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子爵府

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發表於 06-3-15 09:14 |只看該作者

入伙新盤租金回報低見3厘


新地爵悅庭 收租回報全區最低

地 產 發 展 商 與 職 業 炒 家 大 合 唱 ， 聯 手 催 谷 下 ， 近 年 成 功 將 樓 價 大 幅 推 高 ， 重 新 燃 起 港 人 買 樓 發 達 的 夢 想 ， 甚 至 連 服 務 式 住 宅 都 一 樣 大 炒 特 炒 ， 其 中 一 個 常 見 的 「 理 據 」 是 即 使 未 能 短 炒 獲 利 ， 以 物 業 的 華 麗 包 裝 及 酒 店 式 服 務 ， 用 作 投 資 也 很 值 租 ， 回 報 會 較 高 云 云 。 但 實 情 剛 好 相 反 ， 這 類 物 業 的 租 金 回 報 分 分 鐘 連 同 區 舊 樓 都 不 如 ， 投 資 「 初 哥 」 宜 小 心 ， 以 免 入 錯 貨 。

投 資 初 哥 小 心 中 招

荃 灣 區 早 已 發 展 成 熟 ， 交 通 便 捷 ， 甚 受 租 客 歡 迎 ， 區 內 兩 個 相 繼 入 伙 的 服 務 式 住 宅 ， 新 鴻 基 地 產 （ 016 ） 爵 悅 庭 ， 及 華 人 置 業 （ 127 ） 樂 悠 居 ， 在 04 至 05 年 賣 樓 花 期 間 ， 成 功 吸 引 大 批 職 業 或 業 餘 投 資 客 搶 購 ， 佔 賣 出 單 位 總 數 逾 半 。 兩 發 展 商 現 時 趁 樓 盤 入 伙 ， 再 大 搞 促 銷 攻 勢 。
然 而 ， 這 兩 盤 即 使 具 新 樓 優 勢 ， 但 每 呎 租 金 原 來 與 同 區 有 近 10 年 樓 齡 的 愉 景 新 城 ， 或 樓 齡 逾 20 年 地 鐵 站 上 蓋 的 綠 楊 新 ， 相 差 無 幾 。

樂 悠 居 回 報 比 較 高

樂 悠 居 在 04 年 以 略 高 於 一 手 市 價 開 賣 ， 但 入 伙 時 二 手 平 均 造 價 回 落 了 5% 至 每 呎 3300 元 ， 業 主 先 蝕 「 頭 注 」 ， 幸 回 報 平 均 約 有 4.5 厘 ， 高 過 愉 景 新 城 及 綠 楊 新 。

然 而 ， 爵 悅 庭 04 年 開 賣 時 因 呎 價 偏 高 ， 入 伙 後 二 手 價 也 是 同 區 最 貴 ， 以 至 回 報 率 不 足 4 厘 ， 全 區 最 低 。

發 展 商 現 時 促 銷 中 的 單 位 ， 多 屬 中 高 層 ， 售 價 沒 有 調 低 ， 爵 悅 庭 平 均 呎 價 約 6000 元 ， 樂 悠 居 也 近 5000 元 ， 就 算 呎 租 可 以 比 市 場 多 收 兩 三 元 ， 達 15 至 16 元 ， 兩 盤 回 報 同 樣 低 於 3 厘 ， 屬 偏 低 水 平 。

反 觀 區 內 一 些 大 屋 苑 ， 如 荃 德 花 園 、 荃 灣 中 心 及 荃 景 花 園 等 ， 平 均 呎 租 雖 然 最 高 為 12 元 ， 但 因 樓 價 低 ， 回 報 率 可 達 5 至 6 厘 。 該 等 屋 苑 月 租 一 般 只 需 4000 至 6000 元 ， 便 可 租 住 2 房 單 位 ， 相 對 樂 悠 居 要 7000 元 以 上 ， 而 爵 悅 庭 更 達 7000 至 9000 多 元 ， 對 租 客 更 具 吸 引 力 ， 業 主 易 於 租 出 。

