樓市動向 今日: 1 | 主題: 74653

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發表於 05-12-10 11:25 |只看該作者

Re: 現時不應買樓？

超級睇樓王
K32-K35 星島日報
2005-12-10

地產故事2
住得健康長壽九龍向南樓王大搜索

指南針？有；地圖？都有。這並不是政府宣傳短句，我們也不是郊遊遠足，而是睇樓置業必備工具！老人家常叮囑：「搵樓要搵向南樓！」我們不是叫人迷信，事實上向南樓深受愛戴，真的與「風、水」有關係！

「向南單位較通風，住高層向南樓且遠離噪音地方的居民，其呼吸系統較好，看病次數及承受壓力亦相對較少。若長期於空氣不流通的地方居住，會吸入二氧化碳、塵埃及可致癌的氡氣，對身體健康有不良影響。」香港理工大學建築及房地產學系教授陳漢雲表示，該大學最近發表「香港健康樓宇的實施方案」研究報告(見表)指出，向南單位均對居民的健康有

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發表於 05-12-11 01:41 |只看該作者

Re: 現時不應買樓？

香港夏季是吹西南風，冬季吹東北風。若樓宇對住地盤，會對身體健康有影響，大家不妨留意！

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發表於 05-12-11 19:00 |只看該作者

Re: 現時不應買樓？

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ronni

子爵府

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發表於 05-12-11 19:11 |只看該作者

Re: 現時不應買樓？

我住緊個度都係向南望海, 傾緊個盤都係向南, 仲背山面海

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發表於 05-12-12 16:45 |只看該作者

Re: 現時不應買樓？

邊個都知向南、高層、靚景、有裝修、傢俬、電器送

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hinhinmom

子爵府

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發表於 05-12-13 00:10 |只看該作者

Re: 現時不應買樓？

dante,
thks~~
[quote]
Dante 寫道:
Hi Hinhinmom
每個樓盤都有佢

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發表於 05-12-13 23:00 |只看該作者

Re: 現時不應買樓？

【明報專訊】兩大代理行中原與美聯對後市睇法各異，中原集團主席施永青預期，樓市仍未完成調整，估計至明年農曆新年後調整才會完結。美聯首席分析師劉嘉輝則表示，過去 1周二手市場未有受明天凌晨美國議息影響，成交量依然持續上升， 35個主要熱門屋苑成交已是連升第 5周（見圖），並創出 30周新高，進一步確認樓市已步出調整期。

美聯︰二手樓巿已見底

施永青指出，二手市場要到每月成交回復至 6000至 8000宗才找到支持，發展商亦應面對現實，令一手及二手樓價收窄至只有一至一成半的差幅，最多應只有兩成差幅。他又稱，加息不是樓價下跌的主要因素，加息只反映通脹重現，樓市與經濟表現同步。

中原地產董事總經理黃偉雄稱，明年為雙春兼閏月之年，相信會有更多「新人」上車置業，增加對中小型物業的需求，估計明年中小型樓價上升 8％至 12％，豪宅因過去多年已大幅上升，預計明年樓價升幅僅 5％至 8％。

35屋苑成交一周升 20%

美聯劉嘉輝則指出，過去一周 35個屋苑共錄得 174宗二手成交，一周升幅達 20％，反映樓巿調整應已完成，而該集團於 11月 1日至 30日期間，向集團的 1800名在過去兩年曾睇樓逾 700萬元單位、但未有入市的準買家，進行一項「港島豪宅準買家意見調查報告」，其中 62.4％受訪者對未來 1年豪宅樓價走勢樂觀，更有 23％的受訪者預計未來 1年樓價將上升逾一成﹔同時亦有 26.9％的受訪者認為未來 1年豪宅租金有逾一成升幅。

希望各位業主好快可以換樓成功！！

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發表於 05-12-15 22:53 |只看該作者

Re: 現時不應買樓？

息口見頂發展商看好樓市
15/12/2005

本港昨跟隨美國加息，但不少發展商認為，息口已有見頂趨勢，將進一步減少市場的不明朗因素，故相信對樓市不會構成負面影響。長實（ 0001 ）執行董事吳佳慶認為，息口已差不多見頂，明年樓市將樂觀；而鷹君集團（ 0041 ）主席羅嘉瑞說，是次加息是預期之內，現仍為二十年來的低水平，只要經濟好市場購買力仍會存在。

新地代理執行董事雷霆則表示，息口見頂的信號，料未來再加息只一至兩次，加幅溫和，可減少不明朗因素。九倉（ 0004 ）助理董事黃光耀認為，息口近見頂，而過往多次加息已在樓價調整中反映。

