有啲買樓嘅問題想請教你，但係啲家庭買樓配置嘅問題、比較私人， 希望問到諗sir你嘅專業意見，幫我哋分析到大方向和解答我哋心中嘅一些疑難，就已經好幫到我哋 ， 唔該曬。
先講下我哋嘅家庭財政狀況
本人
年齡: 36
冇任何債務需要定期還款、 冇擔保、 未買過樓 、手上未有物業
19年1月17日剛申請的TU信貸評級: A
太太
年齡: 36
冇任何債務需要定期還款、 冇擔保、 未買過樓 、手上未有物業
19年1月17日剛申請的TU信貸評級: A
有一個一歲半的BB， 和長老全家人一齊住，方便照顧BB。 BB將來教育方向未定，不過都有機會係讀直資學校或者國際學校。長老中其中一人持有北角城市花園一個物業， ， 曾經以資產計算方法加按 ，尚欠按揭大概80萬 。 單位好實用、面積好大、 四四方方、 向海， 但係因為單位比較低層， 景觀比橋遮擋咗一部分，樓齡又開始高 ( 36年，驚遲啲難賣、 難加按 又或者唔好租)， 附近又唔係太多兒童嘅遊樂設施， 裝修比較舊又有嘢要維修 ( 改咗原有間隔， 兩個廁所改造咗一個廁所， 露台加咗窗， 可能算係僭建， 但係全幢大廈 大部分人都係加窗) ，又有懷疑漏水落樓下嘅紀錄 ( 雖然最尾食環署證實咗唔關我哋事)，所以而家一家人搬咗出嚟租住黃埔大單位， 三萬幾蚊租。 計劃緊應該大裝修搬返入去住、 定係租畀人住自己租第二度、 或者索性賣樓買過另一層樓。
而諗緊應該點做， 有幾個目標 / 要求:
1. 希望住嘅地方可以方便bb返學放學， 但係未冇辦法預計到會入咩學校， 太太以前喺港島中西區名校讀(小學和中學都係)， 最理想都係靠世襲入返港島區學校。 入唔到就九龍區都會考慮。
2. 附近有多啲兒童嘅遊樂設施， 環境空氣適合小朋友成長。 最好可以有會所俾小朋友玩。 買樓嘅地方亦希望適合將來退休養老，還境唔會太差。
3. 因為家庭成員有朋友圈子和教會生活在北角， 所以又唔可以同北角距離太遠。 太太就在觀塘返工。
4. 最好附近有大型購物商場、 中高檔超市或者百貨公司， 但係但係呢點相對冇咁重要。
5. 因為家庭問題， 需要把城市花園由長老單名 轉為加太太名的長命契或轉太太單名。
6. 做到資本增值， 穩陣保本就ok ，最基本希望退休唔使擔心。 但亦要預留小朋友有機會要出國留學， 而且好大可能會生多一個。
7. 因為我同太太都係專業人士 ，唔會有時間研究股票或者睇市， 所以主要方向只會考慮買樓。 而且只有買樓可以做槓桿、 和相對地唔需要太花時間管理。
方案:
太太以首置名義6成按買樓再出租畀人
=> 辦理城市花園加名或轉名手續， 順便加按套現
=> 城市花園大裝修
=> 黃埔花園租約死約期過後期過後 (約九個月後 )，搬返入城市花園住
=> 本人以加按套現和原有積蓄的錢，首置名義買樓
太太要買嘅樓暫時未諗實， 不過就諗緊:
700萬左右的兩房 近市中心 大屋苑單位
- 將軍澳 例如維景灣畔和將軍澳中心
- 四小龍 如昇悅居
- 較為平嘅港島樓 例如 細單位嘅薄扶林花園和栢蕙苑。
Q1 如果以之前所述的目標和要求，邊個屋苑地區會最適合我哋？ 暫時考慮緊維景灣畔 ，因為比較近北角同埋觀塘， 又有會所， 不過唔知容唔容易租到畀人 ，好似好多盤咁。 有諗過昇悅居 等等，但係好似又貴啲、遠啲。
Q2 由於樓市即將下跌， 維景最新成交大概七百零萬， 但是否應該要要求業主 減多一兩成先好入市？ 例如只接受六百零萬嘅 還價， 否則一年內就會有機會跌返一至三成？
謝謝諗sir嘅細心解答， 知道問題好多， 不勝感激。
(個案未完，今天回答是第一部份)
answer:
買樓等同行軍打仗，是需要落場將知識實踐的事務。從讀者查問「應否還價減一成定兩成好?」同埋「邊個屋苑最適合我地?」此兩問題，就知道讀者在處理住宅買賣一事經驗未夠，因此筆者對讀者能否處理好:「將和富賣走再換第二間屋」的大Project，深感懷疑。
