2020-06-30

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換樓客該「先賣後買」或「先買後賣」?(下)

今節筆者將講解「先買後賣」的處理方法以及注意事項。

「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業,才出售物業,或於入伙後再出售原有的單位。此做法的好處是換客可以安心,或以無縫接合地進行「樓換樓」,將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居,省卻多一重搬運功夫。此外,換樓客亦無需額外租賃其他地方去暫住。有關做法適合資金充裕的換樓客,但亦有不少事項需多加注意。

在資金成本方面,因換樓客未事先放售現有的物業套現資金,因此需好好計算自身的購買力。一般換樓客都想換一個更大的物業,如三房單位售價逾一千萬元。在申請按揭時,因換樓客已持有另一個物業,因此申請按揭時,要求亦較為嚴緊。如新物業的售價為1,100萬元,最高可承造五成按揭,即買家需支付550萬首期,並且需同時支付15%稅率的印花稅即165萬元、以及經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等,開支可多達700萬元,有關成本對換樓客是一項大負擔。

「先買後賣」的買家在購買新物業時需先墊支15%印花稅,待買家在購買新物業後12個月內售出手上原有的唯一物業,買家才可退回購買第二個物業多繳的稅款。而上個財政年度總共錄得418宗換樓退稅的申請,較2018至2019年度的933宗,宗數按年下跌逾五成半。現時經濟環境下,換樓客可能要面對舊有物業未能於指定時間內以心水價出售、並可能以壓價出售,此外亦要面對被買家撻訂等風險及心理壓力。因此建議使用「先買後賣」的換樓客提前計劃放售舊有物業,盡可能縮短買賣物業之間的距離。

「先賣後買」與「先買後賣」在資金成本、支出、申請按揭上的處理手法都各有不同,「先賣後買」可套現足夠資金去購買新物業,適合資金不足的人士,「先買後賣」則有機會做到新舊物業無縫交接,但只適合一些財力及實力比較充裕之人士。換樓客應事前了解清楚兩者的利弊,並選擇合適的方法,如有需要亦可尋找專業人士的諮詢及協助。

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【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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