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樓市動向

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子爵府

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發表於 06-9-6 20:44 |只看該作者

高地價政策下 供樓族危機四伏


港樓巿經濟「綑」在一起 相互影響

【明報專訊】香港樓價於97年後反覆下跌6年多，至03年SARS後才大幅反彈，及去年底又因美國連續加息十多次而再進入調整期。及至今年7月世盃過後，因巿場累積了一定購買力，加上預期美國加息周期快完結，一手樓交投復旺，二手巿場也似伺機發力。

然而，香港是否真的已擺脫了樓巿困局，在勾地制度下發展商難以補充土地儲備，令樓宇供應減少所營造出來的樓巿支持，是否真的有利香港經濟﹖本版將一連四天以系列報道形式，探討香港樓巿是否正面對困局，以及對經濟各部門以至民生所造成影響。

香港自97年樓巿大跌以後，一度有聲音指出香港需要經濟轉型，但似乎成效有限。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，香港經濟和樓巿表現關係密切，香港的本地經濟增長率和私人住宅樓價差不多同步升降，而當樓巿不景令政府的地價收入大減時，更每每導致財政赤字出現。

樓市若調整 經濟勢受累

可以說，香港經濟已和樓巿「綑」在一起，政府透過控制土地供應以進行「高地價」亦變得有「政治需要」。但誰能保證樓巿亦可長升不跌﹖則他日樓巿再出現長時間大幅調整時，經濟也難免受累，這或許便是香港所面對的樓巿困局之一。

理工大建築及房地產學系教授許智文指出，美國樓市正好作為例子，去年美國至今連番加息，樓價開始回落，令當地經濟出現放緩
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發表於 06-9-7 06:49 |只看該作者

Re: 高地價政策下 供樓族危機四伏


高地價政策下 供樓族危機四伏

【明報專訊】高地價政策似有刺激樓價以至經濟於一時的效果，但隨樓價不斷攀升，巿民的供樓和租樓負擔亦不斷加重，高價入市買樓者，最終又要面對樓價可能逆轉下跌的風險。事實上，九七年後曾出現逾10萬個負資產家庭，當中並非全是因炒樓惹禍，所以高地價所造成的樓巿困局，就算是用家也可能要吃苦頭。

用家供樓難 租樓也難

香港一般家庭，用於住的支出，佔家庭入息的一個相當重的比例。以每月供樓款項除以家庭收入得出的負樓供擔比率，03年一度回落至一個較合理的水平，約佔家庭入息的20％至30％，SARS時最低位更曾跌至16.2％，但之後因為物業重現投資價值，近兩年又重上至30％至40％。另方面，樓價近月雖出現調整，租金卻從低位回升(按年升幅近6％，與SARS比較更累升逾28％)，一般家庭再度面對租樓與供樓皆不是的局面。

城市大學社會科學部講師吳家鎚表示，97年後，物業會每年增值的情
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發表於 06-9-7 19:10 |只看該作者

Re: 高地價政策下 供樓族危機四伏


發展商買地難 被迫高價售樓

【明報專訊】一家發展商高層稱﹕「去年地政總署推出優化勾地措施，至今將近一年，但似乎未見成效，到今日被勾出的地皮只是些細地，或者位於偏僻地區。」事實上，勾地底價偏高，發展商過去一年主要透過兩鐵一局(地鐵、九鐵和巿建局)項目，以及私人市場購入地皮。發展商在缺乏麵粉(地皮)下，唯有極其惜售，希望以高樓價抵消銷量不足，以至一手和二手樓價差距一度拉闊到三至四成。部分發展商索性封盤不賣，或大舉進軍內地房地產，但發展商的如意算盤能否打得響﹖

高樓價抵消銷量不足

發展商雖然高價售樓，但市
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發表於 06-9-7 22:52 |只看該作者

Re: 高地價政策下 供樓族危機四伏


學者﹕內地拓房產存風險

【明報專訊】近年在港買地日見困難，部分發展商唯有大舉進軍內地房地產業務，以恒隆地產(0101)為例，索性將多個已屆現樓的樓盤封盤不賣，相反在內地繼續吸納商業地皮。不過，有學者指此舉風險不少，尤其是政治因素。

講求人脈 透明度不足

理大建築及房地產學系教授許智文表示，香港多個大型發展計劃一拖再拖，包括西九計劃，地產發展逐漸政治化，令項目難以上馬﹔另一方面，內地經濟卻急速發展，用同一筆錢可以在內地購買更大更具規模的地皮，最終以往少有在內地發展的新地(0016)亦要進軍內地，以求業務更多元化。不過，他指由於內地投資仍講求人脈關係，加上內地市場資訊透明度不足，發展商稍一不慎，容易招致損失。

近年銳意發展內地的恒隆地產，該集團執行董事吳士元稱，集團在港雖然仍持有不少「現貨」，但不急於售樓，待樓價高企時出售。他又稱，隨

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