家庭理財 今日: 15 | 主題: 46702

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發表於 17-4-20 11:58 |只看該作者

本帖最後由 maymaggie 於 17-4-20 12:01 編輯

推介看這兩篇 :
「REIT+Bond」的現金流再投資操作
http://starnman84.blogspot.hk/2016/08/reitbond.html

有讀開本blog的讀者可能都會知道筆者持有的金融資產組合以「REIT + Bond」組合為主，之前的文章也有介紹過。Bond 以短債為主，一般不長於3年(部份有5年)，會利用債券本身的倉值(LTV)做槓桿投資，增加回報率。REITs一般不做槓桿，利用其價格波動性(Volatility)較低及高倉值的優勢，可作為槓桿債券組合的有效緩衝(Buffer)，並作為滿足臨時現金需要的「提款機」，提升了整個投資組合(Investment Portfolio)的資產流動性及穩健性。

債券組合本身的設計是將不同派息月份的債券放在一起，使每月均會收到債券利息，以達至每月出糧的效果。債券利息每月有多有少，筆者會用於再投資(Re-invest)優質、前景看好、平穩增長的REITs組合，如領展(823.HK)、越房(405.HK)和某新加坡REIT等。

筆者本身是一個具有高度投資紀律的人，知足，不貪圖爆炸性的股價收益(有自知之名，知道自己無炒股賺錢的天賦及時間)，只注種現金流及長遠的財富累積，相信「有數得計」的投資才能有效利用複息的威力(Power of Compound)累積財富。

筆者堅持以上投資策略多年，由筆者畢業後初出茅廬踏足社會工作開始，多年來行之有效，一開始時個餅雖然不大，但只要心態及策略方向正確，有計劃下堅持，要做大個餅不難。目前整個「REIT + Bond」組合市值翻了很多倍，而最重要是組合能續產生穩定的現金流。「REIT + Bond」資產配置的現金流再投資操作使REITs的持倉比例越來越高，亦即是槓桿緩衝的Cushion越來越厚，使組合越來越穩健，加上近月債券及REITs價格大幅升值，組合槓桿(Portfolio Leverage)已變得越來越低。

早前投資機會成本概念一文曾解釋過，買債與買股票或REITs的策略和考慮是有分別的，當債券價格上升，Market YTM下降 (不是Historical YTM)，繼續持有的機會成本就會上升。由於債券有到期日，臨近到期日債券價格會回歸Par (100)，因而沒有長期收益增長的優勢，這點與投資REITs和決定是否繼續持有的策略有重大分別，這是為何筆者會選擇以債券組合作槓桿投資收取高息，再用定期收取的債息re-invest REITs，作為長遠資本增值、財富累積的基石。

在近月債券及REITs的升浪中，筆者選擇減持債券take profit獲利，而REITs一股不賣正正就是上述原因。由剛出來工作直到到現在，筆者從未沽出過一股REITs組合內的持倉，無論REITs價格升得多高，只要基本面沒變，派息的背後有盈利支持(可參考高息股派息與盈利同步的重要性 )，筆者從來不理會其價格，無論升得多高跌得多低殘，筆者依然定期一股一股的增加持倉。直至目前為止，REITs組合的表現從沒有令筆者失望過，這裡指的不是股價，而是實實在在的盈利增長及派息。

基於市況的轉變，筆者「REIT + Bond」組合的比例及操作模式也作出了相應的調整。沽出債券所獲得的資金大部份已用於買入某優質REITs，目前REITs組合的持倉比例已遠較債券組合高，本年內不排除可能會進一減持債券的比例。因此，REITs價格的上升只會增加筆者再投資的成本，除非找到其他更好的、更值得投資的機會，否則這將會是現金流再投資操作的障礙。投資策略最重要是考慮投資組合收益的可持續性，而投資旅程從來都是長達數十年的旅程。心態、計劃、策略、執行，是最重要的因素，缺一不可。

投資，沒有永遠必勝的方程式及策略，投資心態及紀律性才是致勝關鍵。面對不同的市況，任何的投資策略都需要不時靈活微調，一成不變的投資方式不可能永遠長勝。

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發表於 17-4-20 12:00 |只看該作者

本帖最後由 maymaggie 於 17-4-20 12:03 編輯

「REITs + Bond」資產配置的Rationale
http://starnman84.blogspot.hk/2017/03/reits-bondrationale.html

