家庭理財 今日: 0 | 主題: 46896

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1^#

發表於 04-11-19 19:48 |只看該作者

換唔換樓好?

我地諗緊換唔換樓好. ?-( 住緊間爭銀行幾十萬, 不過我地有同樣數目既流動資金(股票 + Cash). 想換大 d 同搬到香港區, 不過一諗起呢幾個月要 keep 兩層樓真係有 d 驚. 同埋要將呢幾年既儲蓄花晒落層樓度有 d 肉赤! 你地對出年樓市點睇?

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2^#

發表於 04-11-20 10:21 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

TigerLady

您CASE 和我一樣喎. 我諗了成年幾兩年 , 最近都係選擇左換樓.

我的意見是:
一定要兩公婆意見一致. 因為冇人知道明天的事呀 : 換樓後樓市升/跌 ? 換樓後家庭經濟會否有改變? 換樓後工作的穩定性.....

換就一定要換大d 住好d, 否則一動不如一靜了. 住環境質素好左萬一樓市跌, 都係自住, 心安理得. 最少自己同自己講改善了一家的生活環境. (有時樓市上落都係數字遊戲. 反而住得開開心心最重要 ) 如果換左同現在差唔多就冇謂了.

已上兩點就是我換樓要考慮的首要條件了. 其他都係錢銀問題. 可以慢慢坐低計好條數. 再作決定.

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Ron38

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3^#

發表於 04-11-20 13:48 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

因為我本身沒有買樓的經驗，也不希望會考慮借銀行錢，幫銀行'打工'十幾二十年，而且我知道利率是開始上升的，每月供款將來一定會上升，所以，相信也不會考慮買樓，也很享受投資在股市的樂趣。

不過，有問題不明白，不知大家可否比意見，香港的出生率是一直下降中，小學, 遲些中學也到cut校, cut斑，即是，長遠來說，是不是樓的需求應該會減小呢 ? ?-( 若不是, 點解呢? 若是的話，短線(10年內)樓價可能也會升，但因出生率下降，長線的話理論上是不是應該是跌的呢 ? 請大家指教 .
出生率是指按每一千人口計算的登記出生人數。

一九八一年的粗出生率是16.8。
一九八二年的粗出生率是16.3。
一九八三年的粗出生率是15.3。
一九八四年的粗出生率是14.4。
一九八五年的粗出生率是14.0。
一九八六年的粗出生率是13.1。
一九八七年的粗出生率是12.6。
一九八八年的粗出生率是13.0。
一九八九年的粗出生率是12.7。
一九九零年的粗出生率是12.2。
一九九一年的粗出生率是12.2。
一九九二年的粗出生率是12.4。
一九九三年的粗出生率是12.2。
一九九四年的粗出生率是11.9。
一九九五年的粗出生率是11.1。
一九九六年的粗出生率是10.0。
一九九七年的粗出生率是9.3。
一九九八年的粗出生率是8.2。
一九九九年的粗出生率是7.6。
二零零零年的粗出生率是8.1。
二零零一年的粗出生率是7.3。
二零零二年的粗出生率是7.1。
二零零三年的粗出生率是7.0。

「我一生要讚美耶和華，我還活的時候，要歌頌我的神。」詩篇146:2

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TigerLady

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4^#

發表於 04-11-20 20:47 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

Ron38: 我估可以

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Mrssslui

子爵府

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5^#

發表於 04-11-20 23:39 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

Buy flat or rental is better?
Give some comments!

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sara

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6^#

發表於 04-11-21 00:25 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

而家仲有幾多人覺得自己份工好穩陣?我就覺得好"牙煙"!根據統計,有多個80%的香港人怕失業,係全球最多人怕失業的國家!舊時公務員會買樓,教書會買樓,非牟利機構d員工會買樓.....而家呢十幾萬人就唔太夠膽啦!
而我自己在中學做事,雖然間學校係band 1,應該都有人讀,但係遲d EMI(英語教學)有上落車制,做得唔好就要變返CMI(母語教學),如果一旦學校變成CMI,飯碗一定不補!
唯一既安慰係我暫時未買樓,所以而家住好小小都唔會太過份,如果到時俾人裁左,靠我老公都頂得住,至多就搬遠d搬細d啦!
不過呢d都係我個人既問題,如果你地自認份工好安全,又對前景非常樂觀,我覺得買樓都係一種幾好既commitment!

