作為一個理性的投資者，應該如何計算物業的合理價格？拙見認為用一個保守的租金收入除以大約3.5厘的回報，並以15至20年的按揭計算自己供款能力，而租金收入可以用現在的租金乘以八五折至九折比較理想，這樣的方法投資物業才會比較合理，降低經濟轉差時沒有人承租的風險。
讀者可以參考上述放售的單位重新估算，藍田單位的淨租金收入保守估計大約是16萬元，除以百分之三點五，大概是450萬元水平，較現價折讓百分之五十。九龍西屋苑物業的淨租金收入推算大約是21萬元，除以百分之三點五，大概是600萬元，較現價低300萬元，較放盤叫價低三成。用保守的方式估計，沙田的單位則有11萬元租金回報，並除以百分之三點五，大約是310萬元，較賣主出價低180萬元，低叫價四成。
很多發展商為了賺盡買家的購買力，不惜一切提供二按，推出「呼吸plan」給買家。其實這是糖衣毒藥，當香港加息周期開始後，這些債務人最大機會資不抵債，撻訂收場。
此外，現在很多地産商為了增加樓盤利潤，為了讓買家通過貸款壓力測試，推出不少納米樓，每個單位平均只有100多呎的實用面積，連洗衣機也不方便安裝，但售價卻推高至3、400萬元，方便買家承造八成按揭。筆者比較香港赤柱監獄的獨立囚室，每間面積約70平方呎，設有書枱、座廁和睡床。相比之下，部分納米樓的迷你睡房只有40多呎，居住面積竟然比監獄少，但樓價在3、400萬元附近仍然有人接火棒。
此時此刻，香港樓市泡沫爆破正在倒數階段。終極大冧市出現後，整體樓價會下跌三成至五成。當中不少面積500呎單位降價至400萬元附近的話，100多呎納米樓的價格相信會跌至難以想像的水平。
本文節錄自《樓市大辯論：終極大冧市》
作者：方生代、黎志恆
出版社：紅出版（青森文化）
作者簡介
方生代
八十後金融業打滾十年，對股票、基金、外幣和債券投資有多年經驗，見證人生百態，香港人一生為置業努力。
平日喜歡寫作分析金融和經濟的現象。
用簡單的「樓價方程式」，並且以投資的角度剖析香港樓市很大機會遇到熊市。
黎志恆
曾撰寫過一輪本土論述，今為業餘哲學愛好者。平日散論政經時事，為香港人惡補常識，能夠在此處國際城市，知所進退。
