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October


男爵府

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1#
發表於 05-2-18 17:36 |只看該作者

樓市現在是不是高, 大家怎樣看未來的市?

如題.
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TigerLady


複式洋房

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2#
發表於 05-2-19 08:39 |只看該作者

Re: 樓市現在是不是高, 大家怎樣看未來的市?

老套 d 講句將來既野冇人知. 自住既話, 最緊要負擔到同切合自己需要.
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猴子爸


大宅

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3#
發表於 05-2-19 11:47 |只看該作者

Re: 樓市現在是不是高, 大家怎樣看未來的市?

應該還有動力升,特別是追落後,現在還有很多呎價低於97年價50%的屋苑,照計加上折舊,很難再有甚麼期望,但偏偏銀行現在大放水,大幅增長貸款期,這些屋苑又有水位升.現時政府銀行全力託住樓市,除非外圍有勁大風吹草動,否則暫時來看還是看升.
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mamayan


伯爵府

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4#
發表於 05-2-19 16:30 |只看該作者

Re: 樓市現在是不是高, 大家怎樣看未來的市?

買樓自住確實比租樓好!

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DHDH


複式洋房

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5#
發表於 05-2-20 22:25 |只看該作者

Re: 樓市現在是不是高, 大家怎樣看未來的市?

it's time to buy...
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dummypimp


大宅

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6#
發表於 05-2-22 11:46 |只看該作者

Re: 樓市現在是不是高, 大家怎樣看未來的市?

瑞銀林奮強最新報告話05-06, 樓再升45%,...04-06 合共90%以上...

如果佢估中, 到時恆指必然升過二萬點,...你地話恆指過二萬點可唔可能?...冇野係冇可能, 不過難啲啫....要升係要現"dull dull"揾錢買,....要跌, 只不過合埋眼掟貨就掂
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Mummy


男爵府

積分: 5874


7#
發表於 05-2-22 12:10 |只看該作者

Re: 樓市現在是不是高, 大家怎樣看未來的市?

世事冇絕對, 97時d樓夠升到hom hom聲夠仲話有得升啦, 所以呢d野冇得預計, 最緊要係切合需要, 同埋至緊要有錢, 有錢做乜都得心應手, 冇錢?!! 行步路都舉步艱難, 仲講買樓咩。
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dummypimp


大宅

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8#
發表於 05-2-22 12:41 |只看該作者

Re: 樓市現在是不是高, 大家怎樣看未來的市?

Information for reference

近年家庭每月入息中位數:
1994 $15,000
1995 $17,000
1996 $18,000
1997 $20,000
1998 $19,700
1999 $18,000
2000 $18,700
2001 $19,400
2002 $17,500
2003 $16,500
2004 $15,800
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badspriteboy


別墅

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9#
發表於 05-2-22 12:41 |只看該作者

Re: 樓市現在是不是高, 大家怎樣看未來的市?

亞"林粉強"先生的報告及預測, 係可以理解的.
西九發展大綱, "凱旋門" 呢舊野, 都話去到2萬-3萬/呎;
有D新盤圈下圈下, 又話上到去6,7仟,可能只係坑渠邊;
計埋D無厘頭 半山大宅超價競投;
監獄海灣 的明星效應;
拉平均數, 呎價數字上係升, 但...
你估我層天水"嘉頓山莊" , 會唔會有得返去97年丫拿???
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dummypimp


大宅

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10#
發表於 05-2-22 12:46 |只看該作者

Re: 樓市現在是不是高, 大家怎樣看未來的市?

badspriteboy 寫道:
亞"林粉強"先生的報告及預測, 係可以理解的.
西九發展大綱, "凱旋門" 呢舊野, 都話去到2萬-3萬/呎;
有D新盤圈下圈下, 又話上到去6,7仟,可能只係坑渠邊;
計埋D無厘頭 半山大宅超價競投;
監獄海灣 的明星效應;
拉平均數, 呎價數字上係升, 但...
你估我層天水"嘉頓山莊" , 會唔會有得返去97年丫拿???


又有道理喎！至"正"你個"監獄海灣"
不過"嘉頓山莊" 個名爭啲,...我覺得"奸湖山莊" 好d
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Ron38


大宅

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11#
發表於 05-2-22 13:17 |只看該作者

Re: 樓市現在是不是高, 大家怎樣看未來的市?

"奸湖山莊"

我是住在這'奸'莊, 都幾好住 !
「我一生要讚美耶和華，我還活的時候，要歌頌我的神。」詩篇146:2
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dummypimp


大宅

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12#
發表於 05-2-22 15:10 |只看該作者

Re: 樓市現在是不是高, 大家怎樣看未來的市?

