2019-03-20

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買樓十大疑問

諗sir,

承上星期問題,我們北角城市花園的物業想由長老單名轉為加太太的長命契或轉太太單名 ( 近親轉讓), 順便加按套現

*編註: 近親物業之業權轉讓不用付15%重印花稅,只用按舊而沿用的印花稅稅階去計,即成千萬樓只收4%印花稅,而200萬之下只收$100蚊印花稅個隻

如果我們賣50%業權,將城市花園加名為兩人長命契(長老+太太)

印花稅 = 1436萬 ( 以網上銀行最低估價、 即係中銀 定價 )   * 3.75% *50% = 26.925萬

如果轉太太單名,全份100%轉

印花稅 = 1436萬 ( 以網上銀行最低估價、 即係中銀 定價 ) * 3.75% = 53.85 萬

律師費 = 10000

裝修費 = 500 000

( 全屋907尺大裝修重鋪地板油牆批盪,一個廁所間返做原則兩個廁所, 本身三房,喺廳間多一間房, 廚房改大啲)

Q1 樓價係咪可以隨我哋定以計算稅務? 即係可以揀網上面最低嗰個銀行估價計算? 需唔需要證明文件? 定係需要搵專業嘅上門估價? 應該搵咩公司?

答: 買樓不是按買賣雙方的定價去計算稅務的,如買賣雙方訂一間樓用十蚊內部轉讓,咁稅局咪收少好多稅? 留意售價不能訂低於市價之某百分比,確實數字在買樓003已提及。

Q2 用聯名長命契或轉單名好? 有乜嘢優缺點?

定係將層樓拆成分權契每份200萬, 一共八分契,分成四年轉畀太太, 以達到最低稅務嘅目的。

但係咁做好似都有風險, 一來咁樣操作, 唔知會唔會比稅局查?二來 咁長時間 政府會唔會改變政策,阻塞呢啲漏洞? 三來,長老 接近70歲, 萬一有啲乜嘢三長兩短, 層樓咪即時變成碎契樓, 極難賣出?

答: 筆者確實見過人咁做,而要每次將些少業權轉比近親,契就必需是分權。聯權契(長命契)無得該少轉,一轉就要50%成份轉比另一半,故較靈活就是分權契的其一好處。相反聯權契好處是一旦其中一位業主過身,另一生還者幾乎自動承繼整個物業業權。提供方便例如先生不幸離世,在未辦好遺產承辦程序之前都可自己去銀行將樓加按應急。免除跟足程序,太太要等法庭判令到而將業權轉哂比自己,往往要等9個月至年半之煩惱。

惟見過一些人將業權係3個月之內就心急賣哂比另一人,心急除名。此很有機會被懷疑制造假買賣而去逃稅,稅局有權追收少付稅款。所以應隔幾耐先將一部份業權轉比人,需要明白。

Q3 將層樓 轉名或者加名長命契, 或者拆成分權 逐步轉讓, 使唔使過壓力測試 ? 亦會唔會畀銀行視為送契樓, 極難賣出 / 加按?

答: 將業權轉比另一人,方式是用賣,此情下間樓仍有價值可加按。至於將一間樓送比人去甩名好處是減輕稅項,但唔好處是根據破產法,銀行在一段長時間之間唔會再為送契樓做按揭。至於一旦銀行接受有價買賣的樓去批按揭,當然要跟足金管局要求的客戶壓力測試 。

Q4 我本人之後想利用太太加按而黎的金額再買樓, 銀行在於考慮我嘅申請, 會否接受? 會唔會將太太的按揭用供額變成的負債,令我再買樓按揭難批?

答: 銀行批按揭時可能會問客人首期來源,而筆者見大部份客人都答儲蓄而來,放番係讀者個案咁做就可少理太太那邊的加按。

Q5 暫時我每個月交近三萬幾蚊租, 轉數畀業主。 銀行會唔會將我嘅租金支出, 減去我嘅收入,令到我嘅購買力減少? 定係自動轉帳給業主先會減購買力?