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TigerLady

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7^#

發表於 04-11-21 08:37 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

littleeva: 你係"先買後賣"定係"先賣後買"? 我打算先買後賣, 不過驚自己依家個層到時賣唔到 (因要做 bridging loan, 要半年內賣出)... :-|

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Edithma

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8^#

發表於 04-11-22 09:06 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

TigerLady,

我發覺得可以等下先. 現樓市好高,而且你們又不是急需

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dummypimp

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9^#

發表於 04-11-22 10:18 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

Ron38 寫道:

不過，有問題不明白，不知大家可否比意見，香港的出生率是一直下降中，小學, 遲些中學也到cut校, cut斑，即是，長遠來說，是不是樓的需求應該會減小呢 ? ?-( 若不是, 點解呢? 若是的話，短線(10年內)樓價可能也會升，但因出生率下降，長線的話理論上是不是應該是跌的呢 ? 請大家指教 .
出生率是指按每一千人口計算的登記出生人數。

出生率確實下降,實質住屋需求也是,人口增長主要來自新移民, 現在樓市升是靠炒賣為主道,靠實質住屋需求的不多,...當然也有為左upgrade生活而換樓,.....

個人認為短期不能大升, 下跌空間會有, 下跌多少在乎有冇外圍因數影響, 我會擔心大陸樓,...若外圍因數利好,樓市短期應橫行....現在不算非常泡沫,因大家都有擔心....泡沫時大家是盲了並一致向好的,現在不是

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10^#

發表於 04-11-22 10:42 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

TigerLady

我係買左先, 而且在未賣地已經買左. 而家層樓已經升左很多了. (20-40萬 ) 其實我賣番出都會有profit. 不過我想用來自住

至於先買後賣, 先賣後買.... 按個人需要. 今次我因為手上有資金可以不用賣樓.

我唔知您手上的cash 能否比首期和應付萬一舊樓還未能賣出而要供 2 層樓的預算.

我有朋友換樓是這樣 :

他們沒有流動資金
沒有預算裝修

於是他們先賣了現住樓 (比較安心d ) 跟住就買新樓 (當時一早已經鎖定了目標地區.) 所以都叫做同一時間賣 and 買 , 好處就是市場樓價升與跌都好, 都叫做換碼. (貴賣貴買, 平賣平買)

他們最後買了一層完全不用裝修的樓. 只是打了地板. 就入住. (因為他們知道自己冇$裝修, 所以目標樓不能夠太殘舊,否則失了預算)

至於比首期方便. 因為賣出樓和買入樓差不多同一時間. 他們只需短暫借錢 (幾日 ) 所以冇問銀行. 只問了親友.

我建議您
1. 在未有任何行動前, 查詢一下關於短暫借款的情形,
2. 可考慮同時進行買賣.
3. 可以考慮賣樓成交日期早些. E D 野要在賣樓和 AGENT 講清楚. 成交期短, 您可快些收錢. 相反買入樓要成交期長咁您可以等收了$ 才支付新樓首期. 不過您會冇地方住 (可能是一個月) 要考慮租住酒店 / 短期租借地方住. 家私可能不能 KEEP. 如要 KEEP 可考慮租倉.

ANYWAY 都係一句最緊要唔好心急. 兩公婆商量好晒. 計晒數. 預埋最壞打算.....參考市場多些數據. 自己做多D 功課. 一定要兩公婆意見一致. 否則本來換樓是喜事變成苦事就無謂啦. 真係冇人知樓價是升定跌. 總之按個人需要啦. 最重要是您們住的開心. 物色唔到目標單位咁就不要硬碰. 遲些再決定. 可以等供完樓再算.

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ac321

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發表於 04-11-22 16:28 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

由 Ron38 於 2004-11-20 13:48:21

不過，有問題不明白，不知大家可否比意見，香港的出生率是一直下降中，小學, 遲些中學也到cut校, cut斑，即是，長遠來說，是不是樓的需求應該會減小呢 ? 若不是, 點解呢? 若是的話，短線(10年內)樓價可能也會升，但因出生率下降，長線的話理論上是不是應該是跌的呢 ? 請大家指教 .

