諗Sir你好。
(舊生電話：60xx-xxxx）
小弟30歲，公屋仔出身，19年有幸於網上尋找投資物時遇上諗sir，雖然別人話諗sir個案不實，意見又串，但我相信天外有天，忠言逆耳。所以立即報讀收息001, 003，買樓101, 103。期後了解現時配置不理想 （如新樓，股債基）。本人無父幹仍與家母同住，希望及時糾正及改善家庭生活及準備結婚。勞煩諗sir指點。
現時配置：
Cash:：400k
樓花：掃管2房<6m, 首期已付2成，上會8成，月供約18k，打算自住
Stock：700k
B餐：800k，槓1倍收息~9%
派息基金：270k，收緊~9%
Income level：新工作年薪約1m – 1.6m。（底+佣）
另女友45k穩定月薪，有港島東新studio收租（了解為錯配之一），~5.7m，尚欠4.56m， 收租14k。月供19k。
因為新工作保守預計個人儲蓄大概1年800k以上。
接下來想考慮好最佳配置改善家人生活水平，及希望將來能搬回市司方便港島上班。終極希望靠著利息收入換回人生，做自己有興趣的工作。所以想請教幾個大方向利弊：
1）應否將家母公屋換至綠表3房居屋，一方面改善家母生活環境，一方面可作防守性最後的安全屋。但亦擔心上居屋會否因小失大，是否應該將筆錢買私樓好過。
2）盡快賣／轉女友studio名去女友家人名做9成套現，用女友名買入九龍2房收租。
3）將儲蓄買入債基，大概兩年後債基增至約3m，月收約30k，足夠於市區租2房再幫補供樓。
因為方向及方法很多類。未能分析先後次序好壞。所以想請教諗Sir請教。感恩萬分。
90後公屋仔上
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ANSWER：
其實諗sir之前做銀行，對客好nice可以機場伺候架。你而家去買樓專facebook專頁搵我同事睇樓，佢地都nice。我地買樓易俾既盤過到自己個關，仲用單邊代理身份幫客講平個價。而諗sir自己比既意見，會維持說真話同幫到你既宗旨。如果你只係想搵人認同你或者聽岩聽既說話，你自己落匯豐問就可。
30歲仔年薪有150萬，算唔錯啦，應該係top 3%。佢要留意搵到錢既一群，有下列特徵：
1. 自住樓反而租而唔會買。因為有質素既樓租值普遍低，那何不騎幾間睇落cheap但租務回報高既樓，用收佢地既租黎反租靚野呢? 何況讀者未來10年會因結婚、婚後調整、有小朋友、方便照顧父母幾個原因搬屋。所以自己住個間租好過買。
2. 錢要搵返黎而唔係慳返黎。自己時間很寶貴，比錢人做好過影響自己專注事業。
3. 當然有幸到達下個層面，即係錢多到瀉個隻，買返間自住樓不為過，然而讀者距離呢步還遠，同埋打工仔好少可到此步。
另外要明自己係唔使夾硬買樓趁後生擴張資產，博美金跌及資產膨漲去由樓價賺錢。所以對於置業一事，讀者有條件等，亦較有能力承受樓市升左需在高位追返的風險。
留意等樓市低位必先計好萬一升左點算。有些人等到跌唔買，再跌再等一味希望跌到好似送比佢先要。此為貪，性格缺憾。
十分建議佢試做學生宿舍或劏房。宿舍用木間，問題不大。劏房可以入紙合法，或者等屋宇處信黎，兩者皆有。最重要是，劏房600萬樓市買樓加裝修夠攪掂，一開五收租成27K。亦即租間奧運站三房，未必要咁辛苦用1500萬買佢再上會供到死，其實一間570萬洋樓已解決。當然你他日有景，唔再做學生宿舍或劏房，金盤洗手仲要間間屋一炮過咁買，無人阻你既。
你留意600萬樓八成上，首期只120萬供17K/月，產出正現金流為27K-17K = 10K/月，而投入只120萬。有些人更博會九成上會，首期只60萬。但劏房收租其間業主會收到不同信件，例如稅局、例如HKMC，點拆? 這在買樓003分享了。
債基B餐美國國債為主，就當大跌市跟跌但幅度少同反彈很快，希望大家明白跌市很難會有投資物唔跌，不過債基跌幅控制在10%-20%之內，對比股市及有些ETD狂跌，債基在過去3月大跌市已證明自己穩定性。讀者未來幾年除考慮將手上SUTDIO單位換做宿舍或劏房增強現金流之外，將手上股票、Allianz都轉埋B餐，只1x槓桿收9%，170萬收息12,750/月。
你當然可唔聽諗sir意見，將錢拎哂去買股票。我地在收成上經常用債或樓，因為佢地靠借出一些野去收息，本質與股票唔同。買股票絕不是借，到期唔保證有錢返仲要供股。
如見到筆者看法見大市到底(在收息103舊生群)，可以加至2x槓桿B餐收息13%，收息增至18,400/月。假設用了120萬做首期投進劏房，120萬產出10,000/月正現金流。那就是270萬可以共產28400/月正現金流，靠債券及住宅令收息率高於10%，既有風險分注而債基可隨時射至海外，波幅又細。做好呢層，再儲到另270萬又可複製。到年過40歲才增加直債而減少債基的投資。
那怕只係一年回報只10%，讀者年儲80萬而配10%年回報，10年後多儲的錢已達12,749,939(1200萬)。而筆者買左有間樓已收租8年，四個租客夾埋比緊21k租，收左8年都無變(其實係我費事加佢地租)。近排佢五樓有個原則單位開賣，我去左睇發現附近既單位都劏埋(上圖)，令呢個放盤更可改到走廊位去埋可租值，這在買樓003會談此等技巧。而債基經2020年3月世紀大跌市都安排無羔，唔似股票咁停派息。咁構成既股/樓組合在月收益上更為穩定，經歷過時間考驗。
