劏房與樓市

理財, 樓市動向, 劏房

呢兩個星期可以話係忙到不能自拔黎形容,好多事情都跟到甩晒,然而一個有趣的事情係同一個AA的飯聚有關。呢個AA其實係拉關係下認識,佢主力的範圍係以劏房為主,所以係今次的飯聚都交流左好多劏房同共享房屋的意見同市場訊息。

說到劏房,好多人會即刻定義為負面但無可奈何的產物,而更加多人經常講的就係話劏房業主無良心,又貴又細咁。而呢一個立論,當然就同好多市民話而家新樓好貴一样,發展商食盡溢價的同時,又係一大堆人去排隊買。不過,一方面當有人話貴的時候,實際上從業主的立場黎講,也許未必真係如D人話無良心,當然唔排除係真係有人劏到好鬼衰格,之但係成日話劏話劏,有無諗過真係一分錢一分貨,劏房要平就要Cheap劏,劏房要靚就要貴劏,呢個就係一個好多人係度話無良心的劏房業主背后,實際上係要有劏的成本?

隊長明白呢,其實真係好多人係唔會諗劏房係要成本的,特別係諗住住劏房的人可能都係比較基層的人,佢地只會關注你間劏房租幾錢租幾大,理得你比左幾錢黎劏,當然係呢個基礎下呢,都其實係一個市場行為,你願劏我願租,你話貴的咪唔好租囉,無乜問題。然而,社會就係咁搞鬼,當市場提供平的劏房,咁就一定係Cheap劏,咁你比三五千蚊預左係三五千蚊的劏房,但好多人就會加個道德審判話無良心,然而如果你想話咁好啦做好D咩,叫七八千蚊的靚劏咩,D人又道德上會話嘩劏房都七八千蚊有無咁無良心,所以劏房無論cheap劏貴劏都係會處於一個道德的低點。

嘗試換個角度,其實劏房係有成本的,比著你係業主,你就咁租都可能有15000的單位,如果劏完都係租15000,咁劏黎做乜? 當然,有人係會話做善事啦,總之你本身租到15000咁你如果劏三間咪最好租5000比我咪公道囉? 講得出呢样野的人,一係就係大慈善家,一係就係諗住租果個人,而如人你係業主咩,相信你係唔會去做呢件事。

講到成本,其實劏房的成本係過去三四年真係可以話不停上升,Cheap 劏黎計由40000左右一間房已經升到60000-70000一間,而如果靚劏的話亦更加由80000升至100000左右一間,呢個數當然仲係你叫做遇著有你的班底的比較穏定價錢,而如果係新手的就可能仲比人掠筆勁的,有朋友試過劏4間埋單90萬,唔識人個成本可能仲高。

好啦,咁做得業主劏得的,都可以話係諗住搵錢姐,如果掟30萬出黎咁講但你都係收多3000蚊,咁不如唔好搞算啦,始終要諗下其實租得劏房的人對業主黎講都有一定的風險,等同於銀行做按揭都想做D最優質準時還錢的客啦,而做財仔的就肯定唔會做到優質客,而借財仔亦唔可能會係銀行息口,呢個係必然的定律,所以做得劏房你都預左要面對可能有人唔交租或者古靈精怪的風險,所以要求高回報或更高回報對於業主黎講係絕對正常。

講到呢度,其實一個總結就係做劏房的業主其實都係計得啱條數先會做,而如果計唔啱的話,咁就無謂做大慈善家啦。而要計啱條數,一方面就係成本,另一方客就係客源同市場價。而以今日黎講呢,其實要計一條數係你要買間屋番黎劏個成本係有D傻傻地。一方面,做得劏房的人,大多都應該唔係新手,亦即係話諗黎諗去人頭都好易用盡。係今日黎講,咁高的樓價,再加15%的稅,再要比大幅上升左的劏房成本去做一間新的劏房,基本上肯做的人都係傻的,試問當你買間600萬的樓,如果有樓係身的無二按,約要比300萬的首期,90萬的稅,然後可能係30萬的劏房成本,然後租2萬都好啦,計一計你比成420萬出黎去搞咁大單野,到不如乜都唔做攞去買債卷做定期穏收息好過啦,幾時先賺得番果120萬?

好明顯,就算上面條數有好的客源以及較好的租金,基本上個yield都係好差,所以新的劏房係未來的時間將會越來越少係一個定律,理論上如果社會對於土地政策以及房屋供應係無乜共識的短期措施下,未來五年相信租金,特別係劏房租金都會焗升同升得更急。租金升就只會更加對樓市有支持作用。隊長認為雖然目前股市可能較弱,樓市亦似進入整固期,但從劏房呢個層面黎講,Yield的微升未必會有太大的刺激樓市作用,然而持續改善的租金回報將有助對沖加息同持貨風險,對於未來的樓市絕對有打底的正面作用。


80后求生隊長

80后靠自己努力,已坐擁數個物業,向財務自由及退休出發。