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子爵府

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1#
發表於 06-5-29 21:43 |只看該作者

都會駅 魚腩豪客快曝光


都會駅高價賣樓有目的

今 年 帶 頭 減 價 賣 樓 的 長 江 實 業 （ 001 ） ， 上 月 割 價 一 兩 成 售 出 近 200 個 長 沙 灣 宇 晴 軒 貨 尾 及 撻 訂 單 位 ， 「 完 彩 」 後 ， 早 前 突 然 「 打 鑼 打 鼓 」 公 布 要 加 價 賣 將 軍 澳 都 會 一 期 貨 尾 。 該 盤 去 年 賣 出 單 位 的 成 交 價 ， 較 二 手 市 場 高 三 成 以 上 ， 而 目 前 一 手 減 價 潮 方 起 ， 樓 盤 乏 人 問 津 ， 何 以 長 實 仍 「 知 其 不 可 而 為 之 」 ， 高 價 賣 樓 呢 ？ 市 場 相 信 ， 一 固 然 是 想 為 都 會 駅 二 期 開 價 鋪 路 ； 但 更 急 切 的 是 要 為 與 都 會 駅 僅 一 個 地 鐵 站 之 遙 ， 由 地 鐵 （ 066 ） 與 新 世 界 （ 017 ） 合 作 發 展 的 君 傲 灣 造 勢 ， 「 托 住 區 內 一 手 價 」 ， 讓 業 主 較 易 找 銀 行 上 會 。

登 記 期 超 過 半 個 月

都 會 駅 是 地 鐵 與 長 實 合 作 發 展 的 項 目 ， 長 實 本 月 中 高 調 指 一 期 100 多 個 貨 尾 會 加 價 3% ， 推 出 1 至 3 座 10 個 單 位 ， 平 均 呎 價 6480 元 ； 並 吹 噓 對 後 市 有 信 心 ， 稍 後 考 慮 再 加 價 5% 云 云 。 所 推 只 有 10 伙 ， 卻 又 要 登 記 認 購 ， 登 記 期 竟 然 超 過 半 個 月 ， 至 下 月 5 日 止 ， 做 法 認 真 「 騎 呢 」 。 當 然 ， 實 情 是 現 時 任 何 代 理 ， 只 要 有 客 有 興 趣 ， 都 可 即 時 購 買 ， 更 可 獲 銀 行 提 供 按 揭 優 惠 。
不 過 ， 除 貨 尾 價 錢 跟 市 場 脫 節 嚇 怕 人 外 ， 最 近 股 市 大 幅 波 動 ， 「 眨 眼 唔 見 成 萬 億 」 ， 美 國 息 口 又 仍 未 見 頂 等 利 淡 因 素 ， 這 批 貨 尾 難 有 人 「 吼 」 ， 就 算 有 興 趣 也 暫 時 打 消 入 市 念 頭 。

根 據 往 績 ， 長 實 一 向 對 樓 市 變 化 極 敏 感 ， 面 對 樓 市 升 跌 勢 ， 無 論 加 價 或 減 價 都 相 當 「 兇 狠 」 。 但 今 次 偏 偏 逆 市 而 行 ， 應 與 其 計 劃 第 三 季 尾 或 第 四 季 初 開 售 都 會 第 二 期 有 關 。 因 一 期 最 快 今 年 底 才 入 伙 ， 按 計 劃 ， 二 期 開 售 時 ， 一 期 仍 未 入 伙 ， 故 二 期 肯 定 不 能 劈 價 ， 否 則 選 建 築 期 付 款 的 約 有 八 至 九 成 一 期 買 家 ， 或 會 面 臨 銀 行 估 價 不 足 ， 上 會 困 難 ， 甚 或 爆 發 撻 訂 潮 。 現 時 長 實 高 調 提 價 推 一 期 貨 尾 ， 應 是 想 證 實 售 價 有 市 場 承 接 ， 以 減 輕 將 來 二 期 定 價 的 壓 力 。

讓 君 傲 灣 業 主 安 心

另 一 主 要 原 因 ， 可 能 與 即 將 入 伙 的 君 傲 灣 有 關 。 雖 然 樓 盤 非 長 實 發 展 ， 卻 同 是 地 鐵 將 軍 澳 線 上 蓋 項 目 。 去 年 君 傲 灣 同 樣 是 高 市 價 發 售 ， 不 少 買 家 因 不 欲 「 上 身 」 ， 以 致 入 伙 前 數 月 不 斷 湧 現 蝕 賣 個 案 。 地 鐵 只 有 出 這 招 以 求 穩 定 上 蓋 項 目 樓 價 ， 讓 君 傲 灣 業 主 安 心 搵 銀 行 上 會 。