同 區 大 屋 苑 更 吸 引

其 實 ， 這 些 樓 齡 較 高 的 住 宅 ， 獲 識 貨 的 投 資 者 青 睞 ， 中 原 地 產 表 示 ， 日 前 一 外 區 投 資 客 便 以 127 萬 元 ， 購 入 荃 景 花 園 2 座 中 層 B 室 ， 面 積 499 方 呎 ， 預 計 月 租 可 達 6000 元 。 美 聯 物 業 區 域 經 理 徐 偉 也 稱 ， 由 於 租 金 較 平 ， 一 般 放 盤 一 個 月 內 必 可 租 出 ， 放 盤 量 一 向 不 多 。 投 資 初 哥 宜 多 作 比 較 ， 深 入 了 解 才 作 入 市 決 定 ， 否 則 恨 錯 難 返 。 蘋果日報
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發表於 06-8-3 18:02 |只看該作者

Re: 新地爵悅庭 收租回報全區最低


入伙盤租金回報低見3厘

七月三大入伙新盤整體共錄近200宗租務成交，但大部分新入伙盤由於放租盤多，往往對租金構成壓力。其中九龍站凱旋門一個一房單位，最低成交月租只需1.35萬元，料淨租金回報率低至3厘。不過，由於新盤會所設施充足，深受租客歡迎，上月荃灣爵悅庭租務成交達95宗，而將軍澳君傲灣亦達60宗。

凱旋門萬三可租住

中原區域聯席董事余祥表示，上月凱旋門租務成交超過40宗，成交呎租介乎24至51元。雖然目前放租盤達330個，不過，由於大部分業主不急於放租，屋苑租金未受太大壓力。

然而，根據市場消息，上月最低價的成交為凱旋門映月閣低層1房E室，單位望街景，面積528方呎，以每月1.35萬元全包形式獲承租，呎價25.5元，扣除管理費，以業主買入價460萬元計算，租金回報率僅3.1厘。

爵悅君傲每呎13元

中原營業董事梁寶玲表示，爵悅庭上月租務成交達95宗，使市場租盤放盤量下跌至150個。由於盤源減少，租金有回升趨勢，平均呎租由六月份的11元，回升至七月份的13元，上月成交呎租則介乎9.8至16.6元。

中原助理區域營業董事李玉祥表示，將軍澳君傲灣租務成交約60宗，使放租盤量下跌至約250個。上月成交呎租介乎11.5至15元，平均呎租靠穩在13元的水平。近日君傲灣以現樓形式重推，他表示，買家以用家為主，相信不會導致放盤量大增。 太陽報


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發表於 06-9-1 16:43 |只看該作者

Re: 新地爵悅庭 收租回報全區最低


買豪宅放租制唔過

本年底前將有數個豪宅新盤排隊「登場」。市場人士指出，由於豪宅樓價升幅將跑贏租金，豪宅物業租金回報短期或下試3.1厘水平，重返九七年十二月時低位。對於早前仍未入市的買家或投資者而言，短期內是否屬入市良機？

租金回報或低見3.1厘

據利嘉閣地產一份研究報告指出，全港35個指標豪宅平均呎價約9,288元，若以平均呎租約25.8元計算，租金回報約為3.3厘，較今年初的3.4厘，微跌0.1個百分點。該行研究部主管周滿傑表示，近年本港經濟向好，跨國企業來港僱員人數不斷增加，料豪宅售價在年底前仍有3至8%升幅。不過，期間呎租預計僅微升1至2%，豪宅售價將超越同期租金漲幅。

他預期，豪宅物業租金回報短期將會下試3.1厘水平，重返九七年十二月時低位。假設上述預測正確，若計劃多購一個豪宅單位作長線收租之用，未計樓價升跌，單單購買一個豪宅單位的成本，包括3.75%釐印費、律師費及代理佣金等雜費，已佔去樓價約5%，以一個1,000萬元的單位為例，成本已經50萬元，假若租金回報欠理想，租金收入不足抵銷供樓負擔。

該行資料顯示，目前全港最高呎租單位為舂坎角富豪海灣D段雙號屋，面積約4,212方呎，全包月租20萬元，呎租47.5元；而最低呎租單位之一則為九龍站君臨天下3座高層A室，面積1,383方呎，月租4.1萬元，呎租29.6元，回報率僅2.3厘。而由去年一月至今年七月，全港35個指標豪宅的租金回報介乎3.2厘，而今年五月時最高為3.5厘。太陽報
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發表於 06-9-23 16:50 |只看該作者

