2020-10-14

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【我有移問】投資海外物業 6大考慮你要知

在近幾個月,海外買樓熱潮又再興起。相對於在本港置業,海外樓的入場門檻較低,對有意移民升學或是投資的人士,有一定吸引力。然而,入場費不是投資決策的唯一考量, 海外置業猶如隔山買牛,萬一發生問題,追討往往困難重重,有可能血本無歸。香港亦不時發生海外發展商失蹤或爛尾樓等事件,令不少苦主受騙。

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另外,不少海外樓盤廣告標榜極吸引的回報率,事實上,物業的實際回報會受到當地的稅項、匯率或其他費用影響,不可盲目相信廣告的花言巧語。

如你有意買海外物業,先考慮以下的6 條問題,簽署合約前要清楚明白所有條款及細節,了解自己的權責。

1. 手續法規大同小異?
各處鄉村各處例,海外置業的手續、法例和規管與本港並不相同,也可能會不時改變,應先花時間了解心儀地區的物業市場及法規,有需要時要諮詢獨立的法律意見,以保障個人利益。

2. 要繳交哪些稅項?
各地有不同的稅制,有些除了有物業稅、印花稅,也可能有物業增值稅,向非當地人買賣物業抽稅,或向放租業主徵收租金收入稅。稅項會影響物業的實際回報,應向當地會計師查詢清楚。

3. 匯率會影響回報?
海外物業的租金或賣出的收益都以當地貨幣計算,所以當地貨幣對港元的匯價走勢會直接影響你的置業成本及投資回報。留意匯率可升可跌的風險,如果當地匯價下跌,將收益兌換回港元時會蝕匯價,你的回報會被拖低。

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4. 會有哪些交易費用?
除了樓價外,你要繳付哪些費用?例如律師費、服務費、印花稅等;如果是出租物業,可能有額外的開支如佣金支出,清潔費用。了解有否其他隱藏費用,尤其是出租物業,七除八扣所有費用後,實際的租金回報率或未如你所預期。

5. 對發展商有信心?
若你購買樓花 (即未建成的物業),始終無實樓在眼前,興建過程亦存在變數,尤其如你未必經常去實地視察物業的話,風險會更高。應盡量選擇信譽、規模及財政實力較佳的發展商,減低爛尾走數或落成後貨不對辦的風險。

6. 如何承造按揭?
如你需要借錢置業,可向香港銀行或當地銀行申請按揭,先了解兩者的特點,並比較不同銀行的計劃詳情,包括成數、息率、還款期及貸款貨幣等。留意當地銀行對非本地人的按揭申請審批準則有機會較嚴謹,如工作/收入證明要求或按揭成數等,利息也可能較高。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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