你好諗sir
本人已報讀tey66 101 and 103 的 學生
現在幾個問題希望諗sir能抽空解答
而家和太太有一個聯名自住3房物業在红磡大概是市值1600萬左右 欠按揭七百萬元 月共3萬3千蚊
手上現金大約 450萬 股票20萬左右
我和太太 有兩名小朋友 一位三歲半另外一位 未滿一歲 每月薪金 共8萬
每月經常性開支保險包括一台坐架 大概35000元
想請教問怎樣分配資產和投資債基
本來打算把物業賣出轉換一個一千萬的單位希望腾出更多資金 但因現在市況關係賣不出銀行估價。 應該繼續保留還是減價賣出
另外本人父親76歲在旺角新興大廈 超過50年樓齡 有一單位大概1000 尺 單位沒有按揭 租給現在租客間開6間套用作賓館用途 請看附件相片 現時租客 因市况問題 決定停止續租
父親交給我希望用來改做劏房 現在市况還是適合改做劏房嗎?還是直接租出比較好 想請教有什麼渠道搵劏房租客和改裝劏房
另外還想知道現在還能利用父親這間房子再做加按拿取更多現金再作投資嗎 因樓齡比較大和父親年紀較高所以很難加按請問有什麼其他方法嗎
先感謝抽出時間解答問題
answer:
讀者的現金唔算少，賣1600萬红磡樓唔係首要任務。明白市況差份工未必穩陣，因此產出被動收入為令人更安穩之法。再下一步，資產全球化及擁有人力資源為你工作。諗sir回應各位個案已超2100個，相信大家都睇到我地唔係求其應幾句、或者係唔係都叫你買股票個種。今次趁書展將舉行，而諗sir亦有本講關於理財個案既書會出，下文同大家說明做理財個案的三個步驟，等抽唔中回應的讀者都可自行梳理。如果真係要問我，歡迎
先講理財唔一定買股票、或買樓。資產亦唔一定要放係香港，保險按揭報稅及租務管理都是環環相扣。不過先予一心法: 你買入資產的流動性(即能否隨時賣和轉走)係最重要。
更多文章：40萬槓桿債基6.2k月入，不用150萬開戶做到。有80萬夠長租酒店唔買樓
諗sir新書「理財個案100問」在網上發售，諗sir會親筆簽名後寄出比你! 下列3個方法可自選，網上即信用卡付或入數都得!
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書本有理財問題快問快答環節，包含70題，而部份提問如下:
講設幫讀者理財，解決佢個案有三步驟:
建議理財目標(define objectives)
第一: 利用少量資金為自己開拓被動收入
第二: 開拓海外產出被動收入基地，無論未來係點，分散及降低政策風險對中產重要
第三: 為太太準備借貸力，有咩事多條路諗
第四: 確保保險買得正確，及保障為全球性的
第五: 將父親的賓館活化，重要產出被動收入
第六: 將1600萬红磡樓拆做兩間800萬樓，800萬樓更受惠香港按揭政策，亦可選揸一賣一，免除現時揸死1600萬困局。賣樓要等時機，今日可放定盤為將來賣出部署
更多文章：32歲買第二層樓做學生宿舍倍增租金
執行次序(strategy):
開拓被動收入無論用債或股，都可短期見效(如1-2個月內)，更大解個人財務危機，既然見效短而向上獲利的可能性好大，所以先做
為太太準備借貸力、紅磡樓放盤都係預今日做，半年後等收成，紅磡樓放盤後唔保證樓市唔會再升，那既然是見效慢又未必賺，亦未見對影響人生具決定性，排序較後。所以而家唔使放盤住，本文有下集，聽日講你知點放盤先可賣得好。
保險同產出被動收入基地都係唔係短時間見到效用的，是長遠將來之某一日會用到。但對影響人生具決定性，排第二做
父親的賓館活化一定賺，因為佢而家近擺係度零收租。問題係點搵我地買樓易同事執及放租，或中原美聯經妃，才會收到多方客源。但對住後人生影響唔算大，排第三
做法(execution):
有450萬，其實可以投100萬入手債基(債券基金)再疊增收息，而家疊增唔使經銀行(當然你經都有計比你做做好d)。有疊增，100萬投入才可借到150萬。
沒疊增，那個叫OD，你要自己比哂250萬出黎，可才借返例如一半125萬比你。或者你只得100萬，你比哂才可高息借回50萬左右。所以我們予收息學生的資訊上威力，已見不同。
另外唔用債基，用直債做都得。債基是用基金形式買入100-1000條債券，一般唔會1000間公司都執哂，所以買債基收息是分散了單一公司倒閉那最唔想要的法門。又可以隨時拎返錢，所以只要唔好太老，債基月月派息都是不俗選擇。派息10%-15%不等，因為有些債基本身派息都7-8%，疊增後年息會過10%。更有些可16%年息令40萬投入月收6千幾HKD息。
當然你入普通銀行問，唔疊增，就咁買，係會有。不過銀行介紹得同我地度量風險後得出之結果，已證不同。加上買入後有冇人提你走鬼或按你利益去買入，這應是我們學校老師之強項。
更有資金者用直債，你可先簡單視為債券。保本地收6%息如槓桿有9-12%年息。不過入場高些少，要10-20萬美金。另外如到期前想提早放賣個好價賺錢，我們是香港少有更新你債市市況的。