在低利率、低經濟增長的「L形經濟」的大環境下，市場的預期回報率偏低。在長期低息環境下，要獲取穩定高回報必須要適當地運用槓桿。買樓之所以能在低息環境下為投資者帶來豐厚的財富，正正是因為買樓能輕易運用長達30年的銀行低息槓桿，借入貶值的銀紙買入長遠增值的資產。筆者多次強調，槓桿是兩刃刀，雖有風險，但只要適當地控制風險，增加和強化投資組合的現金流部份，事實上風險相當可控，更能利用低息環境的優勢，提升整體回報率。

「REITs + Bond」組合最大的優勢是「雙高」(高倉值、高現金流)，債券保本但長期對抗不了通脹，REITs不保本但會隨通脹資本增值，兩者的優劣互補。以1000萬的投資組合為例，筆者建議一開始建立「REITs + Bond」組合的初始比例為30:70 (REITs︰債券)。筆者投資「REITs + Bond」組合的策略是以槓桿買入債券，REITs則不用槓桿，作為債券槓桿的buffer。以1000萬的「REITs + Bond」組合為例，總投入資金實際為510萬，總借貸金額為490萬，組合的負債比率為49%。組合內可使用而未用的備用倉值為210萬，表示組合有210萬的buffer，即使組合價值下跌210萬亦無須補倉。

1000萬「REITs + Bond」組合︰

REITs(R)

債券(B)

開始比例︰

30%

70%

投資金額︰

300萬

700萬

銀行融資率︰

70%

使用融資率︰

70%

借貸金額︰

490萬

投入資金︰

300萬

210萬

未用融資額︰

210萬

R+B Portfolio

總借貸金額︰

490萬

總投入資金︰

510萬

總未用融資額︰

210萬

負債比率︰

49%

槓桿比率︰

0.96x

根據市場現時的情況而言，筆者認為「REITs + Bond」組合合理的預期年回報率為12%(ROI)，要做到每月現金流入12萬(8萬每月開支的1.5x)，總投入資金需要1200萬，組合的總投資額為2353萬。

要注意一點是，筆者很少會做再平衡(re-balancing)的動作，意思是不論大市升跌，一般情況下，筆者絕少會主動去做減持或換碼的動作去維持組合內REITs & Bonds的初始比例。相反，筆者會利用組合產生的現金流(利息/股息)進行再投資(re-investment)，投資會以不同種類的高現金流資產為目標，同時再投資時一般不會再做槓桿 (新投入的資金除外)，令組合的風險更為分散，同時達致自然去槓桿的效果。隨著時間越長，組合的槓桿比率會逐漸下降。

一般適合投資「REITs + Bond」組合的證券平台如一般私人銀行或自動化證券平台Interactive Broker (“IB”)等，它們對各種證券如股票、債券、REITs等的倉值是綜合結算的，即實際操作上無須將不同證券類別戶口內的倉值調撥使用。而筆者在「REITs + Bond」組合的投資策略上提出以槓桿買入債券，而REITs則不用槓桿，在實際操作上只是一種投資行為上的約束。

人往往會受市場的情緒所影響，當市場追捧債券時，債券價格上升，投資者很容易突然改變投資策略增加債券的再投資。而歷史告訴我們，市場上多數人認為是對的，多數的情況下都不是對的。大家手上都沒有水晶球，不應主動去預測大市的走勢，更不應試圖去賺取abnormal return(即經常自信比市場更聰明)，應該專注投資「計到數的項目」，做好有紀律的資產配置才是致勝之道。

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wy_yen

侯爵府

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發表於 17-4-20 12:16 |只看該作者

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phoenixM

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發表於 17-4-20 23:11 |只看該作者

好似好多專業術語, 希望我睇得明
謝謝分享

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發表於 17-4-20 23:25 |只看該作者

本帖最後由 maymaggie 於 17-4-27 16:00 編輯

phoenixM 發表於 17-4-20 23:11
好似好多專業術語, 希望我睇得明
謝謝分享

希望你可以花些時間去睇, 因為呢個BLOG, 改變了我過去一些投資想法做法,仲有幾位 BLOGGER 都寫得好好的, 不過如一次過 POST 出來, 大家可能要花好多時間去消化, 我是每天幾小時好似上堂咁去學習的。

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chasiusiu

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發表於 17-4-20 23:26 |只看該作者

回覆樓主:

有睇開佢個 blog, 但資金唔多，未能運用到相關方法，努力學習中

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berberbb

禁止訪問

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發表於 17-4-20 23:35 |只看該作者

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phoenixM

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發表於 17-4-20 23:37 |只看該作者

maymaggie 發表於 17-4-20 23:25
希望你可以花些時間去睇, 因為呢個BLOG, 改變了我過去一些投資想法做法, 我現在每月收息已足夠我生活有餘。 ...

