2021-04-13

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【理財個案分析】40歲任性,兩樓一份債幫窮夫妻辭工唔使撈

我是TEDV69的學生,現有買樓個案想查詢,如蒙諗sir解答不勝感激。

我(41歲,月入2萬2)與老公(40歲,月入3萬)均為公務員,於2018年以432萬(尚餘按揭343萬)買入Park Yoho開放式單位,該單位為我單名持有,因當時未有”林鄭plan”,故陰差陽錯下作出此決定。

我們的流動資金如下:

現金12萬

股票23萬

基金8萬

現盤算著換樓,例如大角咀屋苑細兩房,但來回的印花稅著實不少,而且要用盡我們的借貸力,還是保持現狀好?究竟要如何部署,才可實現”兩樓一份債”?

任性的窮夫妻

更多文章:一條債券 靠澤楷向5間樓嘅業主提供17%回報

ANSWER:

讀者真係要感謝政府,糧係政府出,樓如果唔係有HKMC提供高成數,應唔能夠上會,佢真係要感恩準時交稅最好比突買埋儲稅券。

四十出頭只幾十萬儲蓄仲有間大半未供既樓,咁既情況都係主講點樣向前望。同埋先話你知2樓1份債月收兩萬幾照有得攪。

先望下手上幅牌:

由於買YOHO只用了單名,用老公名買第二間樓難度不大,又可九成上會。問題反而係原本間樓如果租出,按規矩要結欠少於市價50%,如偷偷租出公務員比較少做。當然市面亦有人諗好哂段稿,然後租比朋友,諗sir只能提示多人做既事未必一定對。

更多文章:4個銀行唔想你知嘅理財秘密

一簡單解決方法是將原居賣走,搵地方住陣先,然後再買:

若yoho唔賣而先買新一間樓,要先付15%印花稅,你證明到原本間樓(本例: park yoho)半年內賣走才會把收突的稅款退回。例如買間新二手樓700萬,先比突105萬然後證明到你原本間樓有沽出,稅局才會將比突的80幾萬比你,因700萬樓原本印花稅係20萬左右。讀者換樓就係卡住係度。

當然,只係100萬內,又係公務員,信安兄弟一定走出黎講:「唔怕,我地撐你!」但留意如果買樓之前半年內業主借過錢落了信貸資料庫,銀行就會懷疑你報既首期來源是否真由自己儲蓄。

更多文章:4000K月住係第一城,買樓秘技你要識!

二是唔賣原居,慳稅直買第二間?

夫婦兩人借貸力共(22000+30000)/10000*50%*2.59 ~ 660萬。買Park Yoho開放式已用借貸力一半(343萬),加上最不安是元朗區的細單位諗sir唔看好。你問下班菲傭姐姐佢地夾份租個劏房擺野或者聚會都係租元朗多,點解? 所以諗sir提議不妨趁今次置業換走埋手上件次貨。無聽讀者講佢地有小朋友,就當有只要租個迷你倉再去些清靜既酒店攪個月租PLAN,十分容易。

將原居賣走,留意賣完一定要盡快補買間返另一間就成,最怕你賣左樓將回籠的百萬款項拎左去炒股,話「股市幫你上四房」,咁就真係幫唔到手。

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步驟:

賣樓後夫婦返錢百幾萬再加埋幾十萬儲蓄,近200萬資金加上660萬借貸力,3年內每人單名買一間合共兩間,絕有可能。上車你可以諗荃灣,如果在市區工作荃灣比元朗方便,更有唔少上車盤選擇。

荃灣兩房450-550萬有盤,首期只需50萬左右,借400幾萬夫婦合力夠借。買後資金淨130-150萬

債基先收息: 由於是穩陣買樓錢,咁不如投C餐收息,C餐是眾多債基餐之中最低波幅,但派息低少少只8%。不過遇上跌市抗跌力很強。留意利用收息助教的適量槓桿才可達8%,而唔係好似股票咁就買。

更多文章:疫情下40歲生意人好唔好再買樓?

150萬收8%息,即1個月派成1萬派息,敢講就當打個七折只月派7千,已能大大改善讀者財政。由於力弱不宜強出頭,佢不如收番2-3年息即有多30萬左右係手,等於大半個首期在手後才用夫婦另一個人名去高成數買第二間樓,完成「2樓1份債」收兩至三萬被動收入的中途站目標!

當然下一間樓如有違規情況偷租出,讀者係時候花時間了解及早作出準備。萬事都要逼埋黎先做,效果差生活難就肯定。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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