Ron38
對不起，我想直接指出妳/你一個錯誤:
(1) 香港的出生率雖然是一直下降中，但別忘紀，出生率是用總人ロ計算(按每一千人口計算)，在一九八一年的出生率是16.8，但總人口不足400萬人(好以300幾萬？)，二零零三年的出生率是7.0，但這時香港人口卻接近700萬，所以真正出生的人數未少過當年。再者，當年的嬰孩死亡率也很高，所以父母會多生幾個BB。
(2)如果要分折人口與樓房的供求佢關係，只要真接参考香港總人口就可以了！(要考慮:出生-死亡+移民(入)-移民(出)，總人口由300幾萬升至接近700萬)
(3)更重要是生活質量的提升：試想想以前平均一間屋(1個家庭)住7至8個人，(小朋友好多時連自己的床也沒有，要在地/沙發上睡)，但現在4個都吾夠，重要小朋友有自己的房間！

所以說，如果話人少了樓價就會跌的話，那麼香港的樓市一定會升，因為香港總人口一直在上升！但可惜，樓價似乎更依靠香港經濟的强弱多於人ロ的變化！

以上只是個人愚見。

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12^#

發表於 04-11-22 17:05 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

ac321

我都同意您講.
個人認為出世率影響最大的是教育界 (殺校) 至於影響地產, 應該是經濟和息口.

人生活質數係想提高, (有邊個唔想) 已前租房/住公屋, 有多d $ 就想住好d. 住私樓. 到住私樓新界區的又想轉去近些, 交通便的. 交通便的可能又想轉去大d 單位........

所以樓市好與壞都係要睇經濟. 經濟好無人唔想改善環境
反之經濟不穩唔好話唔敢買樓, 買衫都唔敢買多件.

以上只是我e 個無知c 9 的意見. 可能大家唔認同嫁. 唔緊要啦. 互相交流下. 我都係學下野. 聽聽專人意見.

多多指教.

:-P

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sara

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13^#

發表於 04-11-22 22:39 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

ac321,
有d數據肯定係對既: 而家中一有約八萬人就讀,但係而家既出生人數只得四萬! 即係短短十二年內香港既出生人口少左一半!
買樓既人通常係二十幾歲既人,但係呢批人好多已經上左車!而將來二十歲既人會越來越少,老既人會越來越多!
而家d人只顧當前享樂,無為退休打算,"逆按揭"個案會增多!

不過有d因素真係unknown:
1. 貧者越貧,富者越富:有錢人會control個市
2. 唔知點解香港人真係好有錢,d人就算搵萬幾蚊都可以供一層樓,而且生活都幾好! 或者d人無咩家庭負擔或有退休金!
3. 大陸d人好有錢,佢地有好多閒錢投資在香港!
4. 將來既人對生活要求都會好高,所以豪宅一定死唔去!但係d舊樓就真係無咩人想買!

我覺得買樓真係一個個人問題,如果你自己負擔得起,兩公婆有一個俾人裁左都夠錢洗,其實都咩所謂!

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ac321

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14^#

發表於 04-11-23 11:46 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

sara
"有d數據肯定係對既: 而家中一有約八萬人就讀,但係而家既出生人數只得四萬! 即係短短十二年內香港既出生人口少左一半!"

而家中一雖說有約八萬人就讀，但這八萬人裹有很多不是本港出生(是大陸移民)，也就是說，雖然而家既出生人數只得四萬，但當這批小孩讀中一時，肯定多於四萬(除非香港政府不再批準新移民來港！)，所以係十二年內香港既出生人口絕對不是少左一半!

我都讚同買樓真係一個個人問題,如果你自己負擔得起,兩公婆有一個俾人裁左都夠錢洗,其實都咩所謂！
買樓有時好以買車或買名牌手袋時装一樣，點會expect用舊左後再賣出去重要有錢賺！賺佐只說好彩。

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發表於 04-11-23 12:06 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

sara 的 POINT 也很道理.

我覺得買樓真係一個個人問題,如果你自己負擔得起,兩公婆有一個俾人裁左都夠錢洗,其實都咩所謂!

1. 我都承認貧者越貧,富者越富. 世界係唔公平. 大家可以睇睇第3 世界國家和其家富裕國家比較. < 唔好話同美國比 , 就算同hk 比都冇得比 >

2. 香港真係好多好多有錢人. 多得的是. 一山還有一山高.

3. 度度都會有有錢人和窮人, 大陸一樣. 其他地方都係一樣. 好似在加拿大咁. 經濟差時. d 當地人話 "都唔明d
中國人 (包括hk , 大陸, 台灣....) why有咁多錢走來投資�買樓�移民

在外國ｄ略為有錢的中國人華人就喜歡搬近白人區. 最好遠雜有黑人/korea, 印尼 ...etc , why ? 因為排斥loh, 覺得人家無禮貌修養清潔...etc 而白人區就唔多喜歡住處太多黃種人. 天下烏鴉一樣黑. 我地香港人又一樣唔鐘意住近新移民, 連選學校都一樣. 唔識講, 總之世界就係唔公平.

