你好，我有間樓市價：630萬，按揭OUTSTANDING：375萬，NET：255萬左右；另一層樓，市價320萬，按揭OUTSTANDING：180萬，NET：140萬。
另外有層深圳樓，值360萬人仔（若值港幣$420萬），無按揭，現金大約160萬左右。
我想問嘅問題係:
1） 我應唔應該放左層深圳樓？因為驚深圳樓會跌，升得太多，加上深圳出租回報率太低，同人仔驚會跌
2） 如果賣左深圳樓，好唔好full pay多層香港樓，大約600萬嘅樓（420萬賣樓所得+160萬現金）左右的樓，然後去出租？
3） 或者，我想UPGRADE樓去$1000萬-$1500萬左右，好唔好賣左深圳樓，再賣香港市值630萬嘅樓，即有CASH835萬左右，去買$1000萬-$1500萬樓，差額做按揭，咁做好唔好？
定係唔賣630萬樓，直按用（420萬+160萬）去買$800萬左右嘅樓，餘額做按揭？
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4） 若要選$1000萬-$1500萬嘅樓，應該揀凱旋門，實呎419建呎602呎，定係囍匯，實呎4XX，貝沙灣兩房，定係泓都3房，又或寶翠園？
或者定係買黎緊嘅新盤好？因為我唔熟呢個價位嘅樓盤，又無睇過呢個價位D盤，可唔可以講下$1000萬-$1500萬左右好嘅樓盤，我想聽下你有邊個盤係睇好？講多幾個盤我留意下！
同埋長遠計，3房大單位會唔會跑贏2房？貴價嘅樓會唔會跑贏細價嘅樓？同埋我打算買黎係諗住用黎出租，或者同埋有可能我會用黎將來自住！所以想間樓會係有質素嘅樓！希望呢個樓盤有投資價值同自住價值
5） 定係賣左深圳樓，用（420萬+160萬）買股票？升到2成至3成放左佢先買樓？
個案重點：
‧物業1：香港物業，市值$630萬，按揭$375萬
‧物業2：香港物業，市值$320萬，按揭$180萬
‧物業3：深圳物業，市值$360萬人民幣，無按揭
‧現金$160萬
重點目標：
‧賣出深圳物業後的資產配置
‧想再買香港樓
龔成老師：
1） 深圳樓建議賣出，所有物業最終的價值源自產生的現金流，租金最終會決定樓價，若果現時的租金回報率太低，將來若回至正常水平，就是價格的下跌。
另外，不少大陸城市，例如深圳樓，已經升得太多，開始有泡沬，有過熱情況，雖然不知還會升多少，但沽出是較好的策略。
2） 如果你本身的財富已較集中在物業，其實套出來的錢，宜投資其他資產，例如股票或債券，以平衡財富組合的分配。同時，太集中在同一經濟週期去增持物業，亦不是好事。將套出的錢買股票，若不幸樓市下跌，之前的錢就可在低位買樓。
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3） 以租金回報率來說，$1000萬-$1500萬的樓不是太吸引。所以，這部分裡的兩個方案，我都不建議，因為從投資上，無必要強行追求$1000萬-$1500萬的樓，我們應從回報率的角度分析。
4） 以$1000萬-$1500萬來說，凱旋門、貝沙灣等都只能買到很細的單位，其實凱旋門我都有去睇過，除了景觀及高鐵因素外，其他都沒有想像好的，呎價偏貴，管理費亦很貴，若以這數去這裡買細單位，回報與升值都有限。
反而較好的策略，應分開買其他地區幾間細樓，回報率更高。
但如果你怕管理麻煩，只想集中買一間，在凱旋門、囍匯、貝沙灣、泓都、寶翠園中，我會選寶翠園，因為校網、質素、實用、有地鐵、市區、該區新供應有限，都是長遠升值的基礎。
細單位的長遠升幅會跑贏大單位，首先是租金回報較高，另外是市場需求，香港樓市的供求問題長期存在，細單位仍然有相當的價值。
5） 其實你要分析的，是改變結構後的財富分配。當你賣樓有現金後，你用資產負債表檢視自己的財務情況，若你太集中在物業資產，就應該將現金投資其他類的資產，平衡風險。
所以，你賣出大陸樓後，應將資金分配在股市（因你過往太集中在樓市），宜平衡分配在多隻穩健股票上，可投資平穩增值股，長遠對你的財富最有利。
