諗sir您好！
寫信給您可謂百感交集！相逢恨晚那些諗sir每日聽百幾萬次我就不說了。可恨自己過去沒好好學習理財投資，過去的所謂投資都只是輸多贏少及向銀行貢獻佣金。痛定思痛，現在重新起步，已報讀收息101，為時雖晚，但總好過繼續沉淪直到永遠。本人不奢求財務自由，但求家人及小朋友的將來能生活安穩，進而優化生活質素。
本人和太太均為40歲，育有小孩1歲，由太太全職照顧。以下為本人家庭現時狀況：
收入
基本薪金：每月$5.2萬 (已扣除MPF)
其他收入：雙糧(月薪)、另年終花紅約$18萬 (可提供過去數年紀錄)
支出
租金：每月$1.9萬
家庭開支：每月$1.9萬
薪俸稅、保費及其他雜費由花紅支付能有餘
資產
物業：市值$500萬，早年買入給雙親住沒收租，已供滿
現金：$170萬
股票、外幣及其他投資：剩$50萬，60%可賣出套現
目標
- 增加每月正現金流。
- 希望能短期內搬到三房單位，預留居住空間給小孩和將會請工人姐姐。可以先租後自置。
- 完成一生三宅，自住的是三房。
本人初步想法如下，當然想法是很粗疏，修畢收息101後相信會有點長進，還請諗sir見諒並給點意見。
方案一：
加按現有物業套現，以太太名義買兩房物業 (不買一房)，如用2.59法則及借不超過60%的貸款能力，我能借約$400萬，能買$550-600萬物業作收租用，估計租金收入約$1.4萬，按揭供款每月約$1.55萬。
但這樣每月沒有現金流入，而剩下現金水平極低…
方案二：
同樣加按現有物業套現，以太太名義買兩房物業，借$400萬，買約$450萬單位作收租用，目標新界兩房，估計租金收入約$1.1萬，租金成為太太收入，並把租金7成幫補本人借貸力 (約$100萬)。
剩下$150萬現金分注買債基，期望有15-18%回報，即每月$1.88-2.25萬，減去按揭供款每月約$1.55萬，每月正現金流$1.43-1.8萬。
預計用約$2.2萬租住新界大兩房或三房。
而每月儲蓄$1.1萬($5.2-1.9-2.2)，即總正現金流$2.53-2.9萬，剩餘借貸力$373萬($673-400+100)。
期望三年後存$100萬先買第三宅兩房，再等待時機換三房。
方案三：
同樣加按現有物業套現 ($500萬x60%)，加上現金共$500萬買債基，期望12-15%回報，即每月多$5-6.25萬被動收入。按揭月供$1.17萬，即每月正現金流$3.83-5.08萬。同樣租住大兩房或三房。期望四年後以$200萬利息收益+$300萬現金+$373萬($673-300萬)剩餘借貸力，先買三房自住。
問題如下：
- 請問以上那個方案比較可取？有沒有更好的部署？
- 如借出的錢不是全買樓，是否可考慮借盡一點用來收息？例如方案二借$500×60%+$450×50% = $625萬，即借貸能力的93%。
- 自置的三房是否應放在第三宅為目標？即如方案二和三在累積了一定金額應先買兩房？
- 現在給家人住的物業是否可以轉為租給家人以提升本人的借貸能力？
- 雙糧和年終花紅是否能用來計算借貸能力 (如7成)，有甚麼需要注意的地方？
文長請見諒，萬分感謝！
客套說話不多說，祝願諗sir一家生活美滿，幸福快樂！
您的準學生兼粉絲
ANSWER:
筆者睇到讀者來文及信箱情況後都百感交集，既為同學詳盡來文感到欣喜，亦因信箱個案滿載覺得不勝負荷。先將讀者個案簡化，讀者就是個收入中庸的人，手上有張皇牌為一間供滿的小房子，正躊躇如何把牌好去打出，令往後人生更好。讀者自己諗左三個方案(筆者無教過佢咁做):
- 將樓按盡然後太太名約七成上會，買多一間樓偷偷出租。由於借多了而按揭供款多了，此方法令新租金收入與供樓款項相抵。無正現金流產出。留約200-250萬現金係手。
- 將樓按盡然後太太名五成上會，買多一間樓出租。租約加上申報好的出租單位可為日後夫婦再買樓提供借貸力(租金收入之70%為新借貸力)。此方法令供樓款項少了收租後有數千現金流，但留在手的現金只餘100萬左右，因買收租樓的首期多付了。
- 唔買樓，將錢投入債基再疊增收息，收12-18%年息，預期月3.5-5萬元月入。
第一當然要決出應否買樓。答案為是的，因人工唔夠高才要買樓，如果你有3至4千萬現金，定期都2.8%年息，一年間成100萬定期息收入那又為何煩買樓養租客呢? 買樓者就是想槓大資產利用銀行之威幫自己「脅持」租客，每比一份首期買間樓，你就有多個租客幫你供樓了。由於股票往後升跌唔知，但租金基本上九成收到(你必須買大屋苑，唔好貪平買舊樓或攪什麼同人夾份買)，所以行儲樓之路最令人穩上岸。大家觀察一下小朋友學行路，佢由A點行去B點行極唔到，唔係因為佢唔識行，而係佢太好奇左望右望，最尾行極唔到終點。咁講當然唔係要禁止小朋友好奇，只想指出在社會要活得好，其實只需做好一些你幼時而懂的道理，但要貫徹執行。因此大家都知筆者想講乜，就係讀者應買樓，用老婆名高成數上會，而家唔做45歲之後做更難。
當然永遠有些人想等跌先買樓，但抱憾的是現金少而手持少於三間樓的人，等跌的條件實在欠奉。當然如父母有樓俾你住就作別話，但無樓係手白交租、或銀行45歲後開始調低新業主能借的錢銀上限，上述兩事逼人。
讀者將原樓加按可得500萬*60% = 300萬，用太太名買一樓後應仲有150萬淨，可將餘150萬用收息101的債基方案B收息，B餐主用美國國債，波幅稍低而提供年約18%之利息，較合讀者。至於30-40%年息的A餐，讀者資金唔多不用想。另外買返黎間樓要行特別方案，分租比人去將原兩房收租14-15K/月增至25K-30K。筆者在買樓003將交待分租方案買邊度既樓更易有容源，及協助找租客源，一間兩房可租予4-5個人而月租金在5-6K，所以25K-30K一個月可做到，令讀者在新樓收租提供之現金流為10K，另外150萬做債基年收27萬息即23K一個月，即令讀者月現金流提供33K，應可令佢生活質素提供。
由於讀者收入很一般，唔用一些突出之方法，佢基本上在香港是不得好死的。當然佢可以就咁買一間樓唔改裝淨靠收租同供MPF去部署退休，但這個途徑差到連政府都呃唔掂自己，怕你「水魚」不夠仲叫你同銀行買多兩份年金傍下身。只好說香港人要麼離開，要麼另闢路徑，勿把政府視為父母官。