然 而 ， 大 家 不 妨 冷 靜 分 析 二 手 市 場 情 勢 ， 勿 被 發 展 商 發 放 的 消 息 迷 惑 。 現 時 將 軍 澳 二 手 市 場 的 主 要 私 人 屋 苑 ， 平 均 成 交 呎 價 3000 至 4000 元 ； 而 且 自 去 年 旺 市 過 後 ， 每 月 成 交 量 由 高 的 400 多 宗 ， 減 至 200 至 300 宗 。 過 去 數 月 造 價 雖 波 動 不 大 ， 但 已 較 1 年 前 下 跌 5 至 10% ， 一 向 造 價 最 理 想 的 維 景 灣 畔 ， 本 月 呎 價 也 僅 為 4100 元 。

市 場 放 盤 單 位 600 個 二 手 買 賣 全 部 蝕 讓

至 於 都 會 駅 一 期 ， 自 去 年 9 月 開 售 至 今 ， 已 售 近 1600 伙 ， 目 前 市 場 最 少 有 600 個 放 盤 ， 平 均 叫 價 每 呎 7000 多 元 。 據 了 解 ， 除 去 年 開 售 期 間 ， 有 小 量 透 過 賣 公 司 形 式 的 二 手 成 交 外 ， 至 今 市 場 只 有 3 數 宗 二 手 買 賣 ， 全 部 蝕 讓 。

上 半 年 發 展 商 大 減 賣 樓 量 欲 避 過 靜 市 ， 但 始 終 要 維 持 公 司 每 年 售 樓 收 益 水 平 ， 下 半 年 必 須 大 量 推 盤 ， 以 目 前 市 況 而 言 ， 屆 時 勢 難 以 溢 價 賣 樓 ， 甚 或 要 略 低 於 市 價 來 吸 客 。 因 此 ， 對 於 下 半 年 樓 市 ， 市 場 人 士 未 敢 太 樂 觀 。 蘋果日報

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2#
發表於 06-5-29 23:33 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

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Dante


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3#
發表於 06-5-29 23:56 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

大家不妨耐心等待，三幾個月後，會唔會再有劈價？如果會，下一個地區會係邊？
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4#
發表於 06-5-30 00:10 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

個個都抱住同一個願望在等待, 萬一呢一個願望被粉碎, 大家又不防想下個后果會如何?

Dante 寫道:
大家不妨耐心等待，三幾個月後，會唔會再有劈價？如果會，下一個地區會係邊？

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Dante


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5#
發表於 06-5-30 01:26 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

升對我就冇影響，跌就對抄家影響大！ :-( :-( :-(

MRNT 寫道:
個個都抱住同一個願望在等待, 萬一呢一個願望被粉碎, 大家又不防想下個后果會如何?

[quote]
Dante 寫道:
大家不妨耐心等待，三幾個月後，會唔會再有劈價？如果會，下一個地區會係邊？
[/quote]
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6#
發表於 06-5-30 08:20 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

我只想指出, 萬一呢一個願望被粉碎, 樓價及成交量會升得很急.

現在市場上充滿不明朗因素, 個個都等緊發展商帶頭對lum個市, 所以購買力大量積聚, 樓價現在都不跌, 還有什麼力量可令佢跌? 發展商真的會大面積劈價嗎? 我看不會.
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7#
發表於 06-5-30 15:29 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

發展商唔減價，樓價就不會跌嗎？香港經濟好，只是少部份人得益。政府及大商家都知道，只有地產商只大字標題香港經濟好，下一句就從來都冇提過。若果缺乏危機感，盲目看好，高價追貨買所為豪宅投機，後果自負！

MRNT 寫道:
我只想指出, 萬一呢一個願望被粉碎, 樓價及成交量會升得很急.

現在市場上充滿不明朗因素, 個個都等緊發展商帶頭對lum個市, 所以購買力大量積聚, 樓價現在都不跌, 還有什麼力量可令佢跌? 發展商真的會大面積劈價嗎? 我看不會.
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8#
發表於 06-5-30 19:20 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

小升小跌就好難睇得準, 大升亦都很難預測, 資金無其它出路, 就足以令樓價起步, 起步後就會有很多人追入, 因為期望再升會帶來利潤. 因為有三百多萬用家支持, 大跌就真是很難, 除非經濟崩潰, 但現在看不到半點經濟崩潰的跡象. 如果連發展商都不劈價賣樓, 我就真是不覺得樓價會大幅下跌.

經濟復甦的初期, 必然是社會的上層率先受惠, 最後才會到社會的較低層, 過去數十年裡, 香港及其它許多國家, 都有不少相似的例子. 我有點不明白你為什麼說 "香港經濟好，只是少部份人得益", 因為稅務局經已證實, 今年有最多的人墯進稅網, 月入超過一萬元的人增加6-8% (我忘記了具體數字). 除非政府做假數呃我地, 否則, 經濟好轉惠及各階層已是不爭的事實.
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Dante


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9#
發表於 06-5-30 21:50 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

現時新樓兩房單位由二百幾萬至四百幾萬都有，若以供樓比率為家庭總入息
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tiggger


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10#
發表於 06-5-30 22:18 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

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11#
發表於 06-5-30 22:42 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

Dante 兄, 供樓佔入息的35%指的不是新樓, 應該是整體的一個平均數. 我之前已經講過, 我對現在的新樓不感興趣, 但二手籃籌屋苑就非常睇好.