有關「應否還價減一成定兩成好?」之見解，買家最好是對應賣家之個別情況，才作高打折或低折之還價。先講其中數招，年尾返香港探親然後要走既人，又或已上會買新樓然後要急賣舊居找數既人，都會有較大空間比你還價。故買家在首輪篩選之後，應向經紀查詢心儀樓盤的賣家情況，為何賣樓及有咩打算。若經紀連這些都談不上，明顯個盤佢由「公海」撈返黎比你，或隔一重的合作盤，幫買家傾到好條件之機會低，又或佢有原因不邊露對家資料，希望多幫業主搵到條水魚。
有關「邊個屋苑最適合我地?」，誠然會符合到香港買家方方面要求的屋苑及單位類型，一般都好貴。故買家想搵到樓買，無論自住或收租，好應選幾個較好的屋苑，而唔係搵最好那屋苑。有得三個心儀屋苑然後再從那稀少的盤源處等盤，等得到一個次選屋苑而價格都頗佳的，對初心買家而言都唔錯了。
有關讀者陳述「樓市即將下跌」，只好說施永青都親口承認過佢睇錯市，所以筆者一向予投資方案是有進有退，無論遇上升市或跌市，都處不俗位置。絕不會估個市升定跌，而作出安排的。提提買樓，在現價離前高位跌了20%，再付至少20%首期買樓，就有高安全系數，因咁買表示樓市就當跌4成，都未令買家成負資產。1997年急跌，樓市一年都跌了40%，所以跌兩成後再付20%首期去買令買家能抵「97式」跌市。
誠然進階樓房投資人會從單幢樓或工商廈處尋寶，先講工商，對打工仔而言買工商廈收租「死亡率」頗高，原因一是打工仔沒有老闆選取工商廈租用之觀點，好似住宅用家一般唔想要的玄關位，對於某些行業很講究。老闆想用單位比人返工多定係見客多，都會對單位要求很有不同。商廈收冷管費而唔係管理費，一些低冷管費的商廈很有投資價值(因租金可開高點)。至於單幢住宅樓，流轉量好慢，早前已分享過睇單幢時望到周圍鄰居門口都有神主牌的啟示: 一般拜得神既住客都係老，老到仔女都已成家個隻，咁表示呢幢樓有買賣之情況不多，低流轉之表現。留意低流轉量很「殺人」，一旦係買左間工廈租唔到出去? 或你揸間單幢住宅但遇上市跌等錢洗又賣唔出，咁後果將如何?
申請了TU報告睇信貸評級，就當係高評級都唔表示一定借到錢買樓。信貸評級只表示借錢後還得「靚唔靚」，例如遲還，即信用於從銀行戶口招錢但間唔中有1-2期過唔到，都會令評級唔靚，而破產就當然係近無救啦。但評級A既人，而月入15K，是否表示佢可以借成千萬呢? 大家心中都應有答案。鑑於市面有信貸評級公司為求你哂報告賺個幾百蚊，大談評級高都可借到錢。淺見是咁講唔係錯，但不完全。買樓一錯很有機會被對家殺訂幾十至幾百萬，所以錯都要睇邊件事。
至於讀者，由於人工不俗加上份工穩，佢選擇主打儲樓做理財是正確的! 亦要明白在外欠借為零，加上沒有一些消費的雜項或卡數扣掉借貸力，用2.59方程計出的借貸力才齊全。另外讀者擔心城市花園比較難搵人用3-4萬承租，確實擔心是對的，根據中原數據城市花園一季才做2-3單租，所以揸2-3千萬市值樓收租「轉身較難」。這亦體現了為什麼打從2012年按揭政策改了後，細價樓先爆升了然而至今都係500-1000萬樓的成交最旺，因為呢類樓對買家而言，首期較少。對收租佬而言，易買易租令空租期短，再加上最緊要係: 印花稅相對低。
先做一小結: 讀者如賣和富，雖不用理漏水問題加上可返錢1800萬，惟之後用太太名再買返樓收租，佢自己都計到就當太太冇樓在身，都要付約120萬稅。呢個數夠讀者去租間四房租兩年了。加上1800萬不要再一炮用黎買哂3000萬樓住或收租，因高市值樓的租務回報一般較低，即靚野其實租抵過買。但如閣下錢多到一個水平，唔介紹比貴稅同佣而堅持要買，那作別論。然而香港一般打工仔，就當是10-20萬月入，對於luxury層次的消費，財力上仍見明顯距離。讀者較好打算是加按和富，用太太擔保就夠，除非屋企人很需要另一人聯名持樓，否則老人家獲後生擔保已可將錢按出。得到錢後再用太太名買些500-1000萬價碼的樓收租。買左第一間樓累租收租經驗再慢慢滾大樓房組合較好。