作者 - 林本利

香港理工大學會計及金融學院副教授

蘋果日報2004年10月15日



日 前 政 府 賣 地 成 績 遠 較 預 期 為 佳 ， 於 是 有 人 即 時 唱 好 樓 市 。 筆 者 既 不 是 樓 市 的 大 好 友 ， 又 不 是 大 淡 友 ， 只 覺 得 樓 價 的 升 跌 長 遠 來 說 離 不 開 供 求 因 素 ， 特 別 是 本 地 的 經 濟 環 境 情 況 ， 短 期 的 樓 價 大 幅 波 動 ， 脫 離 民 眾 購 買 力 ， 往 往 是 跟 投 機 活 動 和 地 產 商 造 市 有 關 。

地 產 商 為 了 以 高 價 將 大 量 單 位 出 售 ， 自 然 會 想 盡 辦 法 吸 引 買 家 入 市 ， 製 造 早 買 好 過 遲 買 的 氣 氛 。 買 家 若 頭 腦 稍 為 欠 缺 清 醒 ， 便 會 被 地 產 商 乘 虛 而 入 ， 以 高 價 購 入 單 位 後 才 知 道 買 貴 了 ， 到 時 便 後 悔 莫 及 。

地 產 商 慣 常 用 的 招 數 ， 就 是 製 造 賣 地 成 績 理 想 ， 二 手 樓 價 急 升 的 現 象 。 每 次 賣 地 後 ， 和 地 產 商 同 一 陣 線 的 測 量 師 和 地 產 代 理 ， 便 會 出 來 說 每 呎 的 樓 面 地 價 是 多 少 ， 再 加 上 建 築 成 本 、 利 息 和 地 產 商 的 合 理 利 潤 後 ， 日 後 樓 價 要 多 少 才 可 以 抵 銷 成 本 。

但 由 於 這 個 計 算 方 法 ， 沒 有 把 政 府 給 予 的 大 量 樓 面 豁 免 （ 如 窗 台 、 露 台 等 ） 計 算 在 內 ， 亦 沒 有 考 慮 地 產 商 日 後 出 售 單 位 ， 及 強 迫 住 戶 使 用 其 他 服 務 的 收 益 ， 這 自 然 高 估 了 建 屋 成 本 。 其 實 現 時 地 產 商 計 算 每 呎 地 價 時 ， 早 已 打 個 八 折 ， 即 每 呎 五 千 元 的 地 價 ， 實 質 只 是 四 千 元 左 右 。 即 使 地 產 商 多 付 十 億 八 億 元 投 地 ， 但 若 能 夠 刺 激 樓 市 ， 方 便 出 貨 ， 額 外 收 益 足 以 抵 銷 多 付 的 地 價 。

地 產 商 開 售 樓 盤 時 ， 為 了 將 開 售 價 定 得 高 一 點 ， 便 要 想 辦 法 推 高 同 區 二 手 樓 價 。 地 產 商 於 是 派 出 假 買 家 ， 在 二 手 市 場 高 價 入 貨 ， 有 些 單 位 更 在 短 期 內 轉 手 多 次 ， 目 的 是 要 增 加 二 手 成 交 量 和 推 高 二 手 樓 價 ， 吸 引 買 家 轉 買 他 們 的 新 盤 。

雖 然 地 產 商 要 為 吸 納 數 十 個 高 價 二 手 盤 而 付 出 代 價 ， 但 倘 若 策 略 成 功 ， 能 夠 方 便 出 售 手 上 數 以 百 計 ， 甚 至 千 計 的 一 手 盤 ， 便 肯 定 「 除 笨 有 精 」 。 只 可 憐 一 些 二 手 樓 業 主 ， 以 為 自 己 的 單 位 升 了 值 便 急 急 購 入 一 手 新 樓 ， 等 到 將 自 己 手 上 單 位 放 售 時 ， 才 知 道 有 價 無 市 。

地 產 商 為 了 吸 引 大 量 小 買 家 入 市 ， 找 傳 媒 大 肆 宣 傳 已 獲 得 一 些 投 資 者 和 名 人 以 高 價 認 購 單 位 ， 又 故 意 製 造 炒 家 短 期 獲 利 的 消 息 ， 令 小 買 家 心 動 。 但 是 到 底 這 些 買 賣 是 否 真 實 ， 私 底 下 有 沒 有 回 購 協 議 ， 即 炒 家 日 後 可 以 以 原 價 將 單 位 退 回 給 地 產 商 ， 外 人 無 法 知 曉 。 過 去 便 有 地 產 商 因 沒 有 公 布 高 價 出 售 物 業 是 包 含 回 購 協 議 ， 被 證 監 會 譴 責 。

地 產 商 其 他 促 銷 方 法 ， 包 括 找 人 排 隊 買 樓 ， 誇 大 已 出 售 單 位 數 目 ， 誇 大 建 築 面 積 ， 將 大 量 公 用 地 方 也 計 算 在 建 築 面 積 內 ， 抬 高 價 目 表 上 的 樓 價 ， 私 底 下 則 給 予 買 家 多 重 優 惠 ， 找 內 地 商 人 認 購 單 位 ， 方 便 他 們 洗 黑 錢 ， 或 者 找 人 以 高 價 互 換 單 位 … …

九 七 年 樓 價 飛 升 ， 香 港 出 現 了 不 少 豪 宅 大 王 和 炒 樓 神 童 ， 現 在 不 少 已 破 產 、 燒 炭 、 發 瘋 ， 或 者 身 處 監 牢 。 小 買 家 實 應 吸 取 教 訓 ， 小 心 衡 量 自 己 的 經 濟 能 力 ， 和 計 算 清 楚 新 樓 的 實 用 面 積 ， 不 要 將 自 己 辛 苦 賺 來 的 錢 再 次 奉 獻 給 財 大 氣 粗 的 地 產 商 。

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