答: 銀行不會將租金計作負債去降低客人借貸力。

Q6 我再買樓已是第三間(和富一間、太太應再買,已有兩間) 應唔應該買香港樓 ?如果買應該買返同一個區分定考慮其他區分? 應該考慮買乜嘢價位同類型嘅單位? 應該考慮優質物業或是 學人哋啲資深投資者咁考慮啲細價舊嘅 市區單幢樓

答: 讀者工資中上,而買樓有助為業主退休後提供跟通賬上升之租金收入,因此讀者有三間樓係香港部署退休後一住兩收租,是正常不過的。當然去到第4-5間樓,如有海外儲藏資產需要,買海外樓亦可考慮。留意海外樓既洗費重又難管理,對一些未儲齊3間樓加上萬事要自己親為的打工仔不合適。

Q7 如本人買了第三間樓後,再將層樓轉名畀太太 ( 直系親屬內部交易), 轉名印花稅 係咪都會 跟舊稅率計 ( 即係例如七百萬樓 就係用3.75%去計 )? 轉名後, 本人是否可以回復首置身份 ,回復返原有嘅借貸力 去買樓?

答: 按稅局網頁資料,筆者理解是先生將業權轉比太太,印花稅都係跟「舊稅率計」。重複做確實令一些人不斷可重獲首置身份。

Q8 買嗰兩層樓, 雖然轉咗太太名, 但係之後每個月租金收入改返直接入落我戶口, 可否增加我嘅購買力, 再買第三層樓?

答: 將太太名下的租金收入入落先生戶口,是不能增加先生的借貸力的。銀行只會衡量租約能否增加該物業之業主的借貸力

Q9 另外我想保持用城市花園嘅地址為小朋友抽學校?雖物業已租出,可以嗎?

答: 業主將物業租出,無論信箱、用戶證都歸租客享用。業主應不可利用租客的信箱作仔女升學用途的。曾試過有租客告業主偷信的事件。

Q10 由於城市花園單位曾經改建, 兩個廁所改為一個廁所, 露台加窗, 部分景觀比橋遮擋, 曾經有被懷疑漏水 落樓下 嘅紀錄雖然被推翻, 容唔容易搵人買? 買家可唔可以做按揭? 應該標價幾多? 但係之前我哋見高層有個單位大我哋少少,但係裝修得靚啲, 佢個 露台 都一樣係有窗圍住, 賣到二千幾百萬。係唔係通常呢啲個案都係一筆過付款,冇做按揭,所以唔怕僭建?

答: 唔係單位一有僭建,銀行就會即唔批按揭的。閣下如有經驗去判斷僭建是嚴重還是輕微,將令買賣樓前更有預算。如用木去加建牆去令門口位轉變,又或原本要露天的陽台加了有蓋cover,這些僭建或者是「不致命」而銀行只要求客戶在按揭合約中承諾如銀行有日想業主拆,佢就要拆,即可保留僭建部份而按揭獲批。當然要知清楚點,本文章的內容最好去付費請教律師。

Q11 如賣左3000萬市值的城市花園而買返2000萬左右嘅港島樓, 例如一啲舊啲嘅單幢物業, 或者譬如太古城, 以騰出資金買多個細物業嚟收租, 是否比較好嘅選擇?

答: 港島樓在與九龍與新界區的呎價升幅比較(2007-2017),都係新界跑贏而九龍第二。加上已在昨天文章解釋了舊單幢樓流轉率低,對於打工的讀者用2000萬買一間樓有點不智。已在課上提及有人名買,不妨3間700萬好過一間2100萬。

Q12 如賣左樓返錢用黎收息,有什麼選擇?

答: 近年買樓要有「人頭」又要付貴稅,動輒幾十萬,所以更多投資人利用債收息,省其管理時間及利用債到期保本之好處。債基一般派息有10-12%一年,遠比租務回報率高,然而買債而獲得之槓桿不及買樓高。所以趁後生易借利用高槓桿買樓,踏入中年降低槓槓主用債,為一普遍配置。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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