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施永青料樓價升6年學者異議 [複製鏈接]

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公爵府

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發表於 25-11-25 14:10 |只看該作者 |正序瀏覽 |打印

本港樓價今年累升3.5%，相比2021年8月歷史高位的跌幅收窄至25.53%，全年有望終結連跌3年的頹勢，中原集團主席施永青在旗下報章專欄稱，本港住宅市道已確認見底回升，預計3年內中原城市領先指數（CCL，現時為142.49）會較今年3月的年內低位134.89回升41.85%，衝越2021年高位，即攀見191.34的歷史紀錄，並估計升浪可持續6年，2031年樓價較今年3月低位累漲85%，CCL可衝高至250。有學者兼財經專家不認同施永青的觀點，認為樓市只會橫行。

四大利好 2031年累漲85%

施永青表示，樓價升幅並非完全來自樓市自身，提及4項樓市回升的因素：首先，港元跟隨美元貶值，實體資產價值將會上升，「只要看看金價的升幅，就不難想像，同樣作為實體資產的樓宇，升起上來可以多凌厲了。」第二，香港利率如隨美息下降，估計有更多的資金流入香港房地產市場。

第三，他稱香港經濟已逐漸適應中美角力的緊張形勢，「找到了自己的角色，發揮到自己的功能」，市民負擔樓價的能力將會拾級而上，令樓價上升有實質的支持。第四，很多發展商因之前市場不景氣而減少土地投資及減慢施工速度，未來樓宇供應嚴重追不上市場需要，「樓宇供應一旦斷崖，政府想補救亦無能為力。屆時，不可思議的樓價，也會被供不應求的環境合理化。」

回顧施永青近年的樓市言論，去年6月初預警上半年樓價會跌5%，仍堅持認為「年尾價會高過年頭價」，之後又呼籲「現時最需要的是穩住樓價」，而在減息預期下，去年7月改稱下半年住宅樓市逐步轉好的機會很大，去年8月再指減息可令樓市出現轉機，去年10月更稱樓市有望止跌回穩。

去年中論調漸趨樂觀

今年1月施永青撰寫樓市展望時稱，預期年內住宅「先在低位爭持，然後見底回升，形成U形走勢。」5月又說，樓價指數很大機會見底回升，6月發文反駁有學者料樓價再跌四至六成的觀點，7月再直言樓市出現轉機，8月提出「次季負資產減少佐證樓價開始回穩」，10月更直言「樓價見底趨勢不可逆轉」。

著名財經專家、都會大學李兆基商業管理學院助理教授林一鳴則不認同施永青昨天的言論，相信香港樓市只會橫行，不會抽升85%，「3年及6年都是橫行，是L形走勢。」預期明年樓市既難大升，但亦不易大跌。

林一鳴：3年6年均橫行

林一鳴估算，明年樓價維持平穩，全年升3%至5%，總成交量約6萬宗。他解釋，約70%私樓正由中老年人士持有，購入價遠低於現價且大部分已供完，沒有割價賣樓壓力，令樓市流動性下降；本土買家置業意欲則跌至歷史新低，作為主要購買力的「新香港人」在疫後的買樓意願也降低，估計約50%至60%會租樓，少於10%會置業，其餘多半中港兩地生活。

至於大行早前對明年樓價的預測，標普料無升跌，瑞銀預期介乎不變至升5%，滙豐及花旗均估計樓價升3%，摩根大通、高盛及中信里昂相信樓價有望漲5%。