你好諗Sir,
最近剛剛追看你的頻道, 收穫良多。
本人情況及問題如下, 如閣下有時間請幫忙給點意見。
背景:
本人及太太已過40, 育有2個小朋友就讀初小及初中。本人月薪$45,000, 太太$40,000, 有兩層物業, 一間市值$950萬2房(單棟樓, 19年買入, $880萬, mortgage $430萬)，一間市值$1000萬3房 (將軍澳大型屋苑, 早年買入價$595萬, mortgage $400萬)放租約每月$22,000, 二間皆鄰近地鐵站。另有市值$140萬車位 (早年已full paid), 月收$3000。股票約市值$60萬, 現金約有$180萬。
問題﹕
1. 本人想賣出將軍澳三房單位, 然後換入一間九龍大三房作自住, 然後租出2房單位 (月租約有$20,000). 本人現看中又一居及黃埔三房, 因兩個地區均近地鐵站, 為本人首選。請問那個位置較理想? 請問如果budget $1300 至$1500萬, 要求三房二廁, 近市區地鐵站, 還有那些好選擇?
2. 如果不換大三房, 如何二間變三間? 然後租住大一點的三房? 這樣可行嗎?
3. 目前情況如何可增加現金流?
4. 有那些穩定直債推介? 在那裡買比較好? (新手未買過債券)
謝謝解答及祝生活愉快
林先生
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answer:
係又一村住都唔會考慮千餘萬的單位，所以真係要二選一寧願黃埔，起碼正常，平水。至於有咩區份好可大致講，主睇空置率及未來供應。大概空置率高就是西貢(將軍澳)及大埔區，低有荃灣、觀塘、油尖旺。留意到讀者小朋友都就讀小學及初中，入唔入到好學校都靠自己多而不依校網，故不用對九龍城區及中西區學校太強求。
當然買樓只睇區「搵唔到食」，好似西貢區入面既日出康城，都在2018年爆升過一浸。至於好區份觀塘入面既麗港城，亦多次被業主「投訴」大落後。然而諗sir自己都有地產公司，好似上星期六一行幾位買樓003同學去某處睇盤，其中一個盤開價抵慘被捷足先登，所以原諒我地只將最快的資訊先比付費學生。但諗sir深信在免費文章撰寫的「二手料」，你去銀行同經紀行問都未必有人肯share予你。
兩年前已撰文「地鐵上蓋無得輸?」講過及計出，地鐵盤唔一定跑贏。歡迎睇
至於時機? 大家年青時等巴士返學，你明白當小巴泊係巴士站想攞(搶)客，大家仲猶豫不決是否棄巴士上小巴個陣，才是個人決策獲得最大化效益的情況。放諸買樓，當你想混水摸魚講個靚價，必需在買家同業主都兩邊猶豫之際，快狠出手。所以買樓必先要等 ╴唔好急。但大部份人買樓都係起初使勁一連睇樓三星期，之後問我買邊度? 明顯這是錯。
修正的做法，2020年2月尾至3月初是「業主市」換做「買家市」，2月24日美股市開始大跌前業主惡，到3月24日美股跌了近萬點，3月24日之後都冇乜意義，明顯買家惡。其實在明顯睇到業主惡或者買家惡個陣，講價都唔容易，因為在業主市，業主老母都唔落價。在買家市，買家揸住100萬做首期當正自己皇帝咁，都唔肯加價。唯有在兩邊亙換之際，好似之前就是2月24日至3月20日左右，兩方才予較大幅的議價空間，那時做決定就有so啦。
所以上半年，只有2月24日至3月20日之間最宜買樓，你可以睇返當時既成交價，都是fantastic的! 淨係上幾段既買樓心法、鋤價時機，唔少經紀都識，不過諗sir搵唔到有邊個香港持牌經紀會網上寫出黎。至於將來? 唔好估市，叻既較高層次，是識等。當然等到個日諗sir會唔會第一個先講你知? 我諗都有可能。
叻既高層次諗sir唔識教你，不過30歲前學好主攻，是必讀。但咪認為努力只有「攻」此一途，如只達此水平開飯可以，但唔夠你發達。
講返買樓，可能黎得呢個blog大家主關心買邊好同買直債推介? 無時間聽下點發達。發達呢味野都要搵汪總講講，佢早前4月買左名鑄更有資格。阿諗sir都係答返如何「二間變三間」，好似讀者唔應該賣將軍澳，佢1000萬將軍澳樓加按至六成套200萬，連同手上180萬現金，共380萬可用收息101有授之保本直債收息年10%，又或債基疊增不保本咁收15%年息，少都可產出每月30k之月入，夠佢係九龍租三房而原本間將軍澳仲有租收。
留意如賣將軍澳樓換九龍1400萬三房等於加注，可是夫婦現時手上資產值過千萬之因唔係因工作而黎，淺見是出世合時買樓夠早，食中資產膨漲潮而矣。恐怕一旦換大屋後遇上逆市，樓價跌30%已多過讀者手上份cash，到時佢有否是夠能力承受? 加上買樓要比稅，假設佢有人頭只令樓價之4%，究竟呢筆錢讀者是否願付? 所以先按錢出黎hold實兩間等機會，在樓市比高位低20%又遇上「業主市」及「買家市」之間的亙換，才出手入市為正確手法。
回文已過千字，其餘未能作答。