我本身無讀過經濟, 所以對於一D名詞例如槓桿原理等有點理解吃力, 不過我會認真睇下學下野的
好多謝你的無私分享

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美之選468

公爵府

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10^#

發表於 17-4-20 23:50 |只看該作者

講問 : 普通投資者到哪裡買債券 ? 銀行 ? 股票行? 已有股票戶口可以直接買債券嗎?還是要另外開債券戶口 ?

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zoieput

複式洋房

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發表於 17-4-21 00:07 |只看該作者

好多謝你的分享

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ceci_tse

男爵府

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發表於 17-4-21 00:23 |只看該作者

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boy9289

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發表於 17-4-21 01:25 |只看該作者

佢投資門檻頗高，唔係普通散户做到，但最主要係個concept好。

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bobofung

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發表於 17-4-21 11:09 |只看該作者

我都有看過, 但我連債券咁普通都唔知識買, eg, 應該買邊種/國家債券, 手續費幾多先合理, 買幾長年期, 同埋都唔平, 要研究好耐, 又無熟人問, 真係有筆錢好得閒先會研究

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發表於 17-4-21 11:45 |只看該作者

本帖最後由 maymaggie 於 17-6-13 12:58 編輯

phoenixM 發表於 17-4-20 23:37
我本身無讀過經濟, 所以對於一D名詞例如槓桿原理等有點理解吃力, 不過我會認真睇下學下野的
好多謝你的無 ...

一次過覆以上各位

我都無讀過經濟, 在低息環境下, 大家都在問港元定期息率多少, 如何可以收取高一些利息等。(定期的利息實在少得可憐)本來想去乜 SIR 到學收息, 網上查到知道好搵笨無去到, ( 不過我都豬咗去了尖沙咀另一間上緊堂, SIDE錢SIDE 時間, 去BLOGGER 度學好得多 )對於那些投資名詞我都是邊看邊GOOGLE, 有時又CROSS OVER LINK 去其他留言者個BLOG度參考, 邊看邊學。我只不過是轉發人家的BLOG, ( 我已問過BLOG 主可轉發 )BLOG 主才真的是無私分享, 希望大家有看到好的BLOG , YOUTUBE等可以POST 出來, 大家一起討論學習。

對於投資我都是像一般普羅大眾, 買下股港股, 基金,外幣那些。一直都好想學投資債券, 無奈入場門檻頗高, 一般要10萬美金或20萬美金一支直債, 萬一違約就 TOTAL LOST,心理壓力頗大。而且香港好像不是很流行, 銀行股票行的資訊很少又不透明, 投資經理都不會介紹 ( 可能他們本身都未買過 ) 每次經理都是介紹ELN, ELI 或保險相連產品, 買了幾次,幸好我是羸了粒糖沒有輸間廠,( 我後來才知這些好搵笨, 背後操作原理是期權金, 銀行食水一大堆 , 我是銀行經理用來 MEET QUOTA 的好客)

STARMAN 個投資概念很好, 最重要是可持續性, 不用花太多時間去看市。 ( BLOG 內有教揀 REITS)希望大家可以睇埋讀者來信那些BLOG文, 有教到如何活化自身已有的不動產, 每月獲得更多的現金流。( 如果我早一年前知道這個BLOG 就好了, 我都好想 STARMAN 教下我)

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chasiusiu

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發表於 17-4-21 14:12 |只看該作者

maymaggie 發表於 17-4-21 11:45
一次過覆以上各位

我都無讀過經濟, 在低息環境下, 大家都在問港元定期息率多少, 如何可以收取高一些利息 ...

以我所知，IB開戶後要存入一萬美金，但好似每個月都要比 10 蚊美金交易費，如果冇交易都要比，我都研究緊，會唔會得不償失
其實我想試槓桿，將現有股票轉過去IB 做抵押，但又未揾到相關資料，努力尋找資料中

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ilovematthew

珍珠宮

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醒目開學勳章畀面勳章

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發表於 17-4-21 19:30 |只看該作者

maymaggie 發表於 17-4-20 23:25
希望你可以花些時間去睇, 因為呢個BLOG, 改變了我過去一些投資想法做法, 我現在每月收息已足夠我生活有餘。 ...

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lkolks

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發表於 17-4-21 20:48 |只看該作者

我都睇過.但系唔系好明白,了解緊

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