2018-09-23

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東昇遊記: 領展 T.O.P. 改建項目

理財, 投資策略

上月東昇研究隊隊員 T 先生於旺角吃飯,吃完晚飯後時間尚早,決定到位於旺角地鐵站附近的領展於彌敦道 700 號的 T.O.P. 項目看看。

這個項目前身為政府工業貿易署大樓,領展於 2016 年場斥資 59.1 億港元投得項目,並進行重新設計、改變建築用途、拆卸內部、重新裝修、改變外牆、加建連接天橋等等,將原來不起眼的一幢普通政府辦工大樓改建成 8 層的商場再加樓上的商業大樓,很有創意。

商場名稱為 T.O.P. This is Our Place。

當晚我們先向地庫走走。地庫被改成了一個 food court,引入的食店都在其他 food court 難找,如大力水手炸雞、蓮香、鴻師傅等等。星期日晚上 9 時去還差不多滿座,可見新鮮的確可以吸引到客人。

場內給客人的 circulation area 行走空間不算大,中間還有一個 atrium 中庭 ,主要連接樓層的都是兩組電梯。由於工業署的樓面面積不大,所以在這裡都不會找到很大的連鎖店,反而吸引了不小特色小店進駐,亦適合旺角的客路。

驟眼看場中最大的店舖是應該是過 10,000呎的韓國服裝店Aland。除了這間比較大的店之外,其他都是一些比較小的品牌的服裝店及服飾店。驟眼一下顧客都是介乎於10多歲到20多歲的年青人比較多 。

佈局方面,我可以留意到食店跟服裝店梅花間竹地在樓層中`可以找到。食店多數是日本菜、韓國菜、火鍋或者是一些小的coffee shop。我所見的食店包括有 LAB EAT,紅葉茶屋、綠蝦壹麵、牛布拉日式牛肉麵等等。

這種交錯的佈局,在小的商場我認為可以發揮得很好,因為不用把食店集中在其中一個地點,也令所有顧客可以盡量行行走商場各個部份。以比例來看,其實這個商場的食店是很多的,提供不少選擇。相信商場能夠吸引旺角區內其他商場其他缺乏的食店商場的顧客來到這個商場光顧。

其他特色方面,包括商場在高層有一個露天的平台,可給人們去出去坐坐。外邊有兩個巨型的吹氣公仔,相信小朋友見到亦都會覺得興奮。3樓有連接條連接旺角中心,驟眼看此連接能夠成功把把一些旺角中心的顧客吸引過來。另外地庫你亦有連接通道到旺角地鐵站。

8 樓以上,領展十分聰明地把它裝修成商業服務中心。要知道現在香港對商業服務的需求是十分之大。看商業服務中心的店舖類型包括有美容院、健身中心、專科醫生、普通科醫生、小朋友 playgroup 等等。這些租務都是穩定,而且能力為領展提供穩定的租金收入。

最後,大家可能關心投資方面。此場地其實只估值大概在 52億左右。對於領展下現在的規模來說,收入只佔 3%以下。所以商場不論成功與否,其實對領展的每股分派或業績影響輕微。但是,作為收購政府物業而改建成商場及商業大廈的試點,如果這個有創意的方法是可行的,我相信領展日後亦會尋找物色這種發展機會,以增加每股分派,從而為股東持有這房產信托基金增值。

以下是當天影的幾張相片:

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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