2020-08-26

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避免估價不足 事前做足準備

近期二手市場紛現減價或低於市價的交投,有報導亦指部分二手屋苑的估值下跌,顯示出銀行對物業估價更趨謹慎。在市況不明朗底下,不少置業人士亦擔心有關狀況會否持續,近日筆者亦收到準買家查詢有關估價不足的問題。物業估價對準買家有何重要?而有什麼方法可避免估價不足而「抬錢上會」?

估價是銀行批核按揭的重要指標,因會直接影響銀行最終批出的按揭成數以及貸款金額。而銀行一般會委託估價行對物業作出估值,當中考慮因素甚廣,如同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀,以及鄰近配套等。

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估價不足較常見的情況,一般為樓價於短期內急升,或大量成交急跌,以致銀行估價難以即時跟上,或引致即時採取保守行動。如選用長成交期(如建期)的方式付款,期間樓市遇上大幅波動,或會導致入伙時銀行估價不足。此外,非主流的物業因交投稀疏,銀行估價亦可能未貼緊到業主所提出的售價。

而估價不足會影響到準買家的首期預算,試以一個成交價為600萬元的單位為例,按揭借九成,如銀行估足價,首期只需60萬元;若果估價不足,估值只有500萬元,銀行所批出的貸款額則為450萬元,首期頓時增加至150萬元,比當初的60萬元超出一倍,屆時買家要額外支付90萬元的首期。對於現時部份買家傾向借盡按揭成數以及年期上車,如他們未能及時籌集資金支付額外首期,最終或可能要撻訂離場。

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要避免估價不足的問題出現,有意置業的人士在事前應先做足準備。在揀選物業時,建議準買家親自查看物業的質素,並且向代理對物業進行查冊,詳細了解物業的背景以及過往的成交紀錄,以作初步評估。準買家若果看中心水物業,要評估自身的購買力,並且準備更多首期資金以備不時之需。

申請按揭前,建議可尋找多間銀行或專業機構,為物業進行估價及咨詢,並且揀選估價最高的作按揭申請。部分銀行以及樓按機構亦有提供網上初步估價平台,讓準買家更快捷地進行初步首期預算。而隨着本港經濟受疫情影響,二手市場進一步作出輕微回調,建議準買家看對心水物業時,不妨大膽還價,說不定有意外驚喜。有意置業人士只要做足資料搜集、了解市況、並且準備充足預算,即使面對估價不足的情況,亦可減低「抬錢上會」的風險。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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