2018-09-21

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「首次置業」的投資風險與家庭風險,為「家」或者為「殼」?

買第一間樓,除了從投資角度考慮,亦應該從家庭出發。

樓價高企,眾所週知,問題是...這問題已經維持了十年!甚麼是「高」甚麼是「低」?買了樓的當初入市時被親友勸解或斥責過「太大膽」,沒有買的,但這極可能是這些年來,兩夫妻「翻舊賬」的源頭。夫或妻:「都係你,叫你買你都冇聽」、妻或夫:「我話買㗎啦,係你㩒住我囉!」。這個例子或者誇張,但我想證明「首次置業」與「非首次置業」可以是兩回事。

「非首次置業」人士分別是,他們以收租或樓價升幅作回報,進取者以租金填補按揭支出,槓桿收入。由於這投資本應不需要做,他們需要看對時機,否則熊市來臨,按揭已經鎖定,但租金急跌,小則坐艇,大則變銀主盤、破產。最重要是,他們根本本身已經有安樂窩,投資資金不入肉,防守力高,計算財力,風險有限。沒買的也罷,反正有自己地方,不用租借。

準備「首次置業」的,投資資金入肉,豈不是沒有防守力,風險高?絕不!「首次置業」不同之處再於不同風險,當然財力不同,防守力低了,但他們的風險是「關係風險」。我反問,如果是組織家庭,沒有自己的單位,必然是租。租有很多其他風險及衍生的問題,一:香港屬不保障租客的地方,樓市再升,例必加租,要不你就接受。二:但每一或兩年你亦可能要搬遷。只要一個經濟週期你沒有自己居所,一個經濟週期假設十年,搬遷5-10次,你試過搬遷之痛嗎?三:租的地方沒有家庭感,由於不是自己地方,比較不會愛惜,不會佈置,搬遷後不留回憶。四:如果與家人同住,你要問一問自己,有孩子前真的每天每日犧牲真正的「二人世界」。我有三個孩子,用多少錢都不可以與我換取我跟我太太短短的兩年「二人世界」。

筆者首次置業時為2007年4月,當然美國已經加了17次息,加上自己經濟上預計1-2年內熊市應該會出現(結果香港股市2007年10月見頂,樓市2008年4月),經過反復掙扎,想起以上的論點,雖然投資角度上不太合理,但投資角度比起家庭角度,投資角度真的最重要?加上工作沒太大問題,應該可以支持都每月按揭吧,反正按揭還款只是比租金貴一點,樓價跌我們總要住吧?最後帶著戰戰兢兢的心,193萬買入第一個單位。最後不足一年,問價已有330萬,再問自己是否要賣?但賣後住哪裡?不少故事告訴我,賣樓後可能再入不到市。最後,最低價回到200萬,但當時看到家人安樂、快樂,堅持自己的想法,今天單位約值600萬。

我的意思是,儲到首期有能力的朋友,是否可以考慮想想一些不能量化的理由,加入你們的置業決定內?如果單純從投資角度出發,你又能肯定你的「投資眼光」一定是對嗎?自問自己是一個極理智講求邏輯的人(或者是太講求),最後都想通「家」的定義是甚麼,值得為個「殼」天天家嘈屋閉,或冒險天天想著「我愛的人可能可以更快樂」的風險嗎?你一定可以想通的。未有財力的朋友,其實亦有不少方法可以以較低成本置業,不過風險是高了一些,至少開始準備心態。

搬遷一次有多麻煩,相信大家都知道,一個安樂蝸不是金錢所能衡量。

【編按:以上內容為作者之個人意見及立場】

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