你好，想請教一下，屋企人現有兩層物業，一層自住，另一層由買入到現在都是租出去的，買既時候大概160萬，現在大概400萬，月租收9800，供大概4000，每個月都有大概幾千回報。
我想資本增值，應該繼續持有收租，定換一個大小小既單位，大概四五百萬再放租？又或再買多一個細既單位再收租。請賜教。
個案重點：
‧擁自住及收租物業
‧收租物業於$160萬買入，現值$300萬
‧每月收租$7800，月供$4000
‧被動收入幾千
重點目標：
‧應否換樓放租
‧應否再投資多一個物業
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龔成老師分析：
首先，自往樓不用變動。
而收租樓方面，最好是保持現狀，繼續收租。
若果賣出這個單位，再買更大的單位收租，除非你「小變大」的情況十分明顯，資產結構有明顯改變，否則，你賣出後，只買入一個「大小小」的單位，其實作用有限，同時買賣成本佔了不少，因此不如不變。
例如$400萬樓轉$500萬樓，不如不轉。$400萬轉$600萬以上，才是基本。因為成本等因素，令太近的物業去換樓，根本無太大意思。
另外，在這刻再增加物業資產有所保留。
香港本質地少人多，樓價長遠一定會上升，但中短期有上落，而近年樓價已到略貴水平。我們做投資，其實是進行財富分配，要分析風險與回報，雖然投資物業回報仍在，但在風險角度考慮下，值博率變得不高，因此未必是好策略。
反而更好的策略，是這層收租樓不變，往後一直收租，令現階段的你處「進可攻，退可守」。不斷賺取現金流，而這時投資其他值博率更高的投資工具，樓市升跌都處不敗之地。
在這段時期靜待樓市機會，以「樓價跌就買多個物業，不跌就投資其他工具」作為策略，以多角度的模式進行增值計劃，若有機會就買第3層樓收租，時間未到就運用物業以外工具，由於你本身已有物業，財富分配上已平衡，策略上擁長遠增值的能力。
但在方向上，其實我較建議你投資物業以外的工具，會好過買樓，令財富平衡，是更好的策略。
