英國在3月中剛上演了一場世紀鬧劇，可以說是影響不少投資人。拖了兩年的脫歐，不但沒有來個狠狠乾淨的一刀切，還有機會看到無限輪回。一天沒有令英國和歐盟滿意的協議，一天英國都可能留在歐盟。
只要有考慮在全球投資房地產的香港人，英國的房地產從來都是不可忽略的一塊。一來是由於歷史原因，香港人對英國頗為熟悉，很多法律也相近，二來過去英國政治穩定，匯率也穩定，很多家長為了子女以後在英國讀書，提前買樓收租存英鎊。但時而易世，自從英國公投通過脫歐後，英鎊的匯率不用多說，差不多跌了3成多，期間的波動更是每次都受脫歐消息所影響。而同期英國樓價升幅亦放緩。去年倫敦樓價整體下跌，雖然在1%至3%的水平，但也是過去10年來首次。當然，自從脫歐消息出來後，很多香港投資人覺得匯率便宜了，是時候去檢便宜貨放個20年，等待脫歐解決的一天，再次雞犬升天。但英國脫歐的鬧劇什麼時候會結束，看來連Teresa May都不知道，更別說像我們這些隔岸觀火的人。我們這些升斗市民小投資者，更關心的是現在英國物業市場到底是否仍具有投資價值。
這可以從幾方面去考慮。首先從租金回報方面，其實大家所熟悉的倫敦市場，實際上租金淨回報與大部份國家的發達城市差不多，以一房單位到兩房單位為例，大概也就3%至4%左右的水平，考慮到匯率和管理的風險，對比香港也沒有覺得很吸引。如果離開倫敦一點，去到比較多投資人關注的曼徹斯特、伯明翰、利物蒲等城市，一房單位到兩房單位的租金淨回報也就在6%上下的水平，但出租率自然沒有倫敦的好。說白了，如果就只是買個房子出租，實實在在沒有看到投資英國的魅力，除了入場費比香港的樓價便宜之外（以曼徹斯特、伯明翰、利物蒲為例，香港給的首付，基本上已經夠全額支付那邊的樓價）。
另一方面當然是樓價的升值潛力。雖然有些研究報告會分析和提供各個英國城市的樓價升幅數據。當然不能說數據不真確，但大部分的數據也會多多少少受到新開發樓盤銷售物業的價格所影響，實際十年以上的物業的二手價格升幅卻沒如預期。當然在脫歐不明朗的情況下，投資人都是去揀便宜的心態，也不會去盲搶高樓價。而英國大部分城市平均租金水平沒有看到有重大突破的情況下，硬要說租金回報沒重大變化而樓價升了5%以上，實在是說不清楚理由。脫歐無論什麼時候出現，對英國來說都會有短期經濟勳盪，投資人要賭一把去看短期樓價升幅，實在不合邏輯。最後當然是看匯率。是的英鎊是跌了不少，早晚一日會有可能漲回去。但實際上看好英鎊上升，買貨幣基金就好，不用多此一舉去買樓，買入容易賣出難，英國物業的流動性，實在跟香港沒辦法比。另外脫歐議題現在都是時脫時不脫，中間的上上下下，確實不知會拖多久才會看到賺匯率的回報。
總結一句，要隔山買牛，首先要有心理準備投降輸一半。目前英國的情況實在沒有人能預見未來的發展，所以坊間的分析見解預瀏，都是個人意見（包括本人所說的）。要投資英國物業，短炒賺錢離場基本上是不可能，但長線如三五七年，有沒有時間去堅守是每個投資人需要有的心理準備。有閒錢，在英國大城市買一個物業，持有5年以上，還是會有機會看到樓價匯率雙賺。不然的話，還是不要考慮越洋過海去英國投資。