香港興業（ 0480 ）發展及市務部總經理陳子明說，是次加息幅度較十一月為低，故影響不大，料明年一手樓價升幅只有個位數字，直至息口見頂後，二手樓價可升約一成。另金投資（ 0378 ）主席馮家彬則預期息口於明年中見頂。

47% 業主拒減價
中原網上調查顯示，有逾三成半受訪者表示願意減價出貨，不過，不願意減價的仍佔近四成七。港置過去兩周訪問了三百五十六個睇樓客，其中五成六表示會於半年內入市。

中原表示，港島康怡花園 N 座中層 ○ 一室十月放售，叫價三百萬元，近日調低百分之八點三至二百七十五萬元後即獲承接。祥益營業董事謝澤銘表示，屯門豐景花園二座一中層單位及翠寧花園三座低層，分別以七十二萬五千元及六十九萬元成交，減幅分別約一成半及約一成四。

急走都已經走

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發表於 05-12-16 22:18 |只看該作者

Re: 現時不應買樓？

各位業主，要堅持、堅持、堅持！！！

恐09年大型屋苑式新盤供應現斷層 (16/12/05)

連續三個月出現「零勾地」，加上政府及相關機構近日接連收回招標項目，預料於09年大型屋苑式新盤供應有機會出現斷層。「零勾地」情況，相信主要由於11月份樓市放緩，加上早前個別發展商亦透過其他途徑如收購重建項目、兩鐵上蓋物業招標去增加土地儲備，故整體來說發展商減慢了勾地步伐。
此外，最近接二連三有多幅地皮被收回，相信是對近日市況回軟及07年重推居屋的部署而作出調節，而是次調節將會令09年落成量減少，單位數目將由18,853減至14,641個(見圖一)。

美聯物業數據顯示，現有勾地表、兩鐵及政府宿舍項目全共33幅地皮，涉及單位數目約18,853個單位計算，若上述項目於06年上半年全數售出，項目估計於09年落成，惟近日接連收回四幅土地，包括北角油街前政府物料供應處倉庫、醫院道地皮、屯門站及郝德傑山道地皮、早前並有消息指出荷里活道警察宿舍地皮亦有機會被收回，上述項目涉及單位數目達4,212個(見表一)，令09年預期落成量下跌23%至14,641個。

地皮不會短時間全數勾出 09落成量更低
由於勾地表、兩鐵及政府宿舍項目內的地皮要06年中前全數被勾出，09年落成量才達14,641個，惟以實際情況看來，上述地皮不可能於短時間內全數被勾出，即使未來一年發展商從其他途徑增加土儲，亦不能提供大量供應。尤其大型項目發展商均要從勾地表或兩鐵項目內吸納地皮，故09年落成量低於1.4萬個的單位機會頗大。

根據未來三年的落成量數字，提供千伙或以上單位的大型項目逐年遞減：由05年的9 個大型項目，至06及07年跌至6個項目，到08年更跌至只有5個項目，故美聯物業預料，若收回地皮行動持續，加上在勾地價問題上政府與發展商繼續呈拉鋸局面，提供千伙或以上單位的大型新盤項目有機會於09年現斷層。

料06年發展商高價推盤策略不變
因應上述分析，未來四年住宅落成量有下跌趨勢，在預期落成量數字回落的情況下，相信發展商繼續採取惜售態度，而在今年的樓市調整期內，發展商亦未有減價推盤。加上過去兩年發展商均以高價才能投得地皮，料06年發展商高價推盤策略不變。

數據顯示，近年推盤量逐年遞減，反映發展商採惜貨而售態度。自02年開始由高位32,878伙逐年回落至今年(截至今年11月)只有14,946個單位，創歷年新低，數字亦較04年的17,028伙再度下跌12%。

另外，過去兩年發展商均以高價才能投得地皮，平均成交價較底價高逾五成，部份已成交的地皮每平方呎樓面地價更高於同區二手屋苑單位造價，加上為吸引買家入市，近年發展商加重成本於提升樓盤的用料及質素上，在建築成本上升的情況下更難採取低價推盤策略。

今年平均每宗一手成交金額升至610萬元超越97
另一方面，自97年後平均每宗一手成交金額逐年上升，至今年每宗一手單位平均成交金額更高達610萬元，超越97年的540萬元水平。當中一、二手成交金額差幅亦超越97年水平，05年一、二手差幅達360萬元，而97年則只相差150萬元，換言之，今年買家普遍可以一手單位金額購入兩伙二手單位。此外，近兩年一、二手差價逐漸擴闊，維持高於25%水平，05年差價更高約35%，反映發展商高價推盤態度維持不變。

一手高價剌激二手量升
一手樓盤定價進取對二手市場具支持作用。於1998年至2003年期間，一二手差價相當低於10%，一手新盤全面打擊二手市場，二手註冊量每年平均維持約5萬宗水平，至2004年一二手物業差價重上2至3成差幅，帶動二手註冊量錄逾7萬宗，估計今年可回升至9萬宗水平，可見新盤高價推出，有利帶動二手成交量上升。(見圖二)

