你好諗SIR, 我想請教一下, 希望你會解答., 我地32歲, 想盡快買第2層樓. 現金有80萬
現自住將軍澳南, 6M購入, 估值9M, 尚欠貸款5M, 靠現有現金未能買到樓, 也計劃生育, 所以都想留點錢傍身
所以想到出售自住樓, 吐現4M, 拆2間作自住及投資, 這個計劃好嗎?
現正為投資那間作選址, 有考慮粉嶺, 因價錢相對較低, 黎緊北區沒有新樓供應,
以及空置率低 . 你認同粉嶺嗎? 定你會唔會有其他區既建議?
你會點選擇:
1) 牽晴間/碧湖 新D但遠D?
2) 荃景圍, 2房定3房?
3)上環舊樓- 間哂做房做學生宿舍(但現時情況好似難租左?) ,
定靈活D唔間,家庭客又得, 學生自己約好朋友租又得?
謝謝你既 解答.
ANSWER:
如果我係經紀想大賺同埋害你，一定隊你去選擇3。
先明白經紀要賺得多，一定想由大地產鋪拎客去細A(細agency)成交。經紀於大地產鋪做到生意計佣如打稅，斬件累進制，1000萬樓收20萬佣，絕對唔係經紀20萬落袋，當然萬零銀一定有。但搬去細A，20萬就當同細A對分，都和味。不過咁做唔岩規矩，絕不要以身試法。
但，眾所週知大地產鋪主力做大屋苑，舊樓留返比細A。咁經紀如果係大地逕鋪識個客再令佢「偶遇」到專係細A做地產個friend，咁就好順啦。同埋舊樓成交粗，值500萬既舊樓開高你10%即50萬，買家難察覺，不過做得成業主將「多收」既50萬拆返些少比細A同大行既朋友都唔奇。所以諗sir成日勸人買第一間樓，多由大屋苑出發，得罪了唔少行家。
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另外劏左既樓好難做按揭，有些得有些唔得，主軸在客觀條件會否令估價行認為該房不能估價，大失價值。至於究竟有咩條件會令間屋估唔成價上唔到會，讀者在買樓001課應學了。但香港地產經紀係唔會計較間樓上唔上到會，唔要臨約簽左，唔成交都照收到大部份佣，當初講野小心d就得。你見好多位可以賺到客錢，未計佢衰左要借財仔上會頂，我仲可以賺筆豐厚既referral fee*。所以我係熟行又想開大餐，一定拎個客去睇舊樓。
Refer去按揭銀行只賺好薄，但refer去財仔回佣倍倍計。所以網上有moneyhero，一定係你最需要錢又冇人肯借個陣打救你。
學生宿舍或劏房都好做，學生宿舍用木間每間5-6k月租出去，一間三房一開5，已收30k租，比原本3房16k租值升double，大家都識計。劏房用磚間，540呎樓如個則合可一開5，每間收6-7k，540呎舊樓只10000蚊實呎，所以劏房比貴少少裝修錢但客路更廣可33k。這些價碼唔係諗sir亂up，你自己落街睇街招或上網search，都知疫情後有些套房好好租。
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想間屋好租location只佔很少部份，我地學生不少套房都可短時間內成功租出，原因
- 我地已有接近100個套房/宿舍客，佢地自己都會介紹人或換房，自給自足
- 唔係買個最新最靚既屋苑就會大把人租，你試下買個匯璽會否順利出租? 諗sir已在成家博客理財頻道youtube channel講過唔同時間落成既屋企有唔同特色
大部份者宿舍都唔係北區或大西北，唔係近大陸就有著數，選擇1有保留。當然有時有學生根本係大埔或屯門有間樓，唔想換。例如係屯門插間宿舍，打一半香港人租客、一半內地雜溝，唔係唔得，不過入住前要幾方溝通好。這些辛苦project我地為舊生都會做，跟都跟左我地幾年，而家有些舊生已搞緊第二間啦。
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至於按揭上會都要留意，同意用600-1000萬既樓做宿舍，可高成數上會。不過今年堅係難借錢，你係好靚料公務員又無咩數係身，那當然pass。不過今年銀行連按揭回贈金額都要係借出筆數中扣返，借九成只係扮樣基本上只想批八成，海外收入全唔計，仲有大把例子…所以借之前你搵個相熟又識按揭既經紀度一度，真係有幫助。
如果冇經紀friend，whatsapp 96991141搵買樓易按揭轉介陳生啦(佢真係姓陳)，有樓放賣既業主優先回應，問野時請註明。買樓易就是利用諗sir識落舊同事，一野將係份按揭form直入按揭部打大佬。
