諗sir， 收看閣下文章及影響，有感你的分析到位，是會令人反省及思考的文章，因此來信求教
本人38歲，女兒10歲將升讀中學。由於早年股市失利，現只有儲蓄100萬。本人工作月入27K，先生約60K。現居沙田三房，樓價在900萬，聯名買入時400餘萬，供款尚欠211萬。銀行銷售我業主貸款，分7年還，借100萬年息1.9%。想用黎買US income fund 每月收7千左右。由於女兒打算去外國讀書，希望可以靠按揭得到現金，收息支付學費及不時探望，預計需2萬銀一個月，請問可以做到嗎? 多謝你解答。
ANSWER:
業主貸款是銀行為有按揭生意關係開出的貸款，由於已有樓抵押，所以開低息借錢比你攤7年還都唔驚。留意按揭抵押性質是ALL-MONIES，即銀行可用你的樓清餐任何在該行欠下的貸款，包括卡數。唔一定因按揭唔還才沒收樓房。
由於借業主貸款攤七年，還款金額一定比攤盡可30年還之按揭高，那何不加按樓房去拎錢? 借貸力因各項欠債的還款金額而損失，故盡可能拉長港幣黎還有著數，何況一旦港元多年後真不再掛美元，持有美金者可用更平價買入港元，變相早年欠下的港元債更輕易被還清。所以現在，借港元的債，買保單就用美金，是更明智的。亦即係人幣同港元若貶值，AIA(1299)或許可由谷底反彈，由現時受害股到多年後變受惠股。
不少經紀朋友告知內地客連做左既單都要cut，話因為港獨要教訓港人咁話。相信這「去內地化」的行為還有數月持續。若閣下係保險或樓房經紀，相為手上班客提供海外樓、按揭、及保險服務，可到我們成家博客9月5日的講座，我們有平台可以令你的產品更多樣化。
至於讀者應盡按佢間樓，900萬樓可按六成，如現時欠211萬即可按900*50%-211 = 239萬。另外不妨在做按揭前先將200萬等值業權由老公賣比老婆先，掉轉都可。為的是部署他日把其中一人的業權從這間樓完全拔起，造成夫婦其中一人冇樓局面，方便他日再買另一間樓收租。為什麼買200萬業權主因慳稅，稅局既事唔想講太詳細。
借埋239萬估計月供450/259*10000 ~ 17k。現金提升至339萬。此現金金額不宜全買債基，預計讀者最盡買到200萬就夠，仲要分三注買。第一注可就咁入，第二同三注可留意孳息差去入。買income fund最大問題是股債混入，先講第一個唔好處，銀行因基金波幅較大只可抵押30%，弔致槓出多的年息唔夠高。大家明白銀行都好醒，佢唔係乜都槓。你拎隻非籃籌股，侈如係美圖，相信佢都唔肯借抵押貸款比你。相反住宅可以借70-80%、債可以70%，保險更可90%，銀行睇野真係好少「死錯人」。而讀者現在入匯豐，佢唔肯借了。仲借咁多港紙出去，一旦港紙突然對英鎊大跌佢就GG。現正是展出按揭轉介公司之能力時，究竟邊個可以同你搵到回贈唔錯而又易批的銀行呢?
200萬買B餐或E餐要收12%年息唔難，或者收息104隻REITs下面都有12%啦(見圖)。不過初心者仍是用債基B或E餐較好。
淨139萬可以拎40萬出黎買保險，即將進入九月，月中皇帝PLAN會返黎，5年升70%個隻。可放入去。筆者提及之保險是要排隊買，開賣一陣就內部認購完個種，而唔係街邊求你買個D。因為保險公司不時都會出些靚野，賣到一定數目就停，然後轉返賣食水深既野。讀者40萬投入，買個保險預5年後有80餘萬。由於後生可以5年又5年咁1.7x咁滾舊錢比自己退休。做3次1.7x，40萬都變196萬。保險公司有上市在港具高知名度。
為何5年有70%? 因計劃本身4.5%保證，當40萬投入買400萬面值，一年收18萬，5年後有90萬，即賺就90萬。但由於借了400萬-40萬即360萬而要供2.5%年息，5年比息90000*5 = 45萬，即來回賺90萬-45萬 = 45萬。另外扣借360萬要些少手續費，同埋有贖回費，所以原本你5年賺1倍而家只賺70%。這內容在收息101的2019年3月班打後加進了課程。