樓價由低位回升不可以從SARS時計起, 因為當時是不尋常地偏低, 正如不能從高位到現價比較一樣, 現在樓價比起最高時下跌了46%, 我相信整體市民的收入也沒有下跌46%, 道理一樣.

<我
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12#
發表於 06-5-30 22:51 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

tiggger 兄, 分析獨到就唔敢當. 有d歪理咁啦.

有Potential買樓的幾乎全部是墯進稅網的人, 至於多了人領取綜援, 非旦不會削弱樓市的購買力, 反而會令到公屋輪候時間增長, 入息邊緣的家庭要有較多的時間租樓住等上樓, 亦都加重了政府要趕走公屋富戶的壓力.

公屋是高地價的(子子)生兄弟, 有了公屋來安置弱勢社群, 政府才可以咬實個勾地價, 如果唔係, 暴動都似.

個仔要講故事喇, 遲d再傾.
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tiggger


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13#
發表於 06-5-31 01:50 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

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14#
發表於 06-5-31 09:46 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

tiggger 兄未免有點斷章取意, 應該是高收入的人多了, 整體經濟上升, 樓市自然會上升.

至於領取綜援人士, 他們從來(經濟好或壞時)都不是買樓的生力軍. 領取綜援人士多了, 很大程度只顯示國內來的新移民多了, 又或者顯示社會的福利制度已到了養懶人的地步. 美國咁多人摞福利, 摞到福利局就來破產, 樓價一樣狂升.

失業率或會是一個更有力的參考因素.
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Dante


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15#
發表於 06-5-31 10:39 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

MRNT兄：

我估你周圍
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MRNT


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16#
發表於 06-5-31 11:16 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

我身邊的朋友不是很富貴, 我本人在九六年以前都只是搵萬六蚊一個月. 不過身邊真係無乜人收入大幅下跌, 除左我幫襯開果間律師樓個師爺, 佢就真係成日同我慎話搵少左, 不過佢自已就同個律師夾份買左個商場仔, 拆細來賣, 賺左唔少, 仲買左架二手車來獎勵下自已添, 佢之前講既賺少左, 可能唔包括呢畢.

我不是說沒有人收入減46%, 當然個別例子一定有, 但從稅務局提供的數字可見, 月入一萬元以上的各階層人數都有增加. 至於阿某某收入大跌九成, 不代表全港市民整體收入都大跌九成. 今日放假, 公司無生意, 人工要照出, 我既收入變左負數添.

如果你就憑你所講的那兩個例子來制定投資策略, 我會勸你三思. 當人人都加薪十幾個%, 變曬打工皇帝時, 經濟可能已經過熱, 樓價已不是今日的水平, 並且可能即將會大跌. 我係話可能嗟.
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tiggger


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17#
發表於 06-5-31 13:07 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

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Dante


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18#
發表於 06-5-31 15:41 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

認同！

tiggger 寫道:
MRNT兄思路清晰,小弟的歪理,請勿見笑.

我只想帶出目前樓市/股市實在有太多二流分析員,任何經濟數據/現象皆可用作解釋後市必升!

例子一:
成交增加->需求上升->樓市上升
成交減少->購買力積壓->後市會好精采

例子二:
發展商加價->遲d重貴->樓市上升
發展商減價->盤數整靚後唔會再減->樓市又會上升

例子三:
經濟數據好->大力唱好->股市上升
經濟數據壞->話市場已預期->股市一樣可以升

以mrnt兄的智慧當然不會被愚弄,但此類盲目唱好的分析實必須正視.
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MRNT


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19#
發表於 06-5-31 16:52 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

我好少睇報紙上的分析員的分析, 我只會吸收他們的文章中的客觀數字, 因為很多經濟數據自已是不容易穫得的.

你講的例子一, & 例子二, 其實都是建基於例子三. 歸根到底, 一句講曬, 經濟向好時, 樓價不會下跌 (經濟過熱, 泡沫爆破另計).

任何時候, 市場上都同時有十個利好的因素, 亦同時有十個利淡的因素, 但縱多因素當中, 只有一個最重要, 就是整體經濟的走向, 經濟好, 夠錢買樓的人多了, 自然就會有更多人買樓, 樓市需求必然增加, 如果同時政府限制供應(例如維持一個極高的勾地價), 市場上的供求自然會失衡, 樓價上升在所難免.
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patayypatayy


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20#
發表於 06-5-31 21:20 |只看該作者

Re: 都會駅高價賣樓有目的

Just want to say property up or down no body sures. But for more accurate prediction I think it is better not be influenced by just several examples, instead on overall statistics is better.
Counter example 1
one of my friends just got 49% salary increase , from 20000 to 30000 plus 2 month bonus
Counter example 2
My wife's company wants to recruit several financial guys but received no feedback. Agency said there were no candidates on hand for interview. it did't happen before in the past few yrs.

It seems some industries are very good but some are not. So we must view the overall situation.
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