粵港澳大灣發展區受惠國家政策重點支持，加上政府對道路基建嘅大力度投資令到人流物流嘅流通時間大大縮短，大灣區1小時生活圈呢個口號亦都越嚟越貼近事實。香港嘅樓價已經「貴」為全球第一，隨著大灣區各地嘅連通性（connectivity ) 不斷提升，各地都已經不斷陸續出現追落後嘅情況，如果能夠學識如何避開陷阱位，可以稱得上機遇處處，贏面巨大。筆者以近十二年間聯同夥伴們在廣東省投資物業嘅成功實戰經驗，理論加大量實地考察，貼地咁同大家分享心得，一齊迎接呢個十年一遇的大灣機遇。
「香港人在大灣系列- 基礎篇」一連8篇旨在針對經濟定位、區域特色，逐個介紹蘊含中長期樓市潛力的大灣區城市，令到就算冇國內投資經驗讀者嘅亦都能夠在腦海中形成一個初步嘅大灣區Big Picture，漸進地認識不同市之間嘅依存、互動關係，將來有機會投資物業嘅時候成為一種參考價值。山sir下一個系列「重點區域篇」就會帶大家分析大灣各地嘅潛質區，以至於住宅、公寓、商舖、寫字樓等靚盤。
深圳市自1978年成立特區發展了41年，已經成為全國嘅創科及金融重鎭，介紹篇幅會稍長。
深圳市1979年1月在原寶安縣的基礎上設立，為中國的證券資本市場中心、以及重要的國際經濟中心；南接香港，北鄰惠州市、東莞市。 2017年12月，深圳GDP首破2萬億（20,078.59億元）並超越香港，位居廣東省第1位。
城市定位 現代化國際化創新型城市，自2011年起實際管轄人口超過1500萬， 其中本地戶籍354.99萬人，外來人口占絕大多數。深圳是中國南方重要的高新技術研發和製造基地。深圳港集裝箱吞吐量連續多年居於世界第三，深圳寶安國際機場是中國大陸第五大民航機場。
2010年，前海深港現代服務業合作區獲中央政府批准成立，將作為深圳與香港合作的先導區。 2013前海樓價在每平50,000元人民幣左近，至2018年初普遍已超越100,000元。
目前，深圳共有羅湖、福田、南山、鹽田、寶安、龍崗、龍華、坪山、光明九個市轄行政區和大鵬新區，以及深汕特別合作區 。
消費零售
深圳的商業繁榮，超市、便利店遍佈全市大街小巷，2012年全市商品零售總額達4000億元人民幣。羅湖區的東門商業區、國貿商業區和地王商圈、福田區的華強北商業區、福田中心區和車公廟是深圳較為成熟的商業區，其中在地王商圈的深圳萬象城以營業額計算位列全國第四，廣東省第二；另外，南山區蛇口的花園城中心、後海的海岸城、軟件園附近的萬像天地等也是客流較多的繁華商業區。
近年隨著原二綫地區的發展，加上交通配套不斷提升，已有不少發展商在原二綫地區興建及營運商場，如現時全深圳面積最大的商場，便是坐落在龍華區的觀瀾湖新城購物中心。
對外交通
寶安國際機場是中國第一個實現海、陸、空聯運和採用過境運輸方式的現代化國際空港，為中國最繁忙的機場之一；2015年，機場客運量為3972.18萬人次，貨郵101.31萬噸，旅客吞吐量位居中國第5位。
廣深鐵路和京九鐵路是深圳的重要鐵路幹線，而廣深鐵路在廣州與中國鐵路大動脈京廣線接駁。經京廣線和京九線，深圳火車站直通站點沿線各主要城市。位於深圳龍華區的深圳北站是深圳的高鐵樞紐站，已然成為中國內地最大的鐵路口岸，每日有110班列車經深圳北站前往香港西九龍總站。
深圳對外公路交通以高速公路為主，鐵路為輔；高速線路可通達珠三角各城市，長途客運班線延伸到廣東省內各市縣及20多個省市，並有直通車開往港澳。
城市交通
深圳公共交通發達，有地鐵、公交巴士、出租車、網約車等多種交通工具。截至2015年，全市共有公交線路960條，車輛總數1.51萬輛，日均客運量約590萬人次。 2017年，深圳的出租車總數為1.8萬量左右，分為紅色和綠色兩類。 2017年12月，深圳市交通運輸委員會宣佈深圳專營公交車輛實現純電動化，而純電動出租車12518輛佔全市所有出租車的62.5%。
深圳地鐵一期工程於2004年12月通車，深圳成為中國大陸繼北京、天津、上海、廣州後第五個擁有地鐵的城市。截止2016年底，深圳地鐵已有8條線路、199座車站投入運營，運營總里程286公里。日均客流354萬人次，約佔深圳市公共交通客流量的1/3。