4 agree 人望高處, 有能力當然會想有改變.

我分享下身邊朋友買樓的CASE. 沒有目的嫁. 只是想分享.

我前幾天才和一位好朋友談論香港樓市經濟. 此人月薪 around 30k單身．below　３３，與父母同住 (私人樓) 他閒時就喜歡投資股票市場. 講開買樓他話最好 e 世都唔買樓. 我就話您現在冇家庭當然話冇樓好. 但有個家您就唔會咁諗. ......etc .

另外一位朋友月入 16k 單身. 單身買左樓. 月供 6k. 她話值得. 她沒有任何負擔. 還有 10k自己使．

另外一對夫婦(有小朋友和菲傭一個) 數年前住新界居屋. 家庭收入 28,000 本來供樓只是 4-5 k. 後來都換左私樓而家月供 8k. 佢地兩個都不需要比錢各自父母. 供樓後生活不錯. e 類人係冇諗有 saving. 她話怕什麼. 有事我都買晒保險啦. 而公司又有公積金. (她的公司不錯, 她年資很耐了. 公司供成 15%)

另外有一對夫婦有小孩 2 個. 原本月入 $39k 供樓 11 K. 生活不錯. 點知今年年中太太被公司遺散. (已經在此公司OVER 15年 ) 最後得到一畢可觀的遺散費. 不過冇左份高薪工作 (女方收入高過男方一倍有多)
他們很擔心打算賣樓租屋住. 我話唔好. 他們月供 11K 不過還有 7年供完. 我叫他們拉長年期吧. 供少一半. 好過賣樓租屋. 因為租屋對一個4 人家庭不是長遠辦法. (租屋要考慮很多東西, 交通,小朋友是否要轉校.........)
最後好彩年期拉長了. 現在月供 5K 不過要供成 10幾年 .

另外有一位單身朋友, 舊年買樓月入 2X K 舊年買樓月供 5K. 還有成 20 K 有多的生活費.
而家她層樓升左好多. 本來可以賣了搬回父母家住. 但是她很 ENJOY 自己建立的"家", 她話唔賣啦.

另外有一對朋友夫婦收入是 $70,000 (小孩兩名) 97前買樓 400幾萬. 現在賣出了. LOSS　了　一半．　最近買了新樓　4００幾萬．　＜因為要搬去好校網區) 他們覺得 LOSS了　不是問題．　孩子讀書學校最重要．　而且他們供得起．　（我心想比我就心痛死啦．一定有排都訓唔著）

又有朋友夫婦小孩2個. 月入 21K 供樓 3K. 是居屋. 1999年買就快供完TIM. (還有 200K) 此家庭很節儉. 基本上是唔多使錢. 野唔多買, 街唔多去. 所以成日有$ 就還番比銀行. 終於而家欠銀行不多. 她就快可以到岸.

另外當然也有朋友家庭是低收入不能買樓，而住公屋．都係一句買樓與否都係睇個人經濟財富．　不過ＨＫ真係藏了很多有$人. 有D人屋有一間已上, 車有一架已上. 我以上全部是真人真事. 係我身邊 D 親戚朋友CASE. 還有D是朋友的朋友CASE / 我公司的 CLIENT 我都唔講, 只講一些我身邊真實個案.

我覺得住屋的支出最好不過家庭收入的 30%. (我就是) 咁樣會安全D LOH. 另外一定要有SAVING . 足夠在冇收入下可以生活最少1 年. (包晒供樓, 學費. ......ETC)

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wini611

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發表於 04-11-23 12:17 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

講下自己買樓

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17^#

發表於 04-11-23 12:24 |只看該作者

Re: 換唔換樓好?

wini611

您真係好好彩. 而且夠膽量. 抵您有PROFIT

我都認同現在樓價不算太高. (除了豪宅) .
有一點很重要很重要就是息口低. 真的很低. 另到很多人都可以供得起樓.

自私D講. 我寧願現在息口低好過以前息口高,經濟好,樓價高時期.

因為樓價高,息口高. 人工不能追上. 打工好似為了供樓. 好似幫銀行打工咁.

現在健康好多.

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sara