2018-11-05

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狼來了!樓市真的轉勢嗎?

現在距離2018年完結,只有一兩個月,還記得今年一、二月時,恆生指數在三萬至三萬三千點徘徊。現在恆生指數徘徊於二萬五道二萬八千點,到執筆這一刻,2018年從高點都低點計,已經打了一個七五折。至於樓市方面,年初時,大多數報紙新聞的地產版都是報導一手樓市的超額認購和『一Q清袋』,與及二手樓市的呎價連環破頂。但到執筆這一刻,地產版卻是報導著減價放盤甚至是劈價成交,偶爾更提及『銀主盤』這三字魔咒。

其實要認清樓市是否真的轉勢,可以還原基本步,看看樓市的四個階段。這是我在2001年,上施永青先生的一個研討會上所記錄下來的筆記,相信會對大家有用。

第一個階段:見底回升

這是一個只有用家的市場,他們因為有剛性的需求,例如結婚,或者生了小孩子,要由原本家庭分支出來,或是由細單位換樓都大單位。當市場只有用家,價格會有支持,不過因為是『用家』,所以出價會很貼市價,所以價格也會慢慢橫行或微微上升。

第二個階段:投資者進場

同投資者確認了樓市見底回升之際,他們也開始會在市場上找機會,如果遇到有合適的單位,就會跟用家一齊爭,這個當然是價高者得。有時會是用家爭贏,有時會是投資者爭到。但正因為有人爭,所以會出現價格上升的趨勢。

第三個階段:用家退場,投資者雄霸市場

用家在樓市第二個階段時,因為要跟投資者爭盤,消耗了他們的購買力,所以當樓市出現上升趨勢的一段時間後,用家再沒有能力跟投資者爭盤了,只好暫時退出。但與此同時,因為投資者在之前第二階段的上升市況中,獲得了初步利潤,投資者就會投入更大的金錢走進樓市,所以樓盤會是變成由投資者與投資者之間的爭奪戰。因為投資者是強者,所以價格上升的趨勢會變得急促。

第四個階段:用家與投資者皆退場

在這個階段,用家一早已經隔岸觀火,就連投資者的購買力也因為爭盤以消耗得七七八八,當呎價上升而租金追不到這個上升的速度時,投資者也需要重新審視他們的投資回報,如果租金回報不及他們的期望,投資者也會退場等候。由於用家和投資者都在市場上消失了,樓市只有賣家,價格就自然會回落。

請明白,雖然這是我2001年寫的筆記,而樓市已經在這十多二十年間,增加了不少複雜性(例如政府的辣招),不過我個人認為,依然離不開這幾個基本步。要確認樓市是否真的轉勢,就要認清現在處於那個階段。確認那個階段之後,就知道是否真的轉勢了。那麼你就可以計劃你下一步的策略!

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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