金融
深圳是中國兩大金融中心之一，深圳證券交易所即坐落於此。金融服務業在深圳佔有重要的地位，涵蓋銀行、保險、證券等。招商銀行、招商證券、中信證券、平安保險、南方基金等大型金融企業的總部均設於深圳。前海深港現代服務業合作區的成立，令深圳在金融服務業有更深遠的發展。 2016年深圳市金融業實現增加值2876.89億元，同比增長14.6%，佔同期全市GDP的14.8%。截至2016年底，深圳市全市金融業資產規模穩居中國第三位。
總體規劃
2010年8月，深圳制定的《深圳市城市總體規劃(2010—2020)》獲得國務院批准，明確了兩個城市主中心，即福田—羅湖中心和前海-南山中心。根據規劃，深圳在2020年將常住人口控制在1100萬之內，城建用地控制在890平方公里以內，強化同香港的聯繫，繼續完善交通等基礎設施體系。 2016年5月的《深圳市實施東進戰略行動方案（2016—2020年）》提出建設龍崗—坪山東部中心，成為未來深圳發展第三極。
房地產
深圳市房地產約佔經濟總量的十份之一。著名的萬科、華潤置地是深圳房企的代表。
【1.新樓】
2018年下半年“731”新政實施之後，8-10月的樓市都非常低迷。但在市場預期轉變後，開發商比二手房業主更快做出反應，而且開發商在促銷力度、分銷渠道上有更大的靈活性，新房11月份起成交又開始復蘇。
截止12月底，深圳全市新房住宅存量為346.5萬平，如果按照去年平均成交量來計算，去化週期為14.2個月，新房供應依然非常有限。預計2019年上半年開發商推盤節奏將明顯放緩，預期均價不會出現較大幅度的變化。
【2.公寓】
商務公寓在深圳是一個很重要的市場，近六年公寓一手市場的成交套數佔比表現出持續增加的趨勢。 2018年深圳公寓成交18400套，成交面積107萬㎡，同比上升9%，創歷史新高，成交均價為59800元/平。受“731”新政的影響，公寓5年限售，流動性變低。
數據顯示：
從區域來看，2018年龍華、龍崗兩區為為寓成交主力；
從總價來看，市場上成交最多的公寓成交總價仍是集中在100萬到300萬之間，佔比達到60%，比去年佔比上升了15%；
從面積來看，今年45㎡以下公寓成交佔比上升至43%，成交佔比遙遙領先。
預計未來資金會更加偏向於流動性較好的低總價公寓產品。
【3.豪宅】
豪宅主要分佈在南山和福田，其中南山供應佔比為7成。 2018年6月豪宅均價達RMB 116,900元/平，而12月豪宅成交均價則降至85,700元/平。隨著限售政策的出台，市場預期逐漸轉向，高總價豪宅無可避免地受到影響。
【4.二手房】
2018年，深圳出台了“731”新政，限售政策讓市場真正走冷。數據表明，2018年深圳二手套均面積為85平；價格從升轉跌，下半年下行明顯；但以全年計，較之2017年仍有上升，每套490萬元。
由於近幾年房價的上升，低總價房源迅速減少——250萬以下總價段每年都呈現大幅下滑趨勢，而250-500萬總價段上升趨勢顯著，佔比超過5成。 500萬以上總價段佔比也呈現逐年攀升的趨勢。
深圳人購房年齡主要分佈在26-45歲之間，佔比超過82%，80後依然是購房主力人群，房價攀升下，購房年齡繼續上升。
【2019展望】
預期豪宅的總價值會降低，小戶型或剛需的房源總價有可能上升，二手房價則比較穩定。以目前情況估算，政策層面不會放鬆。
目前商品房總量大概兩百萬套，但深圳作為全國科技、金融重鎮，地位無可取代，加上兩千萬人口，供求比香港還緊張，住房的需求量依舊很大，所以深圳樓市長期還是看升的。從過去兩年的經驗看，首付比例下降機會不大。但如果利率下降，買房的需求量會增加。
山sir還是提你那句老話：先求知，再投資；大陸年年大量新盤，做足功課，趨吉避兇，贏面自然提升。 (2019-03-26)
部份數據參考來源 ：
深圳市投資推廣署
深圳中原研究中心 / 深圳新浪房產
