2020-08-20

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疫情底下負資產宗數不升反跌

金管局早前公布最新負資產數據,顯示2020年第二季錄得127宗負資產個案,涉及金額達7億2千7百萬港元,與第一季錄得的384宗及18億6千7百萬港元相比,期內新增宗數以及貸款金額分別減少近七成及逾六成。在現時疫情反覆以及經濟下行底下,負資產宗數不升反跌,筆者將分析箇中原因。

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負資產出現的原因是因樓價下跌,物業市值低於未償還按揭貸款,從而造成有樓人士資不抵債,因此樓價升跌一般都會影響負資產的宗數。以2008年「金融海嘯」為例,根據經絡按揭轉介研究部以實用面積計算,當年第四季的樓價受挫,跌幅高達11.8%,故期內新增負資產個案亦增至10,949 宗;反觀今年第二季樓價按季上升2.8%,負資產亦只錄得127宗。

第二季樓價不跌反升,相信是因本港疫情曾於五月及六月受控,不少發展商重啟推售新盤,加上樓市累積購買力釋放,以致一二手樓交投於第二季回暖。此外,政府以及銀行亦因應疫情推出一系列措施以支援受影響的中小企業以及市民,以作經濟周轉。當然,銀行一直對按揭借貸人的財務情況以及還款能力均有嚴謹的要求及審查,而按揭貸款拖欠比率(超過3個月)一直維持於低水平,顯示借貸人的還款能力仍相對穩健,因此第二季未出現大量拋售的狀況,以致樓價反而有輕微升幅。

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而近年買家選用高成數按揭有上升的趨勢,香港按揭證券有限公司最新資料顯示,6月份新批出及新取用貸款宗數及金額均創近十年新高。此外,6月份金管局住宅按揭統計調查結果,亦顯示6月份的按揭比率按月上升0.1%至58.3%,平均還款年期上升至27.6年的歷史高位,與此同時,平均按揭貸款金額亦由上月的468萬元增至475萬元的歷史高位,有關數據反映近年的借貸人都偏向借盡按揭成數及年期。但有關人士要注意是,當樓價調整時,變成負資產的風險亦相對增加。本港於七月開始爆發第三波疫情,經濟再次陷入困境,加上本港受最近亦受中美政治事件影響,使買家對樓按市況持觀望的態度,導致樓市出現反覆。建議有意置業之人士要先衡量自己的經濟及供款能力,申請按揭時不要借盡,並要按時供款以及預留充足的後備資金,以免因遇上經濟問題而斷供。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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