龔兄你好, 一直有追開你FB page, 最近亦開始閱讀你的財務自由行. 我接近30歲, 有一單位收租, 連同租金收入約有38K一個月
看完頭幾章你書《財務自由行》後，就發現心中一直疑問的謎底解開,被動收入一直就是我在欠缺建立的地方，我本身有資產，但好似運用的效率不夠，而家想進行資產重組，現有以下幾個疑問, 煩請指教:
打算賣樓(樓齡高的單幢私人樓)套現, 如市值500萬左右, 在扣掉問銀行按揭的90萬之後, 較好的方法建立正確的被動收入會是那一種?
1) 將套現的資金一拆二, 分別買兩間樓齡較新, 但實則較細的上車盤收租 (目標只是租金抵銷按揭成本便可, 等待3年SSD後升值便出售)
2) 買一間較大, 樓齡幾年到25年的優質二手樓, 但售價較高(大過500萬)作收租之用, 然後再加按買一間上車盤收租 (目標同樣是短期內追求收支平衡, 待3年後出售間中一間套現資金結婚及買新屋自住之用)
3) 還是抽起部分賣樓資金投資收息股, 將剩下的再投放到選擇1)或2)
個案重點：
‧30歲
‧擁收租物業
‧連租金收入合共$38000
重點目標：
‧賣樓是否好策略
‧賣樓後再買2細單位
‧如何將資產重組
龔成老師分析：
由於賣樓再買的成本都幾高，例如當你進行（1）時，你賣出要成本，你買入第一間要成本，買入第二間要比重稅，單計這些數目已經好大。所以，以賣樓再買的模式進行，除非明顯對長遠財富增長有幫助，否則未必一定有著數。
如果要進行（1）或（2）的計劃，又何不加按現時的物業，去買多一層？這會減少你的買樓成本，同時做到有兩個物業的目的。
除非你現時手持物業的質素好差，長遠會不斷貶值。但我地最重要的分析點，是投資回報率，只要你這物業收到一定的租金，長遠有加租的能力，其實已是一個不差的投資物。
你現時只欠銀行$90萬，其實有加按物業的空間，不過，這刻在時機上未必最好，因為加息會令你的成本加重，同時投資市場不平（租金回報率較低，股息率亦不算吸引），這刻創造的息差回報不明顯。
因為當我地增加負債時，應該要有「明顯的」投資機會，這才是最好的時機，但這刻不是。
我應為，加按是可行的做法，你就算加到一半都可以，但就不用太急進行，不過方向是可以的。
加按後的資金，可投資物業或收息股，我會建議投資收息股，因為太集中在物業不是好事。只要平衡投資在收息股，風險就不大，只要股息率有5%，都能抵消到按揭利率。
