2018-12-17

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購買一手樓 6大注意事項

2019年本港預計有逾50個新盤推出市場,超過3萬個單位,較2018年一手住宅成交量多出逾1倍。競爭激烈,估計發展商會以更多優惠,甚至折扣來搶客。有意購買一手樓,就要留意以下地方!

1. 壓力測試不能少
發展商為吸客,都會向買家提供有聯繫的財務公司承造按揭,然後在指定時間後轉按至銀行,以減低利息開支。買家不要因而忽略壓力測試,先買再算!因為銀行承造按揭必須做壓力測試,並有上限。當中不乏即使樓價上升,信貸評級優良但仍需補價方能轉按的個案。如果不轉按,發展商利息優惠普遍只有兩年,之後供款會因利息上升而大增,屆時負擔不起只好斷供,所以買一手樓前需要找銀行進行壓力測試!

2. 入飛與抽籤
有貨未必搶得到!按正常程序,發展商於樓盤開售前最少7天派發放樓書,並於最少3天前公布價單,有些發展商會因應市場反應安排銷售,買家需要遞交購樓意向書(俗稱入票/入飛)時,同時遞交一張10萬元本票,抬頭為發展商指定律師樓(或機構)作為登記,然後按發展商決定以先到先得還是抽籤形式來決定買樓次序。

3. 即供還是建期供
即供指在購入樓花物業或現樓後,立即開始供款,優點是售價最平,但有影響資金周轉靈活性的風險;建期供指購買樓花物業時,付過首期並待物業入伙後,再找銀行進行按揭,但樓花期可以長逾2年,萬一樓價下滑,單位可能出現估價不足問題,買家需要準備資金,包括充足首期以及供樓預算。兩者在扣除訂金、折扣、尾數後已有天淵之別,尤其繳付日期也至關重要,會影響按揭保險,假設目標物業定價700萬,當扣除優惠後,即供計劃可享15%折扣,樓價為595萬;建期計劃享13%折扣,樓價為609萬。前者符合600萬以下物業的八成按揭門檻,後者則無法申請按揭保險,樓價雖只差14萬,首期卻差逾百萬。

4. 臨時買賣合約

成功揀樓後需要訂立臨時買賣合約,並向發展商支付5%的樓價作為臨時訂金(俗稱細訂)。需要注意的是,若物業用作投資,需要在正式買賣合約的業權上加名,通常只限直系親屬或配偶,並需要預先通知發展商,如想加上非直系親屬的姓名或改以公司名義簽約,宜跟發展商商討有關手續或額外行政費用。

5. 冷靜冷靜
發展商為了塑造萬人空巷,唔買走寶的氣氛,揀樓區通常不會太寬敞,令排隊中的買家與經紀焦急的情緒互相感染,尤其當單位一個一個被買走,心急之下,買家情緒也受影響,通常許多時就會做出錯誤抉擇,引致撻訂,所以謹記冷靜!

6. 自聘律師與否
一手樓通常由發展商提供律師服務,包括正式買賣合約及轉讓契兩項法律文件的律師費用,律師會掌握該樓盤第一手資訊,但買家也可自行聘請律師,分別在於要自行承擔有關律師費用,但倘若發生利益衝突,自家聘請的律師能保障買家的最大利益。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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