06年新盤聚焦中價物業
發展商於今年第四季調整市下暫停推盤，形成11月及12月新盤供應處於真空期，預料發展商於明年初會開始加快推盤步伐，從可供發售的單位數字顯示，06年可供發售的單位約3.6萬個，而提供千伙或以上單位的新盤項目共有13個，其中九龍區佔有5個項目，而新界區則佔有8項目，上述項目佔整體供應逾六成，故明年新盤焦點將集中於中價物業，一反過往兩年以豪宅主導局面。

以分區情況看來，06年新供應仍集中於新界區，合共20,834個單位，佔該年份整體供應約58%，而九龍區則有約12,601個單位供應，佔該年份整體供應約35%，而香港區則為供應最少的區份約有2,569個單位，佔整體供應只有7%。

06年一手註冊量15,000-18,000宗二手註冊量100,000宗
多項因素顯示發展商於來年將會維持高價推盤策略，06年一、二手差價仍會維持高於兩成或以上水平，而在一手單位高價推盤下將剌激二手交投量，預料06年一手註冊量約1.5萬~1.8萬宗，而二手註冊量亦因應新盤帶動下升至10萬宗水平。

表一:政府近日收回地皮項目:

項目可興建單位數目(個)
北角油街前政府物料供應處倉庫 1,560
醫院道地皮 50
屯門站 1,924
郝德傑山道地皮 48
荷里活道警察宿舍(有機會被收回) 630
涉及單位數目 4,212

圖一)料09年落成量持續低位

圖二) 發展商高價售樓帶動二手交投量上升

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lamioio

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發表於 05-12-16 23:29 |只看該作者

Re: 現時不應買樓？

請問知吾知將軍澳夢幻之城幾時會落成?

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發表於 05-12-17 22:19 |只看該作者

Re: 現時不應買樓？

我都唔清楚，你有興趣嗎？

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Billyhc

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發表於 05-12-17 22:38 |只看該作者

Re: 現時不應買樓？

單位吸納不足 1.7 萬　待售高達 5.7 萬

去年樓市急升，市場憧憬今年可延續旺勢，一手市場有望回復旺市時每年消化 3 萬個住宅單位；加上政府預測今年住宅落成量回落至 2.12 萬伙，明年急跌至 1.74 萬伙低位，發展商藉供應短缺消息，竭力製造求過於供假象，以求高價賣樓。不過，下半年市況逆轉，估計全年一手吸納量跌至 00 年後最低位，料低於 1.7 萬伙，較預期的 3 萬伙少 43% 外，亦較去年 2.58 萬伙減 34% ，供不應求假象爆破，積存待售單位增加，樓價上升遇到阻力。

作價較 97 年高 13%

影響樓市發展因素眾多，發展商的賣樓策略是重要一環。 00 至 04 年平均每年一手吸納量為 2.33 萬個，假若吸納力能維持，而住宅落成量又如差餉物業估價署預測，由 03 、 04 年每年逾 2.6 萬伙，跌至今明兩年的 2.12 萬及 1.74 萬伙（左圖），則會出現貨源不足；再配合 03 、 04 年施工量僅 1.4 萬伙，發展商便振振有詞以高價賣樓，以致年內誕生不少「天價」成交案例。
美聯物業資料顯示，一手住宅平均每宗成交金額由去年約 390 萬元，升至今年約 610 萬元，較 97 年的 540 萬元還要高 13% ；較諸二手住宅，更由 97 年以來高 31 至 93.3% ，升至今年高逾 1.4 倍，可見一手住宅造價偏高愈趨嚴重。年內多個豪宅新盤高價開賣，以大角嘴一號銀海為例，分層呎價 7000 至 1.2 萬元，較當時同區二手價至少高 20% ；特色單位呎價 1.7 萬至逾 2.1 萬元，更大幅拋離市價。

賣樓追不上落成量

市場原以為今年住宅落成量減少，紛紛以求過於供為由拉高樓價。事實卻是發展商今年的賣樓量大不如預期，一手登記料不足 1.7 萬伙（圖），遠低於 2.12 萬伙的落成量，「供不應求」根本不會出現。
況且，資料顯示截至 9 月底，已落成但未售出的現樓達 1.7 萬伙，建築中待售樓花更有 4 萬伙，即實際可供發售單位達 5.7 萬伙，未來 3 年平均每年有 1.9 萬伙供應；若計及已批地而仍未動工項目涉及的 1.2 萬個單位，平均每年便有 2.3 萬伙供應，若需求維持今年水平，「供不應求」情況即時逆轉，樓價何來條件上升。

記者：湯家明

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Billyhc