諗Sir你好
2年前 (2018年左右) 開始聽你 youtube channel 個排係股市賺左一筆錢 (本金三十萬左右.. 賺百五萬左右) 諗住係股市繼續賺錢 但發覺呢兩年愈黎愈難買 仲有少少停滯不前既感覺, 所以呢半年不斷聽你同吸收多d資料 想快d一生三宅
講返本人background先, 本人29歲 岩岩結婚 我地都係專業人士 固定月入6萬 年收入約85萬. 老婆同齡 年收入約45萬 上年年尾買左新樓3房(屋企人資助首期) 樓價約1250萬 俾左一半首期, 樓寫老婆名, 我做擔保人, 25年按揭。兩人現金約90萬 另定期一年人仔100萬 股票約60萬 (近兩年回報約15%/年) 本人有tax loan 下年年尾到期 約35萬欠款, 每月供2萬2。 預期 (希望… 哈哈) 2-3年後先有小朋友
我地兩個想係過左罰息期 (約2021年年尾) 後放返我個擔保人，想兩年後用我個名買大約600-800萬樓 (如按揭成數不變) 收租保值，想問問諗sir有咩方法? (p.s 我同老婆人工應該每年加5%左右, 除非轉工, 但宜家時勢唔好, 都唔想轉工住) 如果以下方便邊隻方便d?
1) 用現金還部份樓按，另外轉為30年按揭，用老婆單名
2) 將剛買的3房收租 (約2萬6-2萬8), 增加老婆收入，用一部份現金還樓按，轉30年按揭，用老婆名
3) 甩我名，轉其他親戚名 (有少少難度，但可考慮)
4) 如有其他方法， 可以分享吓?
謝謝諗sir! 期望快d聽到你update!
王生
Answer
三房轉收租要問銀行轉用途，同埋租約打好厘印及6個月租金收入證明，可以計租金收入之70%幫自己之後按揭易借錢
TAX LOAN大傷個人借貸力，原本夫婦都唔差，月入~9.8萬，借貸力為98000/10000*50%*2.59 ~ 1269萬。可惜就係借呢35萬咁少既TAX LOAn，令借貸力削至699萬，而現已借了1250萬之一半，即625萬。此就是好例子，以為份工唔錯按揭大把子彈既人，因個人財務安排失誤令自己膨漲唔到資產。
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另外做左人擔保人，買樓係唔使比15%重印花稅。因為擔保人，就是唔係業主，不持有1%的住宅業權。至於甩名可以夫婦之間就攪掂，唔使煩親戚，深化箇中知識在買樓003課程。
買新樓，仲要比5成上會，咁….不如唔使買新樓，比咁貴溢價啦。當然買完樓價只要不停升，咁就無問題。
諗sir反認為問題不在問買第二間樓，而家讀者整個理財佈局。先講有些少錢既中產，留條後路擺錢係外地，好正路。而樓係搬唔走，所以買樓上會比成50%首期，明白只係屋企人俾錢唔使點理，但無啦啦壓多幾百萬現金又浪費了老婆的首置名，在整個家庭財務佈局而言唔合理。然而單從老婆角度睇就梗係合理啦! 入門老爺即比600萬用自己單名買樓，當然是不少女孩想遇到既事。
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所以理財還理財，如果600萬可令老婆更安心去幫老爺添夠3個孫，1000萬都ok啦，呢件喜事用錢計唔到。但有小朋友後，相信很多港人都同意人生與家庭，去到另一階段。結婚，其實唔算一個階段，很多無小朋友既夫婦仍可訓到下畫，同婚前一樣的。老婆對老公很多事都可就一就，話哂成年人，易攪。不過為左個仔就會同老公嘈大交。
間新樓係2020-2021年夠SSD期，應仲有考驗。你問諗sir，一定夠三年ssd即沽新樓換兩間700-900萬樓，利用按揭政策加市場錢多等佢升上1000萬，而1250萬樓係冇咁既力借。當然讀者要沽自住樓應過唔到老婆呢關，在此建議佢先用30-50萬hkd槓桿債基收息，了解踏入中年有被動收入之好處。然而後生20-30歲進取些炒股賺錢，可理解的。
現時唔經銀行，經諗sir商談，可投入40萬，借返60萬比你，用100萬投入債基收息7.5%。
當然借出之60萬收2%借貸力本，即年12000利息支出
咁40萬投入之回報為(75000-12000)/400k = 15.75%
唔需要去銀行擺150萬開戶口先做到個隻，幾十萬都做到架。仲可以射債基去新加坡開離岸投資戶口收息，免除中國係香港收哂所有美國bank檔之風險。
收息課程已全革新，時代已變，需要新方法及內容
