2019-03-20

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合理的價格,不合理的借貸

作為一個理性的投資者,應該如何計算物業的合理價格?拙見認為用一個保守的租金收入除以大約3.5厘的回報,並以15至20年的按揭計算自己供款能力,而租金收入可以用現在的租金乘以八五折至九折比較理想,這樣的方法投資物業才會比較合理,降低經濟轉差時沒有人承租的風險。

讀者可以參考上述放售的單位重新估算,藍田單位的淨租金收入保守估計大約是16萬元,除以百分之三點五,大概是450萬元水平,較現價折讓百分之五十。九龍西屋苑物業的淨租金收入推算大約是21萬元,除以百分之三點五,大概是600萬元,較現價低300萬元,較放盤叫價低三成。用保守的方式估計,沙田的單位則有11萬元租金回報,並除以百分之三點五,大約是310萬元,較賣主出價低180萬元,低叫價四成。

很多發展商為了賺盡買家的購買力,不惜一切提供二按,推出「呼吸plan」給買家。其實這是糖衣毒藥,當香港加息周期開始後,這些債務人最大機會資不抵債,撻訂收場。

此外,現在很多地産商為了增加樓盤利潤,為了讓買家通過貸款壓力測試,推出不少納米樓,每個單位平均只有100多呎的實用面積,連洗衣機也不方便安裝,但售價卻推高至3、400萬元,方便買家承造八成按揭。筆者比較香港赤柱監獄的獨立囚室,每間面積約70平方呎,設有書枱、座廁和睡床。相比之下,部分納米樓的迷你睡房只有40多呎,居住面積竟然比監獄少,但樓價在3、400萬元附近仍然有人接火棒。

此時此刻,香港樓市泡沫爆破正在倒數階段。終極大冧市出現後,整體樓價會下跌三成至五成。當中不少面積500呎單位降價至400萬元附近的話,100多呎納米樓的價格相信會跌至難以想像的水平。

本文節錄自《樓市大辯論:終極大冧市》
作者:方生代、黎志恆
出版社:紅出版(青森文化)

作者簡介

方生代
八十後金融業打滾十年,對股票、基金、外幣和債券投資有多年經驗,見證人生百態,香港人一生為置業努力。

平日喜歡寫作分析金融和經濟的現象。

用簡單的「樓價方程式」,並且以投資的角度剖析香港樓市很大機會遇到熊市。

黎志恆
曾撰寫過一輪本土論述,今為業餘哲學愛好者。平日散論政經時事,為香港人惡補常識,能夠在此處國際城市,知所進退。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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