老師你好，本人和太太各36歲，上年剛剛買樓尚有430萬貸款供29年，月入大概10萬，洗費不多，就算扣除供樓後，每月仍有4萬流動資金作投資，再加現金90萬。
想在3年後儲夠3百萬買多一層樓收租，到時應該做多少按揭？如果不做按揭可行嗎？
本人唔識投資，想問下有咩投資組合可以加快達成目標，謝謝！
個案重點：
‧36歲，已婚
‧擁自住物業
‧月入$10萬，月儲$40000
‧擁現金$90萬
重點目標：
‧利用投資加快財富滾存
‧3年後，買一層$300萬物業收租
‧按揭成數問題
更多文章：【理財個案2023】月光族翻身，要5年$100萬！
龔成老師分析：
我先做一些假設，而稍後再考慮是否需要調整，如果投資上進取少少，假設你爭取到每年平均回報為12%（連股息再投資）。你每月投資$40000 + 90萬現金，3年後大約會增值至$300萬。
以這個做前題，你3年後的確有機會，完全不做按揭都能買到一層$300萬的物業收租，但有機會要注意：
1）3年只算得上係一個中短期時間。最終實際回報，可能會較為波動，風險會較高，到時是否一定能取得這個回報，未知。
2）從資產配置角度，你現時已經有一個物業，如果你咁短時間，又在增持有一個新物業。除左成個組合會好偏重物業之餘，太短期內買2個物業，都會受較高價格波動性風險。一般2個物業，買入時間最好相隔一個週期，大5-8年左右。
因此，3年後買物業，未必是最好的策略，如果你真的想買收租樓，建議你隔遠少少年期，例如同第一層物業相差8年，就能減少同一週期買樓，面對相同週期樓價波動的風險。
另外，建議你做5成按揭，就算你到時有足夠的現金，也不建議全部現金用盡去買樓，適當地進行按揭都是重要的。由於金管局規定，收租物業最多只能做5成按揭，因此，你到時可考慮做這成數的按揭，餘下的資金，可考慮投資股票或其他類的增值工具。因為留一定的現金，去進行投資，比起不做按揭，能更有效運用你的資金。
這刻，我建議你按部就班，透過月供或分注模式去買入優質股，去為自已資產作增值，但不用規定要3年後買樓，到你累積到一定金額，足夠你買入第二個物業之餘，都可以留下若干優質股增值才出手，會較理想。即是到時，部分留股票，部分則買樓。
你可以視乎數年後你的財務情況，以及到時樓市情況去決定是否買樓，香港樓最大升幅的年代相信已過去，你不一定追求收租樓，好多其他工具都可以考慮，因為你已經有自住物業，買第二層樓的逼切性就不會太大。
更多文章：【理財個案2023】買樓與租樓，怎樣令財富最大增值
你本身已有物業，所以，在財富組合考慮股票去平衡配置，當見到樓市有較大的下跌才買，如果無下跌或只是小跌，就未必急著投資。
現時在財富增值方面，以你36歲，可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。以現時大市合理區狀況，你可以考慮用部份儲蓄，進行月供或分注投資股票，你可以每月先用一半儲蓄，另一半就先儲起的策略。
若你投資知識不高，可先較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小注，到你提高投資知識後，才慢慢增加翻潛力股比例。
