2019-03-06

6.2K

自我感覺良好的帳面利潤,商品使用與投資的分別

如果樓宇是作為自住的用途,它可以是一件商品,而且每個單位的呎數、方向、樓層都有不同的地方,所以每個物業都是獨一無二,不能和股票債券其他投資産品相提並論。樓宇的買賣是有很大的流動性風險,價格波動可以很大。千金難買心頭好,如果物業是有特別吸引之處,會對樓宇的價格有正面影響。好像完善的會所配套、好的座向、名校網、交通方便、空氣品質好的地方、較高樓層景觀、海景戶、甚至一些特色戶更可以好溢價賣出。

另一方面,發展商推出的新盤大部分都會有全新裝潢和一些傢私電器,方便買家立即入住,省卻不少麻煩,這也可以令新樓提高價值。因此,很多人寧願排隊抽籤買價錢較貴的新樓居住也不會考慮二手樓。香港人是比較迷信的族群,當一個單位成為「凶宅」,即是有人因病突然去世,單位出現自殺案件甚至命案,它的承接力大跌,商品價值大打折扣,銀行信貸風險大升,以致按揭成數下降,甚至有些銀行會拒絕按揭貸款。故此,樓價會立即大幅下跌。

由於香港的樓價近期節節攀升,「遲買貴一球」已經烙印在每個港人的心中。如果擁有自己的物業的話,在朋友圈內也是一個成功的標誌。另外,準備要結婚的人如果不置業而只是租樓居住的話,外父和外母也會十分擔心女婿能否給予女兒好的生活。因為供樓可以當作儲蓄的一部分,租樓則是一般的開支。家庭因素、社會因素和中國人愛置產的價值觀都會令樓市上升。

如果置業只是當是商品使用,無論是什麼價位買入都不會套現獲利,最多都只可以向銀行增加按揭,把借貸得到的資金作其他投資用途。對於自住物業來說,漲價多少都是自我感覺良好,只是帳面上的利潤,根本不能化為現金收入。

不過,筆者認為當樓價下挫三成至五成,即使借錢買樓自住也是不值得的行為,蓋因樓價下跌的幅度足以支付10年甚至20年的租金。但如果讀者是有財政實力的人,看到一個很心儀的單位而入市則無妨。樓宇是獨一無二的商品,好像蘇富比拍賣會的藝術作品一樣,眾人評價不一。或許本身收入許可,有能力更換更大的單位,改善居住環境,那不是價格的問題,而是功用的問題。

但如果從投資角度分析的話,切換純粹討論價格問題,現在買樓風險極高。樓價是由租金(rent)除以租金回報率(rental yield)計算出來,分子是租金,分母是回報率。

預測樓價升跌是需要估計將來租金收入會不會增加,如果將來加租會否有人承租。換句話說,如果業主將來可以有權不斷加租,樓價自然隨著上升,反之亦然,如果租金見頂回落,樓宇的價格會隨之而下跌。業主叫租的能力,主要參考當時的失業率,香港人平均薪資漲幅,股市表現和物業空置率。因為過十年香港人工不斷上升,新屋卻供應不足,所以租金節節攀升,香港人均居住面積愈來愈小。根據差餉物業估價署的資料顯示,租金升了0.7倍。但當香港的租金見頂的因素出現後,樓價也會見頂。

除此之外,預計回報率的多少是要視乎利率(interest rate)變動,和其他收入的機會成本(opportunity cost)計算。利率上升的話,供樓負擔會自動上升,要求的回報自然會提高。儘管利率上升一點點,樓價也可以大幅下跌。反之亦然,之前十年樓價大漲,歸根究底,是美國實施量化寬鬆貨幣政策而導致利率不正常維持超低水平,根據差餉物業估價署的資料顯示,過去十年樓價上升了2.2倍,租金回報率由十年前約百分之四下跌至百分之二左右。但當市場利率逆轉,分母見底回升,樓價自然應聲下跌。

譬如說,筆者根據中原地產網站顯示,參考一個位於藍田同時放租和放賣的單位,面積537平方呎。現在售價850萬元,每呎售價15,828元。同時亦放租22,000元,呎租50元。如果以近期相同呎數的租約成交比較,每月只可收到18,000元的租金。如果用租金扣除開支,一年扣淨租金收入約18萬元左右,用18萬元的收入除以850萬元的售價,大約是2.1厘回報率。除非是單位有特別吸引的地方,否則很難以22,000元的溢價租出。

另外,九龍西大型藍籌屋苑其中一個同時放租放售的三房單位,售價900萬,參考其租約成交大約每月租金23,000元左右。如果用一年淨租金收入除以樓價,大約是2.5厘的回報率。至於沙田區方面,某一個藍籌屋苑中,其中一個300呎單位售價490萬元,租約12,000元,回報率只有2.4厘。

以上這些單位開價大約和按揭貸款利率一樣,希望給一些想買樓的人供樓比租樓便宜的感覺。但事實證明,這些物業都開價過高,不但市場難以承接,即使買家成功買入,也很大機會變成負資產。筆者認為樓價的最低回報率,要有百分之四至百分之五才算合理。美國國債可以算是全球最安全的投資,而且買賣極為方便,回報率現在已經有3.1厘左右,如果美國國債價格因爲通脹和縮表等等原因而下跌,回報率可以升至3.5厘至4厘附近。

本文節錄自《樓市大辯論:終極大冧市》
作者:方生代、黎志恆
出版社:紅出版(青森文化)

作者簡介

方生代
八十後金融業打滾十年,對股票、基金、外幣和債券投資有多年經驗,見證人生百態,香港人一生為置業努力。

平日喜歡寫作分析金融和經濟的現象。

用簡單的「樓價方程式」,並且以投資的角度剖析香港樓市很大機會遇到熊市。

黎志恆
曾撰寫過一輪本土論述,今為業餘哲學愛好者。平日散論政經時事,為香港人惡補常識,能夠在此處國際城市,知所進退。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

相關文章

合理的價格,不合理的借貸

緊貼新冠肺炎最新相關資訊