諗Sir，
你好，我是新讀者，誠意希望請教！
本人42歲，同居男友46歲，兩人同是公務員，合共月入9萬，每月約可以儲蓄6萬。我們合共儲蓄約300萬，另有實金約價值約100萬，因一直不懂投資，除了實金就沒有其他物業和投資。近來看了你的網站，才突然驚覺，發現理財策略的迫切性，我們或已錯失了很多時間！
我們同居多年，只是租屋居住，亦發現應該為65歲時退休作準備，想請教，在規劃投資策略上能否給點意見和指點？
二人在官塘工作，如買樓的話希望就近工作地方，請問有什麼地區與種類的屋適合購買，有升值潛力，並作自住用途？
另，現時香港環境不穩定，南海局勢緊張，現時是否買樓好時機？
誠意希望獲得你的寶貴意見。
迷途杜小姐
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ANSWER:
近排唔少人係英國買樓，如果你是英國樓業主你會體驗到，當地放賣樓至收錢唔似香港咁便捷，而持有之時還要付不少稅，所以唔少港人已答你: 就當佢去外國都仲要留返香港間樓收租。香港樓的高流動，易買易賣，加上港人可八至九成上會，值得你放樓價10-30%作首期買入。如果打仗都冇人理你係香港有冇宣佈過破產啦，你都走左佬啦，或者為國家揸緊死光槍啦。走唔到佬只有借左錢比你既銀行，佢最傷。
亦不太建議買金，最多將資產的10%轉為黃金或其他貴金屬資產就可。因買金就是對沖貨幣失效而帶來的風險，似買份保險一樣。一旦此「黑天鵝事件」發生金價定必十倍進，為你持有現金補償損失。可是貨幣失效發生機率低，過去一年股票大升而買債都有息收，而你揸黃金得個「等」字。讀者所剩資金同時間亦唔容許佢將1/3資金投入黃金。
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由於沒客觀的理財知識及Consultation，有感讀者理財觀點都似係「見d抄d」，真不要介意，有點似篇明顯「駁起」的畢業論文無主軸。在此提出讀者要考慮下件事項:
1.首先如決定照在港工作唔可以轉行，買香港樓對沖未來樓價再升風險是必需。有一間樓你只係「平盤」，第二間起才是為自己賺錢
2.咁講唔係話樓價一定會升。而係你參與「睇升跌」遊戲之前，你要為幾個主要風險作出兩手準備。好多人就係當投資係「賭升跌」，將自住樓賣左苦等至而家買唔番
3.投資是先為自己控制好風險，然係再做好儲蓄打底，跟住為自己產出2-3萬的月現金流令自己生活有保障，再有能力才參與價格波動大的市場希望快賺到錢盡快唔使撈。不過你做好前三步，就當最尾賺唔到錢你都起碼有2-3萬(被動)月入
4.即係好似而家又到「股市大時代」，你去投機炒賣，如你感無論輸贏都唔會對你心情及退休部署有大影響，你才走在正確的路上
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5.而家買股票大部份都係投機，唔少股票已炒到幾十倍P/E，即係按佢而家收入水平你等成30-70年都未回本個隻。當然投機取勝都是個市場現象，出現得就要尊重。不過見坊間有些人連投資及投機都未搞好就去上身做大眾股神，未免對唔住自己良心
6.讀者及未婚夫如聯合買樓，盡計借貸力為90000/10000*50%*2.59 ~ 1160萬。未買過樓可九成上會買600-700萬樓，只需60幾萬首期而供樓20k左右，值得做。到老有樓係手可以按錢出黎或賣走大換細去套資金養老。買樓賺錢唔係快，而係賺錢易。你由細路開始住樓，要理解買樓反而易過股票。
7.買樓選區只排第三位，第一及二是選間隔同屋苑。至於我地powerteam服務幫學生於好屋苑找筍盤，梗有些業主口氣軟易落價，爭在你請唔請我地幫你傾。而家報左買樓001附送powerteam service，買樓001兩堂買樓基本功必讀照送你網上睇。
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8.讀者做儲蓄唔錯，都起碼有些現金，建議先向「兩樓一份債」這理財中途站進發。諗sir相信學生應可比此站走得更遠。故「兩樓一份債」只屬中途站，佢幫你產出20k-30k被動收入，淺嘗勝果
9.買一間樓自住九成上會，只50-100萬首期單名做。再趁後生用另一半名買樓上會借比朋友住，十年間供了超過一半，到時再拉返長按揭年期，600萬樓都收租15k而月供應只7k或更少，你儲錢正常話唔定提早full paid贖埋樓。另外再添150萬去買債基，做低槓桿夠收10%年息啦，而家唔少學生只係用最低波幅既C餐，都有10%年息效果。或者用A餐12-15%年息，150萬投入產出15K月息你看過你不少學生回信都已做到，佢地黎再問緊下一步點做。
10.拿，當然都有失敗個案，有個學生用150萬產出了14K月收入，之後仲令自己大洗左，佢洗埋投資返黎既利息。諗sir原意絕不是此，我地希望為你改善生活，配合你的投資及風險承受力去作出調整。
