現在距離2018年完結，只有一兩個月，還記得今年一、二月時，恆生指數在三萬至三萬三千點徘徊。現在恆生指數徘徊於二萬五道二萬八千點，到執筆這一刻，2018年從高點都低點計，已經打了一個七五折。至於樓市方面，年初時，大多數報紙新聞的地產版都是報導一手樓市的超額認購和『一Q清袋』，與及二手樓市的呎價連環破頂。但到執筆這一刻，地產版卻是報導著減價放盤甚至是劈價成交，偶爾更提及『銀主盤』這三字魔咒。
其實要認清樓市是否真的轉勢，可以還原基本步，看看樓市的四個階段。這是我在2001年，上施永青先生的一個研討會上所記錄下來的筆記，相信會對大家有用。
第一個階段：見底回升
這是一個只有用家的市場，他們因為有剛性的需求，例如結婚，或者生了小孩子，要由原本家庭分支出來，或是由細單位換樓都大單位。當市場只有用家，價格會有支持，不過因為是『用家』，所以出價會很貼市價，所以價格也會慢慢橫行或微微上升。
第二個階段：投資者進場
同投資者確認了樓市見底回升之際，他們也開始會在市場上找機會，如果遇到有合適的單位，就會跟用家一齊爭，這個當然是價高者得。有時會是用家爭贏，有時會是投資者爭到。但正因為有人爭，所以會出現價格上升的趨勢。
第三個階段：用家退場，投資者雄霸市場
用家在樓市第二個階段時，因為要跟投資者爭盤，消耗了他們的購買力，所以當樓市出現上升趨勢的一段時間後，用家再沒有能力跟投資者爭盤了，只好暫時退出。但與此同時，因為投資者在之前第二階段的上升市況中，獲得了初步利潤，投資者就會投入更大的金錢走進樓市，所以樓盤會是變成由投資者與投資者之間的爭奪戰。因為投資者是強者，所以價格上升的趨勢會變得急促。
第四個階段：用家與投資者皆退場
在這個階段，用家一早已經隔岸觀火，就連投資者的購買力也因為爭盤以消耗得七七八八，當呎價上升而租金追不到這個上升的速度時，投資者也需要重新審視他們的投資回報，如果租金回報不及他們的期望，投資者也會退場等候。由於用家和投資者都在市場上消失了，樓市只有賣家，價格就自然會回落。
請明白，雖然這是我2001年寫的筆記，而樓市已經在這十多二十年間，增加了不少複雜性（例如政府的辣招），不過我個人認為，依然離不開這幾個基本步。要確認樓市是否真的轉勢，就要認清現在處於那個階段。確認那個階段之後，就知道是否真的轉勢了。那麼你就可以計劃你下一步的策略！