Re: 新地爵悅庭 收租回報全區最低



細價樓租金回報勝豪宅

息口暫時喘定，不少手頭資金充裕的投資者，都在市場搜羅平價的中小型單位作長線收租用途，博取高回報。中原分行經理方翰達稱，一名投資者以80萬元購入大埔美豐花園A座低層4室，面積375方呎，呎價2,133元。參考單位現市值租金約5,000元，租金回報高達7.5厘。另外，鑽石山居屋龍蟠苑，亦有投資者低價購入單位，計劃博取達6厘租金回報。

大埔美豐高達7.5厘

世紀21富山地產（黃大仙）分行經理陳燕娟亦表示，一名投資者在自由市場以116萬元買入鑽石山居屋龍蟠苑C座高層08室，面積480方呎，呎價2,417元；原業主九七年以245萬元購入，現轉手帳面虧蝕約129萬元，現時同類型單位月租約5,800元，回報達6厘。

除了「細價樓」獲投資者青睞外，毗鄰即將開售新盤的藍籌屋苑，亦有買家趁機吸納高租金回報物業。中原高級分區經理黃惠霞指出，一名外區客有見新地旗下曼克頓山醞釀推售，故斥資266萬元連租約購入美孚新

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Dante


複式洋房

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發表於 06-9-23 17:31 |只看該作者

Re: 新地爵悅庭 收租回報全區最低

買一百萬以下
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發表於 06-10-4 22:21 |只看該作者

Re: 新地爵悅庭 收租回報全區最低


600 呎 舊 樓 租 金 回 報 11 厘

深 水 有 個 樓 齡 30 年 以 上 舊 樓 單 位 ， 面 積 唔 夠 600 呎 ， 業 主 竟 然 有 信 心 可 以 租 到 8800 蚊 一 個 月 ， 租 金 相 當 於 近 年 落 成 市 區 大 型 屋 苑 。 中 原 天 悅 廣 場 分 行 經 理 陳 寶 華 話 ， 業 主 唔 係 信 心 爆 棚 ， 事 實 上 真 係 租 到 ， 不 過 風 險 就 大 ─ ─ 因 為 業 主 唔 係 向 1 個 租 客 收 租 ， 而 係 4 個 。

深 水 區 ， 分 租 單 位 非 常 搶 手 ， 一 個 百 零 呎 套 房 ， 月 租 閒 閒 要 2000 蚊 ， 呎 租 十 幾 廿 蚊 套 房 比 比 皆 是 。 好 似 賣 出 鴻 裕 大 廈 A 座 中 層 24 室 ， 買 家 就 係 睇 中 個 單 位 間 隔 四 正 ， 兼 且 窗 多 又 大 ， 有 齊 做 分 租 單 位 基 本 條 件 ， 於 是 睇 5 分 鐘 就 扑 鎚 入 市 ； 單 位 面 積 597 呎 ， 成 交 價 96 萬 ， 呎 價 1608 蚊 ， 比 市 價 低 一 成 ， 都 算 執 到 筍 盤 。

一 拆 四 　 月 收 $8800

新 買 家 即 刻 搵 裝 修 師 傅 重 組 單 位 間 隔 ， 由 原 裝 3 房 改 為 4 套 房 ， 每 房 約 120 呎 ， 預 計 月 租 2200 蚊 ， 呎 租 18.3 蚊 ， 每 月 租 金 收 入 8800 蚊 ， 計 落 回 報 率 有 11 厘 ， 好 過 買 市 區 單 位 。

不 過 ， 租 客 質 素 可 能 會 差 少 少 ， 隨 時 個 個 月 都 要 追 交 租 ， 好 彩 買 家 唔 係 新 手 ， 佢 已 經 第 3 次 買 入 同 類 單 位 收 租 ， 至 今 一 切 順 利 ， 唔 係 仲 邊 有 信 心 三 度 入 市 。 蘋果日報

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