購 買 連 租 約 單 位 ， 最 大 好 處 是 即 買 即 收 租 ， 但 缺 點 是 單 位 並 非 交 吉 ， 單 位 現 有 租 客 有 權 拒 絕 新 買 家 入 屋 視 察 ， 但 風 險 與 回 報 從 來 都 是 相 對 的 ， 有 人 幫 你 供 樓 之 餘 每 個 月 仲 有 現 金 落 袋 ， 既 然 有 錢 搵 ， 咁 等 理 財 版 幫 你 做 功 課 。
風 險 篇 ： 租 客 可 拒 業 主 入 屋
即 使 你 是 單 位 新 業 主 ， 現 有 租 客 亦 有 權 拒 絕 你 入 屋 視 察 ， 屋 內 情 況 全 憑 賣 家 或 地 產 代 理 提 供 資 料 ， 買 家 如 同 隔 山 買 牛 ， 還 要 完 全 履 行 現 有 租 約 內 的 細 節 條 文 。 除 非 賣 家 提 供 的 租 務 細 則 （ 如 租 約 剩 餘 年 期 ） 有 錯 誤 ， 否 則 租 客 遷 出 後 ， 單 位 情 況 若 與 賣 家 所 講 不 相 符 ， 新 業 主 不 能 「 踢 契 」 （ 終 止 買 賣 合 約 ） 。
其 他 注 意 事 項 ：
● 必 須 查 看 現 業 主 有 否 按 時 為 單 位 繳 付 釐 印 費 ， 逾 時 或 欠 繳 釐 印 ， 會 被 罰 款 。
● 向 現 業 主 索 取 差 餉 物 業 估 價 處 的 申 報 書 （ 即 CR109 表 格 ） ， 表 內 列 明 了 出 租 單 位 的 租 務 條 款 ， 如 沒 有 此 表 ， 日 後 新 業 主 遇 到 租 務 糾 紛 ， 法 庭 不 會 受 理 。
● 緊 記 列 明 現 租 客 預 繳 的 兩 個 月 按 金 ， 會 以 哪 種 方 式 轉 移 到 新 業 主 手 上 ？ 一 般 可 以 本 票 形 式 ， 或 於 樓 價 尾 數 扣 減 ， 買 賣 雙 方 宜 於 簽 定 臨 時 買 賣 合 約 時 訂 明 。
● 一 般 連 租 約 物 業 ， 現 租 客 有 權 拒 絕 新 業 主 進 入 單 位 視 察 ， 買 家 風 險 相 對 較 高 。
● 可 要 求 現 業 主 提 供 租 客 的 付 租 收 據 或 入 數 紙 ， 以 初 步 驗 證 租 客 有 否 拖 欠 租 金 。
● 連 租 約 出 售 的 物 業 ， 新 業 主 必 須 履 行 現 有 之 租 務 合 約 。
● 臨 時 合 約 宜 列 明 一 切 租 務 細 節 ， 以 免 日 後 爭 拗 。
數 篇 ： 中 銀 按 揭 最 積 極
投 資 者 放 售 連 租 約 物 業 ， 多 數 是 由 於 遇 到 財 困 ， 急 於 放 售 物 業 套 現 ， 故 單 位 售 價 一 般 較 低 。 以 往 銀 行 對 這 類 連 租 約 出 售 的 物 業 ， 審 查 嚴 謹 ， 按 揭 息 率 介 乎 P （ 最 優 惠 利 率 ） +2 厘 或 以 上 ， 因 此 買 家 多 是 實 力 雄 厚 的 資 深 投 資 者 ， 很 多 都 不 會 做 按 揭 ， 以 減 少 利 息 開 支 。
然 而 ， 現 時 銀 行 水 浸 ， 落 力 搶 客 ， 因 而 也 吸 引 到 一 批 手 持 數 十 萬 ， 想 買 樓 收 租 保 值 的 年 輕 客 。 現 時 ， 該 類 單 位 按 揭 息 率 已 大 幅 下 調 ， 介 乎 P 減 2.5 至 2.7 厘 ， 當 中 以 中 銀 最 為 積 極 ； 由 於 樓 宇 連 租 約 買 賣 ， 明 顯 不 是 自 住 用 途 ， 因 此 貸 款 成 數 最 高 為 七 成 ， 當 中 大 部 份 買 家 選 擇 做 五 成 按 揭 。
專 家 拆 招
中 原 地 產 西 九 龍 分 行 經 理 陳 寶 華 說 ， 連 租 約 出 售 的 物 業 ， 買 賣 手 續 與 一 般 物 業 相 若 ， 只 是 買 家 要 多 留 意 租 約 細 節 ， 一 定 要 原 業 主 提 供 租 約 正 本 ， 及 問 清 楚 現 有 租 客 的 資 料 。
現 有 租 約 的 內 容 條 文 及 細 節 ， 宜 詳 細 記 錄 在 臨 時 買 賣 合 約 內 ， 因 為 買 家 須 遵 照 現 有 租 約 內 一 切 條 款 ， 故 不 要 掉 以 輕 心 。 如 果 租 約 細 節 與 實 際 情 況 有 出 入 ， 買 家 有 權 推 翻 買 賣 決 定 ， 即 所 謂 踢 契 。
買 家 入 貨 前 ， 不 妨 向 業 主 或 經 代 理 提 出 ， 要 求 在 簽 定 正 式 買 賣 合 約 前 ， 與 現 有 租 客 會 晤 ， 地 點 最 好 選 擇 在 單 位 內 ； 此 舉 一 來 可 以 初 步 認 識 租 客 ， 二 來 亦 可 視 察 一 下 物 業 ， 一 舉 兩 得 。
如 上 述 招 數 行 不 通 ， 也 可 請 原 業 主 提 供 租 單 ， 初 步 確 定 租 客 有 否 定 時 交 租 ； 同 時 也 可 了 解 租 客 的 家 庭 組 合 ， 皆 因 有 孩 子 的 租 客 較 穩 健 ， 單 身 租 客 風 險 相 對 較 高 。
蘋果日報
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