月12250，不保本，有跌市風險)
你可以睇下幾樣野，你可以承受邊個級數既風險，但其實三樣野既風險，我諗都算唔高吧，應該比樓市還安全少少。如果你揀5號仔，你直頭有錢袋番，差在你怕唔怕佢跌，但如果佢跌，佢又keep派息過你，你驚乜。
做雙租族唯一最驚係業主迫你走，呢個一定有利有弊，你唔可以design間屋，但如果你鐘意住新野的話又可以經常轉，只要你唔怕煩。其實業主迫遷，係咪真係咁多業主咁做先，3房單位其實唔係咁好租，回報低，出租較兩房難，如果你做租客，準時交租，唔煩個業主，我深信個業主除左要番黎自用之外，我諗唔到點解佢要你走，人加你租，你又可以加番人租，何樂而不為?
