2022-08-24

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【樓宇按揭】物業套現資金有辦法(上)

香港雖然樓價高上車難,但從過往數十載的樓市發展中,見證了不少業主因樓價上升而賺錢的成功個案,而這些業主大多透過槓桿方式以較小資金入市,多年過後,其物業價值升幅翻倍甚至可達十數倍。

另一方面,業主供斷物業的數量亦一直遞升。根據政府統計處最新公佈的「2021年人口普查」數據中,顯示2021年本港約有130萬家庭住戶居於自置居所,而當中約85.8萬戶業主屬已供滿樓的家庭,佔比為66.1%。相比起5年前(2016年)的79.9萬戶及佔比65.7%,增加約5.9萬個家庭戶或0.4%;若比較20年前(2001年)的50.5萬戶及佔比48.5%,更增加約35.3萬個家庭戶或17.6%。

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本港供滿物業比率於廿年間大增近2成,反映港人喜愛「藏富於樓」、「安居樂業」,且持貨及供款能力強。在「磚頭」較其他投資產品保值下,相信未來供滿樓的比率仍有上升空間。而與此同時,市場上的加按套現需求或有機會增多。

加按套現是指業主將已供斷或仍有按揭的物業,再度向銀行申請物業按揭並套出額外資金作其他用途。先以仍有按揭在身的物業作例子,假設A君於2000年以500萬元購入一單位,當時貸款額為400萬元,現時供款年期尚餘8年,貸款額尚餘150萬元,而現時物業已升值至900萬元。根據金管局規定,1,000萬元以下物業最多可承造6成按揭(最多500萬元),因此扣除尚餘150萬元的貸款額,A君可即時套現350萬元(500萬元-150萬元),而選用此方法的前題為物業須有一定的升幅。

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再以已供斷的現契物業作例子,假設B君持有的現契物業價值1,200萬元,根據金管局規定,1,000萬元以上物業最多可承造5成按揭,因此B君可即時套現600萬元。另外,現時銀行最高可提供約1.7%的現金回贈,A君可獲500萬元x1.7%即8.5萬元的現金回贈,B君則可獲600萬元x1.7%即10.2萬元的現金回贈。

當然,考慮加按套現的業主要留意,申請加按即等同重新再承造一次按揭,銀行會再次審批借貸人的入息及還款能力,借貸人要確保其收入能通過壓力測試。如業主現時沒有入息,那麼仍可將物業加按套現嗎?筆者將於下回再作講解。

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【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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